北京樓市"價格戰"一觸即發

自從7月份以來，中國樓市行情開始“急轉直下”。

首先是各大房企開始陸續爆發“債務危機”，到處“降價砸盤”回現，包括恆大、華夏幸福基業、富力、融創、泰禾等房企都開始大規模的促銷。

緊接著是各個城市陸續釋出“限跌令”，目前已經有超過14個城市公佈了樓市“限跌令”，但是依然無法阻攔房企的降價促銷。

最後是從9月份開始，全國土地“流拍潮”開始湧現。

2021年9月15日，杭州第二次集中供地地塊10宗，其中9塊地無人問津，大規模“流拍潮”。

這對於連續好幾年“土拍冠軍”的杭州來說，首次由於房企報名不足而流拍，簡直是“破天荒”。

9月23日南京集中供地23宗，但最後的結局也是“因故而取消競拍”，全部收回。

10月8日上海忽然宣佈終止7塊地的競拍，這也是上海不多見的大規模收回土地競拍的情況。

9月份的時候，上海公佈了第二批集中供地的27塊地，但最終還是終止了7塊地的出讓。

10月9-10日武漢進行了第二批土地一共49塊地的出讓，最後18塊地因無人報價而最終“流拍”。

10月9日，根據“樂居網北京”的報道：二批供地朝陽10宗無人報價，或全部撤牌，這是北京首次如此大規模的“土地撤牌”。

這11塊地中，包括了王四營、管莊、孫河前葦溝等10宗地均無人報價，或全部撤牌！

以上土地的新房“指導價”都在7萬/平米以上：朝陽十八里店7.5萬，王四營7.1萬，管莊6.98萬，孫河前葦溝高達7.98萬。

由此可見，中國這一輪樓市“遇冷”有著非常明顯的內在傳導邏輯：

“三條紅線”+“兩條紅線”，內部銀根收緊 —— 房企大規模爆發債務危機+買房貸款限制 —— 房企陸續降價砸盤，引發市場預期下降 —— 買房人開始大規模觀望 —— 土地開始流拍。

面臨這種“危機”，只有兩條路可以走：要麼政府公開“救市”，徹底扭轉政策風向；要麼只能公開降價促銷。

2021年10月10日，根據媒體報道，哈爾濱9個部門聯合釋出“救市16條”，正式公開宣佈對樓市實施“救市”。

這在“房住不炒”的背景下，顯得格外的顯眼，哈爾濱打響了中國樓市的“救市第一槍”，成了第一個公開“吃螃蟹”的城市。

在哈爾濱的這個“救市16條”中，最重要的其實就是四大看點：

第一，對符合條件在哈爾濱購房的群體實施“現金補貼”。

其中博士生10萬，碩士生5萬，本科生3萬，大中專2萬，大學在校生和其他新市民購房，符合條件直接補貼1萬元。

第二，降低房企財務負擔。

對符合條件的房地產專案，商品房預售監管資金只要滿足條件，應該儘快返還。

第三，全面降低土地增值稅。

從2021年10月1日起，全市普通標準住宅和非標準住宅的房地產土地增值稅，預徵稅分別按照1.5%，2%來執行徵收。

第四，放寬二手房公積金貸款房齡年限，二手房公積金貸款年限從20年提高到30年。

根據8月份的資料顯示：哈爾濱商品住宅呈現明顯下降趨勢，供應面積下降14%，成交面積下降26%，成交金額下降33%，成交均價下降10%。

就算是在“國慶期間”，哈爾濱各個樓盤進行了各種促銷活動，但效果依然非常不好，樓市情緒萎靡不振。

降價已經行不通了，哈爾濱政府不得不走向前臺公開救市。

哈爾濱這樣的大城市都撐不住了，何況是東北的三四線城市，基本上就是“哀鴻遍野”。

他們不是鶴崗，就是在鶴崗化的路上。

隨著哈爾濱的公開救市，後面一大堆三四線城市將會加入救市的大隊伍，尤其是環京、環滬等周邊三四線城市，是這一次的最大看點。

因此我們第一個判斷是：中國的三四線城市，將會越來越多的加入到政府的救市行列，因為降價已經無法拯救城市地產，只有救市。

而對於中國的一線城市和準一線城市，政府公開救市的可能性不大。

比如像深圳、廣州、杭州、上海等熱門城市前期漲幅已經透支了未來若干年的行情，就不要指望政府會公開出來救市。

這些城市就不要指望短期再起大行情了。

最後是北京，我們認為房市政策大機率會繼續穩，放鬆和大幅加碼的可能性都不大，就是現有狀態持續保持穩定。

這就意味著北京樓市極有可能爆發“價格戰”。

北京上一輪樓市“價格戰”出現在2018年，當時“限競房”的大規模入市，市場需求不足，從而引發了開發商之間的“降價拼殺”。

2018年價格戰最慘烈的片區是亦莊。

當時亦莊一共有超過10個限競房在售，市場均價都在5.5萬/平米左右，大規模供應，引發了腹地內“貼身肉搏”，價格一度跌破5萬，最便宜的專案曾經賣到4.2萬/平米。

可以說每平米暴跌了25%以上。

而2021年北京第一輪集中供地就達到了30個專案，這些專案在短時間內將會集中入市，新盤供應規模極大。

最關鍵的是，第一輪集中供地的專案指導價還是偏高的，比如像朝陽崔各莊，指導價居然達到了8.8萬，明顯超過了市場預期。

很顯然，北京第一輪集中供地最大的特點就是：新盤價格遠超周邊二手房，而房企還不掙錢，後面產品質量很難保證。

在這種背景下，如果北京政府不救市，開發商就只能被迫“降價自救”了，尤其是第一輪集中買地的專案，我們判斷降價不可避免。

綜上所述，中國樓市的全面遇冷，已經開始從商品房市場傳導到土地市場，逐漸形成了市場過冷的局勢，這顯然不符合“穩定”的政策預期。

因此後面會出現兩種情況：

第一種是“允許三四線城市出臺救市政策”，包括環京、環滬以及大部分的三四線城市，可能會在這一輪政策調整中逐漸走出一輪行情。

第二種是“一二線城市保持政策穩定”，包括北京、深圳、上海、廣州、杭州等城市，將會繼續保持政策穩定。

也就是說，三四線可以救，一二線不能救。

在目前北京價格戰一觸即發的背景下，目前北京新房，最值得買入僅有三類房子：

第一類是“地鐵或準地鐵的小戶型專案”，稀缺性較強，總價低，門檻低，不管是投資，還是自住，都比較合適。

由於總價低，這類房子不會降價。

第二類是“限競房”，價格優勢很明顯了，非常值得入手，很多六環內位置不錯的限競房，價格僅有5萬+，價效比極高。

與2021年第一次集中供地的專案比，這些限競房專案簡直太便宜了。

第三類是“新型共有房”，價格低，位置好，除了限售五年，其他的跟商品房沒有區別，值得入手。

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