列位歡迎來到照理說事。
我們跟大家聊了幾期房產的話題，確實最近兩個月以來大家感覺到沒有？整個房地產市場遭遇到了非常大的鬆動，以往什麼限貸、限購、高比例的首付、高利率，現在通通都在改變。確實咱們國家房地產市場已經冷凍很長一段時間了，房地產商也有點這個日子過得青黃不接，大家現在能打折儘量打折，一定要提高這個銷售額度趕快把房子賣掉。
所以很多人現在真是蠢蠢欲動了，大家感覺到這真的有可能是個購房的良機。因為過往這些年的經驗告訴我們，每當房地產回撥的時候，他這個房價有可能來到波谷，你可能以最小的代價買個房子，然後過不了多長時間房價會應運而起再上升，到時候你就可以賺很大一筆錢了。
咱們這麼講吧，我們先不討論未來房價有沒有可能像以前那樣迅速的上升。我們要跟大家聊的一個話題就是房地產的流動性它實際上是有問題的，做投資的朋友們都清楚，未來這個利益和風險它是相輔相成的，你去買股票，他有可能讓你一夜暴富，但是也有可能讓你一夜傾家蕩。你去搞銀行存款，他一年的年化收益還不到2%，但是他的本金是百分之百保證的，是國家信譽所保證的。所以利潤越高，你這個風險越大，歷來都是這樣。
但是有人說不對，房地產就不是這樣，房地產從來就沒虧過，炒房的人基本都賺到錢了。所以房地產是利潤特別大，而且特別安全。但大家不要忘了，房地產有一個問題就是它的變現能力不是那麼強，房地產是什麼？是不動產，它不是現金資產，你手裡如果持有股票 、銀行理財、定期存款的話，說實話，當你萬一有不時之需的話，你是可以很迅速變現的，股票拋掉就可以了。銀行理財等個一個月兩個月到期了，甚至定期存款你可以犧牲利息，馬上把錢拿出來，你可以隨時隨地終止掉你這個投資，把現金拿回來應對有可能出現的問題。所以他們這些投資的變現能力是很強的。
而房地產它有一個天生的弱點，那就是變現能力不是那麼強，所以當你感覺到房地產現在是個好機會，你又要入市要投資的時候，你真得考慮到未來你有沒有可能隨時隨地把這筆投資變現？如果不能迅速變現，你有沒有可能遭遇到資金鍊的問題？今天很多房地產開發商感慨這個房子不好賣，我都打折了，我都送物業費了，我都送車位了，結果房子還是不好賣。可是相比於房地產開發商，各個城市的二手房業主那才真是感覺到房子不好賣。
為什麼？為什麼當一級市場冷清的時候，那這個二級市場簡直就是冷凍。今天大家可以找一些房產中介去諮詢一下，他們的二手房到底賣的怎麼樣？一個門店一個月能賣掉幾套？有多少二手房經紀人那是連續幾個月都不開張了。為什麼？二手房確實難賣，房地產的流動性正在慢慢的變差，變現能力越差，越來越弱了。
尤其是咱們看看最近各個城市推出的各種各樣的房地產鬆綁政策，有一大半那都是衝著新房去的，對二手房的鬆綁現在還在觀望狀態。確實，對於普通購房者而言，如果可能的話大家可能還更願意去選擇新房。為什麼？首先第一，新房這個打折力度是真大，對於開發商而言他有時候都不是要考慮到我這個專案虧本，而是我整個公司還能不能正常運轉下去，開發商有很多是十個鍋九個蓋的，我有限的資金同時支撐多個專案，現在現金為王，我非常需要回籠資金。哪怕我這個專案虧本賣，我也得把它趕快清盤，把錢拿回來。
所以開發商可以開盤的時候賣2萬，形勢不好的時候直接打七折賣1萬4。人家能下這個決心，二手房房東能嗎？很難。大部分二手房房東人家秉持的信念就是房地產只能漲不能跌，我這個房子2萬買的，現在我不賣4萬我都吃虧。不好賣？不好賣沒關係，我能撐得住，大不了等一年，再過一年我也得把房子標一個高價，一個我滿意的價才能賣。二手房的房東往往沒有開發商那種破釜沉舟的勇氣，突然把這個價格做一個很大的降幅，除非他真是遇到了非常非常困難的事，不賣房子就過不了這個關了。
所以大部分小區的二手房價格還是比較穩定的，尤其是我們以往還跟大家聊過，很多二手房房東之間還互相打氣，比如說這個小區大家掛出來的均價都是4萬，如果有一個人他敢掛3萬，鄰居都得對他口誅筆伐，大家會說你掛盤你掛3萬，這個行為嚴重影響了本小區的平均房價，你拉低了整個小區的層次，這是不行的。
而另一方面對於普通購房者而言，買新房在首付比率、貸款利率、稅收上實際上相對而言都有很多優惠，比買二手房要方便便捷的多。所以相對而言新房要比二手房容易賣得多，反過來講，這也給很多投資者提個醒，我們未來跟大家講為什麼要房住不炒，因為如果你在今天這個市場局面之下買一套房子，你的目的是為了居住的話，那麼現在很多城市的房價真的已經走到了波谷，而且地方政府推出了各種各樣的優惠政策，甚至有的地方可能準備馬上要發住房補貼，在現在這樣一個狀態之下，你可以一個相對比較低端的價格買到一套房，然後你是長時間持有的，你是要居住五年十年的，所以短期來看的房價的漲跌跟你沒關係，而你又不準備把這個房子賣掉，所以你不存在二手房難賣這個情況。
反過來講，如果你只是認為現在各項政策都在鬆綁，這個開發商的房價比較低，這是個好機會，我能不能趁機出手逢低吸納一套房子，然後持有個半年一年的，房價一漲我就馬上拋掉。咱們這麼講吧，即便房價在未來一年兩年有回升，你未必能賺得到錢。因為你要交很多的稅費，你要負擔銀行利息，房價沒有一個很高的漲幅你是賺不到錢的。
更關鍵的是你以為你賣二手房的就那麼容易能賣掉嗎？二手房的變現流通能力實在是太差了，尤其是現在很多城市的房價越來越高，能接盤的人是越來越少，開發商都感覺到他的房子不好賣，作為二手房東你覺得你的房子真的很好賣嗎？今天就有很多二手房中介給大家傳播經驗說，你如何才能迅速的把手裡的二手房賣掉，有一個很關鍵的因素恐怕就是價格。你一定得查一查你這個小區同等位置同等戶型別人報多少價，你得在別人最低價的基礎上再很降幾個點位，你這個房子才有可能有人去看，都不是有人馬上買，而是有人有看的興趣。你要是價格標的稍微高一點，哪怕你那個價格就是你所認為的市場平均價，那你放心吧，恐怕幾個月之內都不會有人過來看的。
所以我們還是那個觀點，在今天這樣一個房地產下行的通道之時，如果就是為了居住的話，那麼你可以考慮出手，這是一個不錯的購房良機。可是如果你就是為了投資的話，你不但要考慮到未來房產的漲跌，更要考慮到在未來這些年二手房要變賣這個難度肯定是很高的。
