大家好，我是京爺，是少有的能夠切入北京房產全流程交易與大資料分析的諮詢師！

以下內容為【京爺說房】公眾號| 粉絲問答

關注“京爺說房”【微信公眾號】，加入【知識星球】“京爺說房” 進行提問和獲取資料，有問必答，全程指導。

1、提問：我婚前名下一套房（亞運村老小區小兩居），離婚後老公名下無房無貸。我倆計劃以老公名義再買一套（首套首貸），首付有兩百萬左右，想買個500萬的房子，本來計劃買東城或者亞運村附近，但是現在的政策導向也不敢看學區屬性的東城（而且東城普遍超過預算），亞運村附近次新的房子一般也都超預算，又不想再買老小區了。計劃再買一套的原因有兩點，一是以後生了小孩父母來帶孩子不用住在一起，二是想充分利用首套首貸的優勢；但是現在又有點想考慮置換（置換的話只能是算二套）。想問問您有沒有什麼好的建議

回答：你好，如果考慮東城的話，可以考慮永外，那邊相對安全一些，價格也便宜點兒，不過從居住方便性的角度來看，還是買在附近好點兒。亞運村的房子，其實也可以考慮，基本上跟著大盤沒問題，特別是陳經綸嘉銘的小區，老小區也可以。當然紫薇天悅這類小區似乎也有低總價的小戶型，我認為不錯。如果是置換的話，不知道你可以買到多少總價的房子，如果買不到次新的話，還不如買兩套，畢竟年輕人和老人最好不要住在一起。可以查詢咱的小程式檢視小區歷史成交紀錄

2、提問：京爺，求詳細講解～富卓苑，南珠苑，望園東里，育芳園甲1號院，角門12號院，玉芳園，恆富花園2號院，如何選擇，理由分別是什麼？

回答：富卓苑，樓齡、環境不突出，但也勉強能接受，屬於南部流動性極好的盤，居住性和升值性都能滿足，可以重點考慮。

南珠苑，小區板塊還ok，不過小區密度較大，環境相對一般，離地鐵有些距離，我認為居住性和升值性是受限的。

望園東里，交通方便，流動性還不錯的小區，居住環境和升值性不算突出，但未來麗澤能起來的話，還是能有潛力。

育芳園甲1號院，小區太小，沒什麼小區空間，周圍介面相對雜亂，我認為價值不是太大

角門12號院，小區太小，沒什麼小區空間，密度還大，價值不是太大

玉芳園，這類小區規模太小，也是需要注意避開。不過有些戶型倒是還可以。

恆富花園2號院，板塊，交通，小區空間品質都相對一般，升值性會受限。可以查詢咱的小程式檢視小區歷史成交紀錄

3、提問：您好！二套，總價500萬，最多上浮20左右，首先考慮自住 其次租金受益（萬一換工作的話）望京有哪些小區特別推薦不？ 暫時用不到學區，這個總價的話，望京、安貞、亞運村、惠新西街區域，常持希望能跑贏大盤，哪個板塊更合適呢？ 謝謝！

回答：你好，500萬總價，在望京相對比較尷尬一些，兩居較難，最多考慮一下世安家園；要麼就考慮一居，比如利澤西園等這樣的，升值性和租金都沒問題。總體來看，望京更有潛力，或者看看芍藥居附近，升值性也是可以的。

4、提問：京爺怎麼看北京新出的這兩批地？ 在價格導向上有什麼趨勢？ 限競房沒有了. 單價似乎有一些上升趨勢？ 謝謝

回答：你好，我個人的感覺是：1、今年供地較多，大家選擇多一些了。2、限價房逐漸消失，房價正在重塑。有少數的新盤在北京二手房漲價大背景下有些價效比，而大部分土地越來越貴，剛需上車成本越來越高。需要注意的是，未來有不少值得期待的專案，價效比較高。首先是樹村的幾個專案，有條件的還是可以重點考慮的。然後是北面的一些新盤，比如奧森春曉、北清雲際，價效比較高，地段也好，剛需可以直接上車。新盤的土地中，可以重點關注永豐板塊，相比於幸福裡，價格優惠一些。還有就是海淀的北沙灘地塊。對於北京樓市未來的走勢，目前確實有些不確定性。但即使是這種情況下，這些專案和地塊是非常值得考慮的。詳見星球資料《京爺北京買房十大頂級思維》

5、提問：想請教一下同小區同戶型一層和頂層一般選哪個呢？哪個更便宜呢？

回答：你好，這是一個比較有意思的問題，因為這個得分情況。首先說一下頂層和底層的優缺點。頂層的優點是視野好，採光好，私密性強；缺點是容易漏水、夏天容易熱。底層的優點是不用等電梯，或者不用爬樓梯；缺點是私密性差，視野差，有些有噪音，還有蚊蟲之類的問題。但是在實際買房中，又得具體情況具體分析。

① 如果是老房子：老房子一般分為兩種，一個是六層小板樓，這種情況底層強一些，因為不用爬電梯，頂層則不受待見，主要是老房子容易漏水，這種底層價格稍微高一些；另一個是塔樓小區，頂層略強一些，主要是頂層私密性、視野的特點佔優。其實價格就能說明一切。

②如果是新房或者次新房，那麼頂層肯定肯定更強一些。一方面，目前的建築質量下，頂層漏水機率大為降低，夏天熱的缺點也可以透過空調來解決。而且目前的新房比較多的都是高板，底層就顯得比較壓抑。事實上，價格體現了一切，底層價格最低，而頂層和二三層差不多價格。詳見星球資料《樓層、朝向價格體系構建》

以上內容為【京爺說房】公眾號| 粉絲問答

關注 “京爺說房” 【微信公眾號】，加入【知識星球】“京爺說房” 進行提問和獲取重要資料如下：

購房邏輯：

《京爺北京買房十大頂級思維》

大資料：

《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》

《獨家樓市大資料實時監測，這些板塊正在上漲》

《北京各小區歷史收益統計，讓你成為投資專家》

二手房買房技巧篇

《二手房看房技巧大全》

《二手房砍價技巧大全》

《這些二手房跑贏大盤》

《繞過中介、自行成交全套資料與避險指南》

《淘筍(撿漏)技巧與攻略》

《抵押貸款+撿漏攻略》

《降低首付攻略》

《真偽筍盤該如何區分》

《如何解決徵信有不良記錄（逾期）？》

新房買房技巧篇

《新房看房買房攻略》

《這些新房跑贏大盤》

《全套退定金技巧》

二手房賣房技巧篇

《賣房技巧篇》