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1、提問：京爺，你好，剛需，總價400，在永豐地鐵站附近工作，最近在昌平，石景山看了二手房，現在比較滿意的有石景山蘋果園，楊莊北區，回龍觀華龍苑南里東南向房子，天通苑西二區高層（房齡新且比較大），北七家望都新地，剛需主要考慮5年後換手方便和上班交通便利，且交通方便，現在看的95年老房子怕到時候不方便置換，現在這裡面選擇的優先順序怎麼樣呢。

回答：你好，從板塊角度來看：回龍觀，石景山，天通苑，北七家。從產品角度來看，華龍苑南里太老了，北七家望都新地太偏。可以考慮考慮石景山蘋果園，楊莊北區，天通苑（也可以重點看看東、北區）。具體房子具體分析。詳見星球資料《北京板塊選擇頂級思維》

2、提問：京爺您好，我們現在有三套房，第一套在海淀自住需要上學使用，面積偏小但能湊個三居夠用。第二套在昌平沙河的龍湖灩瀾新宸97平小三居，原本準備以後養老但基本住不上現在租金可抵貸款。第三套是房山竇店的兩居，目前有50萬左右貸款，現在想賣掉（賣了肯定虧70萬左右），不賣又覺得這地方不行而且擔心將來房產稅。這種情況您有什麼資產配置建議嗎？是否把灩瀾和竇店都賣了換在海淀？灩瀾還有升值空間嗎？我心裡有些捨不得灩瀾。但賣了竇店也就沒房票了。希望得到您的建議。謝謝！

回答：你好，可以肯定的是，房山的房子一定要賣掉，你自己又不住，而且沒有升值價值。理論上龍湖灩瀾新宸所處的板塊也是不夠好，如果自己沒有居住需求，也可以出手掉，不過你自己十分喜歡倒是另外一回事，畢竟這輩子也不僅僅考慮錢的事情。如果是我，我肯定會看中升值性多一些，可能我處的年齡和偏好的問題，當然每個人不一樣。可以查詢咱的小程式檢視小區歷史成交紀錄

3、提問：京爺，我是二套，想買總價450左右，兼顧學區的小三居，還考慮通勤（陶然亭上班）目前想這幾個區域，請京爺分析

1.松榆西里、潘家園那片

2.馬家堡區域

3.豐臺東大街

或者京爺是否有其他推薦的區域。

回答：你好，這些區域一直以來都屬於比較窪地的存在，因為樓齡老，學區也一般，所以比較難漲起來。不過板塊之間還是有差別的，松榆西里附近還是屬於東部，稍微強點。馬家堡區域，沒啥利好，較難漲起來。豐臺東大街還有可能受麗澤的利好，可以考慮。剩下就是看具體房源了。這些區域的選房邏輯是：交通方便，儘量新，特別需要注重管理。建議看看星球資料《二手房看房買房技巧》

4、提問：京爺好！這兩天網上西城學區的文章沸沸揚揚，說真的，看懵了…說德勝、月壇731之後全調劑了，這個大家都理解…但是現在具體規則是什麼樣呢？是所有學區731都走調劑了？還是學位滿的地方調劑？有其他非熱點學區，731後按照單校入學的案例嗎？不懂就問，多謝京爺！

回答：目前來看，德勝、月壇，731之後買房的都調劑到渣校了，應該是731之前的入學人數就已經飽滿了。當然也有不少聲音認為，這次是專門打壓頂級學區房而做出的動作。另外，非熱點區域，不少是按照單校來走的。據目前我們監測情況來看，德勝這些天已經有成交，降幅達到17%左右。可以查詢咱的小程式檢視小區歷史成交紀錄

5、提問：京爺你好，總預算800-1000的兩居，自住+投資屬性，海淀和望京有哪些板塊或者小區可以關注？

回答：你好，800-1000萬兩居，考慮自住+投資的話，建議考慮次新盤。海淀可以看看中海楓漣山莊、當代城市家園、領秀新矽谷、萊圳家園、逸成東苑等小區；望京可以看看澳洲康都、上京新航線、大西洋新城、國風上觀等。以上居住和升值都還可以。可以查詢咱的小程式檢視小區歷史成交紀錄

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