我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答

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提問：房姐，您好，首次提問。工作在朝陽門附近，首付200—230萬，月供壓力不大。看中了晨光家園，雅成一里，甘露晴苑和新盤明月聽蘭，您看您能幫忙再這幾個小區裡拍一下序嗎？

回答：你好，晨光家園是一個大盤，一二三期時間跨度較大，造成了一個樓盤有兩個世代的產品，同時位置的區別也有一定優劣。 雅成一里目前看生活更便利一點（大悅城+地鐵近），小區大，不過這小區好像基本是經適房（買成本高），樓道髒亂差，板樓無電梯，最重要已經沒啥利好了。 甘露晴苑屬於甘露園一帶，而且是2000年左右略老的小區。 明月聽蘭這片是噴泉上的水面，美好的同時帶著溢價。 幾乎是從0開始建設，從開局就可以賣一手高價，如果從投資回報來講不是很好的選擇。 這幾個樓盤優先晨光家園，在選籌時，要細化到具體的棟樓，樓道，進屋檢視格局，採光，視野情況，再一一計算價格。

提問：房姐好！新人首問。之前關注您的頭條號已經有大半年了，從平時的問答精選中學習到了很多關於買房選籌的知識，對於北京的主要價值板塊也都有了很多瞭解，特別感謝房姐在公號上免費傳授房產買賣的知識，為了表示支援特意付費加入知識星球會員，同時近期我也打算買房了，想說一說我的情況和想法，還請房姐指點。 基本情況：我和女朋友都是北京戶口，都是SFSD，近期登記領證後買房。兩人稅後年收入50-60，首付預計最多350-400，因為考慮婚後要孩子，不想壓力太大，準備就貸303，因此在關注總價650-700的房子，暫時不考慮學區，自住加保值。我們工作地點在北海北、朝陽門附近，重點關注房姐一直推薦的幾處價值版塊，實地去看了十里堡、青年路、四惠附近的主要次新商品房小區，目前有幾個問題請教房姐： 1.從交通、商業配套的角度來說，青年路版塊略有優勢，地鐵6號線我們上班都會比較方便。以我們的預算，青年路附近小區可以買珠江羅馬、青年匯、華紡易城的兩居室，但由於今年以來價格已經有所上漲，一些朝向和戶型較好的兩居價格已經超過了700，並不是都能買。國美第一城的小三居目前也能夠得上，考慮到未來一兩年有孩子之後家裡老人要過來幫忙帶孩子，三居更能滿足家庭使用需求，但國美第一城的居住密度、物業環境等要比其他小區略差一些，在此情況下該以怎樣的思路進行選擇考慮，想聽聽房姐的意見。 2.關於購房時機，目前市場不太穩定，很多業主對未來房價持上漲預期，很多房源掛的價格比較高，業主並不誠心賣房，加上去年年底成交量比較大，目前市場供應略顯不足，選籌範圍小、價格高是當前區域的基本特點。房姐能否從歷史情況幫我分析一下，青年路區域的房價波動和房源供給是否有一定的季節性特點，如果我們今年二季度買房是否是一個比較合適的時機？ 3.看了很多房子之後，發現真正南北通透的房子價格都超預算了。以國美第一城為例，由於塔樓設計本身就有角度，東南、西南向的房子哪個朝向會更好一些，另外如果只能選靠北的房子的話，東北、西北和正東、正西比起來，哪個更好一些？另外樓層的話，在選擇上有哪些需要注意和避開的地方呢？ 感謝房姐的指點！

回答：1. 你是剛需首套，自住為主，先滿足使用需求，看你描述，3居是正好滿足你們，那其它的環境密度這些就可以往後放，國美這個盤沒有問題，增值也能跟上大盤。 2. 春節後基本都有小陽春，會持續到5月左右。我的建議是沒必要等最佳時機，你真到年底的淡季再出手，價格可能已經升高，踏空才是真的可怕。你們是剛需自住不要看短期漲跌，只要你能拿住5年以上，收益都不會低 3. 塔樓的特點就是戶型多樣，結構上容易改造，朝向：南北>南>東南\/西南>東西>東\/西>東北\/西北>北

提問：房姐好！新人首問。在宣武門上班，未婚，無房，sfsd。想買上班開車方便且自住舒服的房子，暫時不考慮學區，兼保值。家裡支援300w首付，剩下得組合貸（120w 公積金加商貸）。目前考慮中海紫御小兩居（便宜的550w）遠洋沁山水（小一居480w） 不知選哪個合適 或者有其他合適的樓盤 子彈有限，還款能力有限 所以總價可能得控制住550w左右 請房姐指教！

回答：這兩個盤自住都還可以，保值角度遠洋沁山水因為價格偏高，位置一般，近些年一直跑輸大盤，更推薦中海紫御公館，注意別買臨鐵路和二環的位置

提問：房姐您好！新人首問，置換房子，請您指點，費心了！京籍家庭現有（1）西城70年代公房2室1廳樓層朝向均好，學區好（2）海淀牡丹園新世紀初公房塔樓東北3室1廳 （3）天通西苑一區電梯頂復兩百大幾十米 （4）朝陽和平街70年代公房半地下3室1廳 想一換一儘量少添些，總價在一千左右最好。當前目標（1）京師園小三居 （2）羅馬花園唯一週正的180平米左右3室1廳 （3）新榮家園140多周正3室1廳（東北，西北） 置換的話，前3套您看用那套置換更合理以及3套目標房源那套更合適，麻煩您給點評一下並給個排序。或我所關注地區您有什麼推薦，要求近地鐵。謝謝啦！ （另：和平街半地下您說是找機會出手，還是暫且收著租金。不知今後能否有動遷或重建的希望） 盼儘快回覆，多謝！

回答：優先置換學區房，學區攤薄是大勢，我們要不逆勢而行。目標房源 優先推薦羅馬花園，這是一個低單價的老破大，投資角度可以長持，用時間換價格。 和平街的半地下找機會出掉 這個型別漲幅普遍不行，除非租金不錯。長持你要考慮機會成本

提問：新人首問 目前彈藥250左右，等到明年4月可能會到300左右。這期間準備看看房。工作在知春路。想要購入北邊或東邊房產。海淀的房子太貴了。只能老破小。要麼就是亞運村板塊或朝陽公園板塊。 請房姐推薦有潛力的盤 1.海淀老破小 2.奧森亞運村 3.朝陽公園

回答：1. 海淀牡丹園塔院社群，東王莊社群，車道溝社群或者雙榆樹社群 2. 朝陽 可以看看亞運村的保利香檳花園，光大名築，望京的朝庭公寓、北緯40度，首開知語城，朝青 青年匯佳園，雙井的首城國際，四惠的東恆時代二期

提問：大佬，想請教下：1）目前手上有1套東城忠實裡70平米的2居（86年左右建築，房本已是商品房）對標學區劃片是文匯9年一貫制，因在西城有房，故不考慮該學區，請問從未來保值和升值角度是否需要留存還是現在將其出售？2）如將其出售後，手上有750萬現金，（不再考慮商貸），請問從改善型居住兼顧保值和升值角度可以看下哪個板塊兒的哪些小區？3）之前看了下南三環內的方莊6號，文成建築和晶城秀府，因為南城一直沒有準確定位，故看不太清，因此這三個小區從保值或升值角度您更建議入手哪個？非常感謝！

回答：如果已經有多套學區，可以考慮出售。 西城的房產沒有資訊。 北京儘量保留90年以後的房產。 750萬現金，預留50萬月供，做好選籌全套流程正常可以買到1500-1700左右的標的，首選望京，雙井。 方莊區域迴避，都不適合。

提問：房姐您好，請問一下您知道環球影城附近的民宿有投資的價值嗎？目前手上錢不多，房票還得等兩年，不知道還有沒有什麼好的投資渠道。

回答：首先，環球影城能不能成？ 其次，環球影城能溢位多少酒店以外的間夜數？ 附近的酒店民宿物價是什麼水平？ 你吸引的是圖高階體驗的，還是低端價格戰的？ 你的競爭對手是誰？能不能絕對超過，只要有客，大機率先選你？ 以上都成立的話，你需要付出多少精力？ 最終一共，能賺多少錢？ 如果能在一分鐘內回答這些，就去做吧。

提問：房姐您好！我想問下，現在入手杭州未來科技城綠汀路附近的一個樓盤，137p的4居，總價655w，現在還是不值得入？到亞運會開之前還能不能有一波漲幅？（比如再漲100w）。有人說2022年亞運會之後，杭州就會開始橫盤了，不知道您怎麼看亞運會之後的杭州行情？多謝！

回答：青楓墅園這之類入手意義不大。 杭州亞運會之前長期牛市，但選籌明顯可以更好。 買的好的，像 上個月在我們這裡買的未來科技城4房700萬，這個月已經800萬。 亞運會之前已經有滿意的行情，就不在意亞運會之後了。

提問：新人首問：我的情況基本如下： 1、數量：算二套，外地有貸款記錄（秦皇島），2013年買入後基本未升值； 2、資金：手上加上借款首付有230萬，月度還款能力在1.5萬左右； 3、家庭情況：大寶5歲，明年上小學；二寶四個月，我在三元橋上班，目前在勁松附近租房 4、目前因秦皇島升值較慢，我打算將它賣掉，將首付湊到300萬在北京或者天津置業。但是也有幾點比較糾結，想諮詢房姐。 問題一： 秦皇島是否值得繼續持有？ 問題二： 如果在北京買套房，比較糾結是買新房還是二手房。①如果買新房打算買亦莊新開樓盤臻瓏府，融創壹號，但是這兩個樓房交房比較晚，趕不上大寶上小學了。這樣的話，我們就還得繼續在朝陽租房滿足孩子上學的問題。但是我們就要同時負擔房租以及房貸，壓力比較大。②如果買二手房，既要滿足自住，又要滿足大寶上小學，還要離三元橋不太遠，還得兼顧保值升值的問題，目前不知道300萬的首付預算可以買到哪裡？ 問題三： 如果在北京買房，六年後孩子將上初中，我們打算初中在天津上。這樣在北京持有五六年，升值的空間有多大？是否值得這麼折騰？還是直接買到天津，這六年繼續在北京租房？ 盼回覆，感謝房姐！

回答：1. 秦皇島儘快出掉，沒有長持價值， 投資旅遊地產只能靠租金回血，房產增值收益非常低 2. 二手適合你的情況 ，芍藥居(人大附)，慧忠裡(朝外)，安慧北里X園（陳經綸嘉銘校區）。 3. 學區房肯定不如投資盤穩健。另外一種思路就是租房上學+投資盤（可以看看朝青、石佛營）。5-6年收益不會差，但租房上學派位很靠後，會有點小風險

提問：房姐您好！本人再有三年退休，準備在北京購買一套保值且堅固養老的三居室，總價在450w以內，您看哪裡合適，是買新房還是二手房呢？

回答：新房位置都太偏了，沒什麼保值能力，淘二手為主 兼顧自住和保值建議看下 昌平回龍觀 板塊 雲趣園，龍躍苑東X區 或者 大興西紅門板塊 例如 興海家園星苑，宏大南苑，宏盛家園

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