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1、提問：京爺怎麼看北京新出的這兩批地？ 在價格導向上有什麼趨勢？ 限競房沒有了. 單價似乎有一些上升趨勢？ 謝謝

回答：你好，我個人的感覺是：1、今年供地較多，大家選擇多一些了。2、限價房逐漸消失，房價正在重塑。有少數的新盤在北京二手房漲價大背景下有些價效比，而大部分土地越來越貴，剛需上車成本越來越高。需要注意的是，未來有不少值得期待的專案，價效比較高。首先是樹村的幾個專案，有條件的還是可以重點考慮的。然後是北面的一些新盤，比如奧森春曉、北清雲際，價效比較高，地段也好，剛需可以直接上車。新盤的土地中，可以重點關注永豐板塊，相比於幸福裡，價格優惠一些。還有就是海淀的北沙灘地塊。對於北京樓市未來的走勢，目前確實有些不確定性。但即使是這種情況下，這些專案和地塊是非常值得考慮的。詳見星球資料《京爺北京買房十大頂級思維》

2、提問：京爺您好，SFSD京籍，想在五環內買一套80來平方500w以裡的次新，離地鐵站近，沒有學區要求，您有推薦嗎，謝謝！

回答：你好，80來平方500w次新，如果在北面，估計是比較難找的，大部分都在五環外了。目前來看，只能儘量往其他區域尋找了。我建議可以尋找區域內相對稀缺的次新盤。比如郭公莊附近的京投銀泰萬科西華府，買個兩居室，小區居住和保值性都還可以。或者可以看看西邊石景山的遠洋山水和詩景長安，這些居住和保值性都也還可以。可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》

3、提問：京爺您好，之前有棗園尚城的房，公積金貸款幾十萬，目前價格跟買入時漲了10%左右。考慮積分落戶需要郊區房，估計還得個五六年，是否考慮置換到別的郊區？因為公積金貸款額度低，現在還貸也沒啥壓力，換房的話就是商貸款二套了。想問下，是否置換呢？有什麼推薦區域呢？謝謝

回答：你好，如果追求升值性，那麼置換還是有必要的。北京的非城六區外的板塊大部分價值都不大，但也有一些比較有價值的區域。其中比較典型的代表是回龍觀板塊和通州區域。回龍觀主要是靠近上地西二旗，承接大量年輕人的外溢，而通州則是真金白銀投入的區域，是北京的未來之一。不過北京二手房有一個比較突出的特點：板塊內，每個小區升值性差異很大，有領漲的，也有常年窪地的。如果是常年窪地的小區，咱們就不要選擇了，沒必要折騰。要選，就得選擇好板塊好小區，這樣才有換的必要。比如回龍觀大板塊，有兩種選擇，一個是第一梯隊的次新房，如金域、國風美唐、公園悅府等，還有就是最近的新盤，如奧森春曉等。而通州，則儘量選擇運河三角區的幾個口碑次新盤，比如運河灣，京貿國際城等。總之，要麼不換，要麼就換好的。詳見星球資料《北京板塊選擇頂級思維》

4、提問：京爺您好，首付250左右，sfsd，在北二環上班，想買個離單位近的或是北五環的新房，想著按好轉讓置換考慮，想諮詢下您有什麼推薦嗎？新房的話北清雲際怎麼樣呢？謝謝！

回答：你好，250萬，如果是五環裡的話，可以考慮550萬左右，這種情況只能買一些老小區了。儘量在海淀購買，可以重點考慮沒有學區溢價的小西天、牡丹園等區域購買老小區，選個兩居室。這些地方雖然學校一般，但升值性是跟著海淀盤，且跑贏北京大盤的，流動性也不錯。其實也可以考慮一居，比如今典花園的一居，升值性不錯。當然，也可以考慮朝陽安貞等地選擇，如安貞西里等管理還可以的小區，跟著大盤走是完全沒問題的。新房的話，北清雲際和奧森春曉都是不錯的選擇，價效比較高，能買到就可以。可以檢視星球資料《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》

5、提問：貢院九號這個盤如何？是否值得入手？請京爺給分析分析

回答：你好，小區品質不錯，地段也好，憑著兩點就比較稀缺，當然小區空間小了一些，低樓層有些遮擋，這些需要注意一下。總體來看，還是值得考慮的。建議看看星球資料《二手房看房買房技巧》

6、提問：你好，座標通州武夷花園社群，看上牡丹園一套複式，6層～7層頂層，一套京貿國際城小三居,兩套房子，兩套相差150萬，複式便宜京貿貴，我是自住，傾向複式，房間大便宜了150萬，但是我也知道未來流動性不好，不見得能賣出去，但是京貿的小三居，我需要多付出150萬，而且相對密度大，但是未來流動性會好，請問我該怎麼選擇？

回答：你好，老小區的複式頂層，如果是不是高階社群，往往流動性一般，當然感覺起來空間大，很有feel 。京貿的流動性應該問題不大，屬於大眾產品，升值也強一些。看你注重什麼了，居住還是升值。詳見星球資料《樓層、朝向價格體系構建》

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