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提問：房姐你好，今天有個比較偏門的問題問一下，最近看到一套凶宅（兒子和老父親吵架將父親誤殺），單價目前看在常規市場價的80%左右，問下這種盤應該怎麼評估實際市場價值

回答：這個要看發生的時間，頭兩年直接6折才考慮，5年以上8折可以考慮，凶宅關鍵是資訊的時效，周邊人對事件淡忘後也會迴歸原值，所以是存在套利空間的。 如果性質不惡劣，周邊住戶對事件的議論程度不大，時間又比較久了，可以入手 順便說下如何判斷凶宅 1、上網查詢過往新聞 大家不放心的話可以提前在網路上進行搜尋資料，例如該小區的地址、名字、附近的建築等，仔細看看彈出來的資訊及網頁，看看有沒有相關的新聞報道，要是有一些特大的刑事案件，媒體一般都會公開報道的。 2、看房產證 如果說房子的年齡比較大，而發房產證的時間又比較晚的話，那麼購房者應當問清楚賣家的房子是繼承的還是自己購買的。如果是繼承的，就要問下前業主去世的原因，曾經發生過什麼事情都要了解清楚。 3、走訪小區 如果買的房子是凶宅，一定會聽到小區內的議論的聲音，可以問問大家對房子的看法，居委會、物業公司和隔壁左右的鄰居，這些都是可以打聽到房子訊息的地方。 4、到派出所詢問 如果要買的房屋是屬於凶宅，那麼在這之前肯定發生過什麼事情，購房者可以向當地派出所詢問有關的資訊，因為如果是有兇殺或他殺之類的情況，當地派出所會有備案記錄。但是要注意，派出所是沒有義務向所有人公開這些資訊的，所以購房者需要和原業主一起去。 5、仔細檢查房屋內部 在買房之前，可以去實地考察一下，購房者可以先在屋內仔細觀察一遍，如果進屋一落腳＂噗“的一聲，地上的灰都能噴到臉上，陽臺或牆角的陰暗處都長出了青苔，一吸鼻子全是黴味，門、窗都變形了，到處都是大大小小的窟窿的話，大概可以判斷出這個房子長期空置，這時作為購房者的我們要謹慎一些了。 在這個年代，房子不是用來自己住，就是租給別人住，很少有人會讓自己的房子白白空著的。所以，如果一個房子內如果很久沒有住人，一進屋都是灰塵、青苔之類的，估計就是凶宅了！ 6、看出售的房屋價格是否明顯低於市場價 我們在買房之前就應該提前瞭解一下小區內各個房屋的售價，如果房子的價格遠低於市場價格的話，那麼就存在房屋是凶宅的可能，切莫貪圖便宜。因為業主通常會為了早日出手而降低價格，提醒各位在買房的時候要注意房子價格是否低得過度。 7、簽約控風險 由於法律上沒有“凶宅”這個定義，自然也沒有將該資訊列為必須披露的資訊專案，但如果在合同中約定了，那麼業主不披露的話就屬於重大隱瞞了，未來要求撤銷合同或退房就有了依據。所以，在委託合同及購房合同中約定這一項，不管是對購房者還是對中介都是很有必要的。 8、儘量找大中介 如果一套凶宅，業主想隱瞞，以正常房子的名義去賣，那麼業主肯定是比較心虛的。一般不敢往大中介去掛，都是透過小中介去交易。當然，我說的所謂大中介公司，一般就是綠中介。綠中介算是最有保障的一個，如果事前不知道是凶宅，買完之後，綠中介是可以全額賠付的。如果在小中介那裡看到了一套房子，大中介沒有，這個一定要留心。

提問：新人首問：房姐您好。現在有2000子彈，用於投資。在國貿和朝青片區猶豫，國貿這邊看了新城國際、世貿國際、世茂宮園、瑞安君匯、聖世一品；朝青看的星河灣。感覺國貿片區居住品質很一般，但是價格高，尤其新城國際，換手率高，價格一直漲。星河灣居住品質好，單價比國貿低，但是漲的空間不好評估。請房姐指教，到底如何選擇？另外，請教房姐，學區房不利於投資的具體原因是什麼呢？

回答：國貿商圈固化，這一片總價高、戶型一般得房率低、出租的多、小區就一兩個樓、大塔樓、物業費不低、早期很多是涉外公寓，投資不是好的選擇。星河灣近年漲幅不大，價值突顯，相比更值得入手。 學區房受政策+成績的影響，風險不可控。你入手一套好的學區房，一但成績下滑或政策變動，直接貶值10%以上，一般投資需要回避。 如果想投資學區房給兩個建議： 1）選擇有潛力成為優質學區的板塊，需要運氣成分，沒有學區下跌風險。2）選擇學位已被使用降價出售的標的，因為包含套利機會，風險也會小。

提問：房姐好！新人首問！ 1，如果想買在房山長陽或者良鄉，自住兼投資，400萬子彈，二套，主要從保值增值角度，哪幾個小區最為推薦？ 2，如果不買在房山，僅為投資，400萬子彈，二套，北京投資回報率最高的小區有什麼推薦？

回答：1. 長陽：紫雲家園、新悅都、長陽國際城、熙悅山 2.良鄉大學城北：金地朗悅（或國譽府） 2. 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特、酷特區、石佛營西里、安苑北里、安慧東里、絲竹園、惠新裡 投資角度，首選城區內

提問：新人首問 房姐你好， 工作居住證資格，sfsd，首付400萬左右，年薪稅後80萬，且還有較大增長空間。 明年結婚，碼農。雙方都是網際網路從業者，婚後家庭年收入過百。因為隨時可能換工作，買房首先關注距離主要的網際網路聚集地通勤方便，其次是居住體驗，暫時不考慮小孩上學問題。 最近剛開始看房，看過新北苑附近華貿城等小區的兩居。立水橋附近頂秀青溪 北京北的三居。目前覺得頂秀青溪北京北觀感不錯。 請問房姐： 1. 之前受中介只能貸243萬的說法影響，看的都是700以內的房子。其實有較強的還款能力，可以接受更高的貸款額度。以我的情況，您覺得總價什麼範圍的房子合適呢？ 2. 有推薦的區域或者具體的小區嗎？

回答：你好，首付400，月供能力不錯，sfsd買立水橋太可惜了。 建議入手總價800-1000左右的盤。 網際網路行業重點關注2個板塊：西北旺和望京。 西北旺推薦：中海楓漣山莊 百旺茉莉園 望京推薦：保利中央公園 融科橄欖城 東湖灣 大西洋新城 寶星國際 慧谷陽光 季景沁園 北緯40度

提問：房姐您好！新人首問。讀過您很多指導意見，信任您專業能力！計劃買首套房自住，工作在北師大附近，考慮通勤方便和保值增值兼顧流動性，未婚暫不考慮學位。單位周邊老破小多，想去西北或北部杏，選一個南北通透小三居或大點兩居。現有800w，最多可貸款300w。目前看了奧森附近京師園 融域嘉園，上林世家，青河的橡林郡，世華龍樾。請您幫忙推薦合適的地段和樓盤，萬分感謝！

回答：橡林郡一個小開發商的小盤，不太建議入。首選奧森板塊吧，上林世家和京師園都還不錯，還有上元君庭、澳林春天也可以淘下， 海淀看看 馬連窪：西山華府 西山庭院 西北旺：百旺茉莉園 中海楓漣山莊 西山公館 清河：橡樹灣 世華龍樾

提問：房姐，我是小白，想在北京買套房，以自住為主，過幾年如果經濟條件更好也許會換一套。看了好多地方，也分不清什麼是筍盤。目前比較中意的有三個小區，一個是方莊的靜馨嘉園，一個是望京的北緯40度，一個是雙井的華騰園。首套，首付250W，希望是兩室一廳，不行一室一廳也行。您看能不能幫我分析一下。謝謝您

回答：靜馨嘉苑4.5萬+價格屬於正常市場價，注意樓棟的電梯區別。 北緯40度很難出好價格。 華騰園基本要600-1000萬選籌，250萬的首付不夠。

提問：房姐，之前提問過，看房半年，現在最後決定階段，期望得到您的幫助！望京方舟苑朝南兩居88平570萬，望京花園西區朝南兩居80平590萬，後現代城D區朝南大一居可改小兩居550萬，沿海賽洛城南北板樓90平590萬。國貿上班，不需要坐班，不考慮學區，常住兩人，自住加保值。您建議選兩個？謝謝！

回答：你好，感謝大額讚賞！ 板塊選擇上： 望京>大望路>百子灣 望京花園西區較3年前價格微跌，但是去年和今年一直在補漲，可以入手。 方舟苑的交易活躍度並不高，不建議考慮。 後現代城總價600萬以內的2居，更建議考慮C區和A區

提問：【提問】新人首問，求房姐指教 我和老公非京籍準備要小孩家庭年收入50，在朝陽生活工作5年很熟，我STSD到21年2月份子彈50（含公積金15），家裡瀋陽有2套老房，1套在核心地段 30平可賣25W（50年+）另一套地鐵房50平可賣40W（35年+），如果都賣了可以共湊115左右，求問： 1、現在瀋陽老房留著等拆遷升值（沒有拆遷訊息）或者全賣掉湊115北京上車兩居小剛需，哪個收益預計會更好？（傾向在北京買） 2、如果北京首套115上車推薦看哪裡？ 3、東三四環老舊小兩居（十里堡附近）、常營地區北京新天地一居、南五環外大興瀛海附近90平次新兩居，哪種最保值及未來可能升值？ 4、東三四環老破小或常營一居室可能會面臨後面有孩子需換房情況，怕以後換房成本高吃不消，這部分請指教現在需要考慮這些嗎？或者有什麼資產配置的辦法

回答：1. 北京上車優先，瀋陽等拆遷不划算 2. 上車盤看看 中海御鑫閣、三環新城、設計師廣場 3. 這幾個地段都可以，差距不大 4. 如果你們收入在未來5年內支撐不了換房，現在就買位置偏一點的兩居近地鐵的房子

提問：房姐，請問金融世家這個盤怎麼樣？300平大面積單價很低值得入嗎？

回答：1.當一個次新在一堆老破小中的時候，這個次新就是被老破小吸血。 2.金融世家本身產品問題較多，沒有小區環境，類似獨棟，雙證，超大面積。 3.本身已經處於不能買的一類物業 4.價格也不算低

提問：房姐好。 座標成都。想在高新區買學區房（小孩不到一歲），最近高新區房價漲幅較大，實在不知該如何選擇。現金110，名下有一套全款房。 學區房應該現在高新還是大源？因為孩子小，選次新還是10年左右的房子？有首房首貸資格。應該怎樣規劃資金？

回答：成都大平層短期內主要是金融城，攀成鋼，春熙路這種地段才有價值。選擇次新。你前一套未貸款，這一套建議做高貸款，現在利率下行是趨勢，貸款不會虧。

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