我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

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提問：房姐你好，現今的樓市大環境下，還不斷地調控政策，房價降溫嗎？房子還能買嗎。樓市到底有沒有風險？最大的風險是什麼？

回答：在住房不炒的環境下，現在只有一線城市，加上各地的省會城市還是有上漲的，但是這種城市上漲肯定不是普遍的，是會相對區域分化、樓盤分化。

比如好的樓盤漲15%，普通樓盤5%，差的樓盤維持價格幾乎不漲，各種樓盤佔比不同，導致均價向上的幅度肯定不大。

買房儘量根據自己需求對號入座：有選擇性的可以抓緊買，但是不要盲目追高。樓市分化越來越嚴重，手裡沒好貨的，可以儘早置換掉。

現在對於房產投資，風險比機會多，一定要控制好負債率和現金流。

買房真正的風險就是低現金流。

房產現在是屬於專業投資者的遊戲，從來不存在高槓杆風險，只存在低現金流死亡。

再高的負債，只要有充足的現金流都不會有太大風險；再低的負債只要現金流斷裂，同樣是瞬間崩盤。

高槓杆操作沒錯，錯的是現金流緊張斷裂，以貸還貸，那麼成本就像滾動的雪球不斷膨脹，早晚炸了。

買個好房，也要撐得下去！房貸的壓力持續貫穿幾十年，在買房子的財富積累的黃金時期沒有做好風控，跌倒了就很難再次翻身。

房產是資產配置的一部分，選籌換籌逐步迭代，所以每一步都要埋下現金流預估。

提問：新人首問房姐，總預算1000左右，兼顧投資和將來養老自住，平衡居住品質和價效比，只考慮南北通透戶型，不考慮頂層和底層，望京（980w慧谷金色家園127平，1250w融科橄欖城一期132平），奧森（1000w澳洲春天一期132平，1150w倚林家園142平，1008w澳庭花景135平，1069w萬科星園148平），四季青（1188w美麗園120平，1150w金雅園135平，1160w酈城129平），田村（795w樂府江南100平，938w蘭德華庭132平），請房姐指點。

回答：建議在望京和奧森板塊中選擇 推薦 融科橄欖城、澳洲春天、倚林家園 四季青板塊還是有點學區溢價，雖然學區一般 田村配套沒起來周邊有點荒，交通也一般

提問：求指點！現有兩套房： 望京花園西區，84平2居，東南朝向，5 \/20+，一臥室朝東，採光略差據說能保證2個小時，另一個朝天井基本沒采光，樓臨廣順南大街但房子在朝向小區一側，首師實驗九年一貫； 南湖中園一區，74平2居，東南朝向，4層\/6無電梯，兩臥室並排均朝東南，採光不錯，小區安靜，明遠小學東區+ 陳分\/94中。 價格均在承受範圍內，不做判斷引數。 糾結點： 1. 採光：現居住房子採光很好，不確定採光對居住體驗影響多大？能想到的是晾曬問題，烘乾機能解決？ 2. 噪聲：廣順北大街據說很吵，朝小區的戶型噪聲會減少多少？ 3. 學校： 似乎首師實驗小學略好，但南湖的中學陳分的確也很誘人。 其它： 京戶，孩子21年小學入學。在京換房成本太高，不打算再換。如果孩子成績的確好要跨區，可考慮再買個小小房子。

回答：不管採光好不好，烘乾機都是另外單備的消費升級產品。 房屋沒有價格。 廣順北大街很寬闊，南湖東園110、114臨街，迴避這兩棟即可。 問題的關鍵，價格沒有。

提問：房姐您好！關注了您好久。想讓給出出主意（已付費）本人公職三年退休。拿死工資月收入一共3萬。來廣營有兩套小產權房現出租南湖渠西里一套50平米有房本現出租。因想離單位近些，電梯方便些在望京租房子住每月3000。三年後會有400個入賬。想在望京改善住房，那些小產權房怎麼辦？是該繼續租還是賣掉，好像也沒法賣吧。您幫我規劃一下。謝謝啦。

回答：我對小產權的房子實在不太熟悉，正規大中介不賣小產權的房子，我估計只能找找小區周圍的小中介，絕大多數小產權房應該都是這麼成交的。小產權房很不好賣，價格也不透明，你應該早點掛出去看看。 小產權的房子，漲幅比不過大產權，而且小產權的房子只能全款交易，無法使用槓桿，從資金配置的角度，肯定是把小產權賣掉儘量賣個好點的大產權合適

提問：首次提問。您好，我們已婚家庭，名下有兩套房，一套是十一教工樓，6層兩居，對應太平路小學。另外一套是永樂東，8層2居。想換掉在嘉德或者百朗園附近買一套3居複式。因為孩子在太小上學。暈車，不想太遠。但嘉德我查建委發現規劃是公寓。但70年產權，也可以落戶。可建委回覆我，公寓一定不等同於住宅。所以很糾結。所以想看看是否周邊有推薦，我看還有青塔長安新城。兩套賣完有900萬，但也擔心海淀沒有戶口是否影響上初中高中。感謝您的回覆。

回答：可以關注四季，看看曙光花園（萬泉小學曙光校區）、酈城（首師大附小柳明校區）、觀瀾國際（萬泉小學曙光校區）、水雲居（六一小學）這幾個小區，四季青這個地方是不錯的，居住環境比較好，也沒有五棵松附近那麼亂 ，保值能力也比青塔好 海淀對非京籍很不友好，現在孩子這麼多，海淀的非京籍被調劑的機率很大，小升初一定去渣中，非京籍應該重點考慮在朝陽區上學

提問：房姐您好！新人首問！ 首套剛需，首付320左右，還可以再借點。計劃混合貸。我在東湖上班，老公在白石橋南上班，剛結婚，計劃購入2居或小三居，穩定後要孩子。本計劃在望京附近買，離我上班地點近些，但看了望京新城，望京西園三區，利澤西園，嘉潤花園等幾個小區，都沒有遇到位置，戶型，採光等都合適的房子，結果2020年的機遇期感覺要錯過了。有幾個問題請教。 1.是否要考慮學區？是否可以考慮海淀學區？因疫情原因出國求學的前景不明朗，很多家長搶購海淀學區，導致漲幅較大。您怎麼看？我們是否應該考慮海淀學區？還是在望京買？ 2.在望京買的話推薦哪個小區？更多應該考慮哪些因素？我個人看中居住環境和舒適度，看中西園三區環境，但戶型朝向好點的總價有點超出預算；南湖東園一區戶型朝向還可以，但小區環境一般且較老；望京新城主要考慮的小三居，但人員太多地面停車較多。目前年底房源沒有年中多了，您覺得應該考慮哪個小區？有人說現在房子中介都給下架了，等明年回暖再賣，您怎麼看？現在買還是等過完年買？ 3.海淀房子沒怎麼看過。如果買海淀您有什麼推薦的小區？ 4.預計明年市場會如何？應該什麼時候買合適？

回答：1. 5年內沒有學區需求，就沒必要考慮。現在海淀頂級學區的熱度過高，有一定風險，非必要不建議入。 2. 還可以看下望京花園東區，是高校老師福利分房，人文環境還不錯；離地鐵也不遠 3. 考慮學區就重點看海淀，選籌圍繞清河和上地板塊， 例如 永泰園和永泰西里 對口二十中九年一貫制 。 4. 最好春節前後就入手，12月二手網籤創“3.17政策”以來的單月最高值，訊號很明顯了

提問：房姐您好，新人首問，小白一枚，想在北京買房，sfsd，首付140左右，請問中海寰宇時代怎麼樣？二手房的話有哪些可以推薦的地方

回答：你好，中海寰宇時代 離地鐵非常近，加上東連亦莊副中心、南連機場新航城、西連黃村，出行會方便。 只是限競房有限售期，基本要7-8年以後才能出售，是否能接受。這個要想清楚。 二手房推薦麗景馨居、晨光家園、炫特、酷特區

提問：美麗的房姐你好，新人小白，關注很久了。我和另一伴都是sfsd，京戶，工作地點我在16號線西北，另一個在5號線大屯路。考慮結婚前購房買二手兩居室，手裡子彈200，公積金應該可以貸120，月供16000以內，不想壓力太大，我倆交通優先，畢竟我離得太遠。海淀感覺有點吃力，考慮16號地鐵規劃，最近在看豐臺站附近，是否推薦？還是朝陽北部、海淀北有沒有推薦？

回答：豐臺對你們不是太好的選擇，你們總價看一個500左右的沒問題，可以看昌平回龍觀板塊 例如 金域華府、新龍城。海淀看看 永泰園、永泰X裡

提問：女兒30歲單身，無京戶，朝陽上班，三年社保，家庭年收入40萬，我們夫妻鄭州全款兩套房，目前手裡有200W，問題如下:第一，等女兒有購房資格時買市區老破小還是趁現在買合適？第二，現在買燕郊時機成熟不成熟？（手裡現金有限）如果現在買，是年前合適還是年後合適？第三，我們生活穩定了想幫女兒一把又不知道婚前買合適不合適？糾結，請教老師指點迷津，謝謝您！

回答：你好，北京現在有合適的隨時都可以買，投資買房不用主動擇時，市場啟動之前都是非常好的時機，不用刻意追求大漲前夜。 子彈200，建議直接上車北京。 北京可以關注下 中海御鑫閣、三環新城、設計師廣場、炫特嘉園、石佛營X裡等

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