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提問：房姐您好，請問西局、六里橋、七里莊附近適合自住的上車房嗎？另外，您對豐臺這邊房價發展形勢怎麼看？謝謝

回答：過去的豐臺在北京人眼中是落後的存在。外地人口遷移到北京的首度聚集區，由於過去沒有政府主導的產業，也缺少政府的規劃發展，一度呈現放養的狀態，各種大棚市場，城中村都大量集中在豐臺區，也正是這些原因，讓豐臺的房價長期跑輸於北京平均漲幅。但由於房產的價值並不是品質所決定，加上近些年豐臺政府的頻頻動作，多條地鐵線的開通，市場問題整頓，麗澤商務區大興開發等專案陸續上臺，豐臺開始走上逆襲的道路。2016年連續兩輪的行情後，豐臺的均價也開始與朝陽看齊，區域性搶佔先機的機會不在，逐漸過渡為以精挑細選，發掘筍盤為主的戰術。麗澤商務區是豐臺十年的痛苦。規劃很高，但是每次規劃落地，總是打一次折扣。開盤價很高，過去套了不少人；最近原本價格洗到差不多了，但突然規劃又打折扣。麗澤落到實地上的好處還不夠多，但是跌宕起伏的狀態，高額的起步價，我會迴避。西局的地理位置我認為略輸於草橋，西局四周有鐵路和環線分割，發展有限，草橋相對更開闊，而且佔據了大興開發的起點位置，優勢更大。同樣價格，選擇草橋。六里橋位置不錯，交通方便，租戶多，缺點是有隔斷，未來空間不會太高。推薦的優質樓盤見知識星球

提問：房姐哥，東小口奧海明月怎麼樣，幫忙分析下唄謝謝了

回答：綠城上次釋出的三個專案，明月在建材城，屬於小高層專案。 建材城本身屬於一個剛需居住板塊，這片地區的購買力對接的是西二旗碼農，除了標杆產品目前這裡能吸引的購買力較少。 作為限竟房本身蓄客天然差，6萬多樓面價，如果沒有其他賣點，很難有優勢。 建材城地鐵站要等13號線分拆後，目前周邊2公里沒有地鐵，當下的風險較大。

提問：新人首問：我和我老公年齡42左右。年收入到手100+，均無房無貸，北京集體戶口。一個在上地上班，一個在學院橋上班。孩子已在上地實驗樹村分校上小學。近期準備買首套房。離孩子學校不能太遠。子彈1000。買自住3居房。看了農大南路，馬連窪，西北旺，大戶型均價也都8萬+，北五環外這個均價有點擔心會不保值。不知道房姐有什麼建議。老公是公司高管，我們還是希望小區環境好一點，低密度板樓。清河又覺得板塊人群差一些。海淀這個區域怎麼買房，望指點迷經。也考慮過朝陽，畢竟孩子剛上小學，12年教育還是得在海淀完成。朝陽太遠了，住在那邊，上班上學都不方便。

回答：你好，如果不考慮學區，可以關注以下樓盤： 馬連窪：西山華府 西山庭院 西北旺：百旺茉莉園 中海楓漣山莊 西山公館 清河：橡樹灣 世華龍樾

提問：新人首問。美麗動人的房姐，您好。本人持工作居住證，未婚，首套首貸，子彈200～250，預計買90平米左右兩居（小三居），總價500～550w左右的房子。由於常年出差，偶爾自住，更多的是希望有投資屬性。由於沒有工作區域限制（本人比較傾向於東邊或東北邊）現在已經挑花眼了，有以下幾個選擇，期待房姐指點迷津：1.東小口限競房：奧森one；2.後沙峪限競房：公園十七區；3.常營次新房：北京新天地，柏林愛樂。4.東壩次新房：待選；5.通州：融御，玉蘭灣，京貿國際城。實在不知道怎麼選擇。求房姐先幫忙排個名次。如果這些都不好，辛苦您推薦一個適合自住兼具投資屬性的樓盤。

回答：提醒下限競房有兩個缺點，一個是8-9年才能賣，一個不能抵押。能接受這兩個可以看看奧森one 二手盤優先看通州 京貿國際城>融御 >玉蘭灣。常營這兩個盤都差不多可以做為備選

提問：房姐您好，去年這個時候問過您，然後賣掉了北苑華貿城，全款購買了潤澤莊園的下疊拼！現在手裡還有可用資金300萬左右，現在月供27000！涿州有一套房子正在出售，21年收入預計在300-400萬，是否需要在投資一套房子？還是安安穩穩留著現金做一些基金股票？

回答：從資產配置角度，建議做一些基金和股票，增強資產包的抗風險能力 ，多樣化能讓你的收益不變風險變小，而且大類資產中房產的流動性是比較差的，需要適當補充一些高流動性投資品

提問：房姐，我首問。高層的的頂層您建議購買嗎？一般折價多少？最近看上【海華堂】2011年頂層三居西南向房子（其中主臥、次臥朝南），業主報5.3w，小區現在均價5.8w。我看不少人說頂層會漏雨，東冷夏熱，最重要的是後期轉讓週期比較長，所以比較猶豫。我首房首貸，手上子彈400w，總價700內三居，除了海華堂外，朝陽園、都會華庭、興隆家園、城市廣場的三居哪個更適合保值兼自住。感謝感謝！

回答：頂樓一般折價10%內。對頂樓的這些看法都是早些年代，現在品質好很多，折價會有但居住影響不大。 海華堂沒啥亮點，距離地鐵站不遠，但鐵路的噪音還是有一些的，特別晚上影響會大一些，不是太推薦 興隆家園 交通位置不是很好，南北跨度大，適合淘大面積流，700總價不適合 都會華庭和城市廣場是早期外銷公寓後的下一個產品。 這類產品，還有大量港式蝶形塔樓的特徵，不受後來的市場大眾喜愛，因為大多戶型的得房率低，採光有所影響，所以導致現在的價格一直沒有上去。 如果不是價格特別便宜，或者沒有低樓層等特別硬傷，價格合適可以入手 朝陽園戶型多異性，也是大塔樓的特性，有合適的價格可以入

提問：首次提問。您好，我們已婚家庭，名下有兩套房，一套是十一教工樓，6層兩居，對應太平路小學。另外一套是永樂東，8層2居。想換掉在嘉德或者百朗園附近買一套3居複式。因為孩子在太小上學。暈車，不想太遠。但嘉德我查建委發現規劃是公寓。但70年產權，也可以落戶。可建委回覆我，公寓一定不等同於住宅。所以很糾結。所以想看看是否周邊有推薦，我看還有青塔長安新城。兩套賣完有900萬，但也擔心海淀沒有戶口是否影響上初中高中。感謝您的回覆。

回答：可以關注四季，看看曙光花園（萬泉小學曙光校區）、酈城（首師大附小柳明校區）、觀瀾國際（萬泉小學曙光校區）、水雲居（六一小學）這幾個小區，四季青這個地方是不錯的，居住環境比較好，也沒有五棵松附近那麼亂 ，保值能力也比青塔好 海淀對非京籍很不友好，現在孩子這麼多，海淀的非京籍被調劑的機率很大，小升初一定去渣中，非京籍應該重點考慮在朝陽區上學

提問：房姐，新人首問，座標海淀區西三旗，自有住房一套市場價550左右，沒有貸款，沒有換房要求，JYD拿了300，手裡有子彈120.考慮再入手一套，純投資，考慮房租，升值空間，看了望京和清河板塊，但是有個中介的朋友推薦東直門，柳芳，西壩河這邊，說是價格挖地，有點糾結了，請您指點

回答：清河柳芳東直門 都不合適，望京沒有太符合的標的。 西壩河的老房子兩居一個選擇，可以看看地鐵10號線北段的兩居室，安貞門到惠新西街南口附近的房子，位置比西壩河還好一點。比如安貞裡 安貞西里 勝古南里啥的。西壩河有點學區優勢，位置其實一般。另外推薦選 兩居公房性質，八里莊到甘露園，石佛營到十里堡，酒仙橋高家園，勁松十里河北工大等地

提問：提問: 房姐您好，會員首問。我的工作地點在昌平，物件的工作地點在豐臺。現在想要趁著疫情先上車。物件和我都有北京戶口和SFSD，打算分開各自買一套小房子。我的首付預算是120萬左右，總價打算在250萬左右。現在想要請問一下，您覺得在昌平買比較好還是在豐臺買比較好？如果在豐臺我的這個預算買哪比較好？如果在昌平又是哪裡比較好？物件單位在豐臺提供宿舍，我的單位在昌平也提供宿舍。感謝～ PS.我們不考慮合併首付一起在居中的海淀買，以我們目前的資金情況，我倆都覺得海淀居住價效比比較低，我們也不在意學區，我單位是高校，主校區在海淀，有孩子了可以在海淀上學。

回答：昌平看看 回龍觀板塊 華龍苑南里、矩陣二期、東亞上北中心 豐臺可以看看 中海御鑫閣啊，或者10AM新座標以及設計師廣場 都屬於上車盤，如果你在昌平上班，可以首選回龍觀

提問：房姐你好，之前提問過戶口的問題，這套梧桐人家正常5萬左右，這套房有戶口成交價只有3.9萬，是否說明價格足夠便宜還是有人成交？

回答：這就是我之前說的，戶口的風險敞口巨大。 這套房業主有多個戶口糾紛，且無法遷走，所以產生巨大折價。 並且折價也不能完全抹平風險。 為了的對沖是，你可以持有很長時間，且戶口人年齡較大，10年後自然死亡銷戶，房屋戶籍清乾淨。

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