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提問：房姐好，我們之前一直計劃買房，因為各種原因，錯過了很多房子。現在我們決定從3套裡選擇1套，希望房姐幫忙看看 1遠洋天地北向三居室，對小區花園和學校，135平，780W，好處是可以上幼兒園和小學，但是稍微超出了一點預算 2通惠家園惠民園塔樓，105平三居室，560左右，但是我覺得小區環境不太好 3城市廣場160平西向三居室，600W，剛出的急售，這個小區還沒看，不知道怎麼樣 我sfsd，孩子剛半歲，孩子爸爸在永安裡上班，希望上下班方便，想要三居室夠住，最好有學校可以讓孩子上幼兒園小學，接送方便。請房姐給個建議吧，感激

回答：你好，感謝付費！ 遠洋天地三期價格不太一樣，如果是市場價，入手的興趣不大，因為四惠板塊有一定交通硬傷，鐵路四環京通快速加運河把這塊位置切的比較逼仄，買入的策略更傾向於低價博暴擊，具體的價格要看房子才能評估。 城市廣場是最早一批外銷公寓接近2000美金一平，港式開發塔樓得房率低小區小，所以一直折價，加上朝陽路這片距離地鐵兩端都有距離，所有略微尷尬。 通惠家園便宜有便宜道理，交通變態(坐地鐵去上班其實方便)，腹地狹窄是主要因素。 這幾個盤可以優先遠洋天地。

提問：房姐你好，我們在南邵青秀尚城看了個93平三居室，3\/11，報價375萬，可以買嗎？我們現在上班地點在10號線上

回答：南邵現在4W的價格是偏高的，次新溢價， 回龍觀也差不多均價4W+，所以未來漲幅會跟不上大盤。可以在回龍觀也淘一下，例如 慧華苑、北京人家

提問：房姐好！新人首問，期待翻牌。單身剛需上車，無學區要求。目前首付款310萬，考慮總價580萬左右。目前在知春裡上班，無車需要近地鐵。目前備選1.西南三環豐臺站三環新城2.惠新板塊惠新西街南口小關北里老公房3.望京板塊4.石景山長安九里。 希望您從自住加投資的角度給出建議，非常感謝。

回答：你好，感謝付費！ 自住角度優先惠新，通勤更近一點 投資角度優先望京板塊的上車盤 豐臺和石景山都屬於升值潛力相對弱一點的板塊。 惠新和望京具體選擇哪個，就看你更在意通勤距離還是升值潛力。

提問：房姐您好，我想買入望京學區房一套，目前有永珍新天一區97平南北雙通透無電梯兩居，戶型好居住舒適，市值580萬左右，但此房有200萬貸款利率4.35，且去年因為地磚爆掉幾十塊裝修花了近40萬，目前手頭資金500左右，我想問的是：1、不賣永珍等明年資金到800左右再入一套望京2居；2、賣掉永珍湊900萬+買望京三居，3、不賣永珍今年年底入望京一居。目前看了利澤西里和澳洲康都和大西洋新城，比較喜歡澳洲的環境但一居戶型不方正，看中寶星國際的一居戶型好，大西洋新城G區的一居不錯但價格高，目前區域鎖定但方案搖擺不定，有時候想買個一居或小兩居孩子上學用，有時候又想一步到位換三居改善居住，家有夫妻兩人加三年級小孩，還有一個老人同住，老公網際網路從業人員工作在望京，目前年入一百萬，明年還有一批股票到手資金可能會到800-900，因為目前收入已是職業巔峰所以老公不想增加貸款壓力，預期未來會有經濟蕭條期擔心貸款壓力大影響生活，所以再買一套無論哪個方案都只想全款，不知道該買個小的孩子上學，還是賣了買一個三居改善到位，望房姐指點迷津，謝謝！

回答：從自住和資產增值角度，一步到位更合適，望京是一個天花板比較高的板塊，買入一個三居遠比永珍+一居的房產配置更優。我建議可以少量貸款，即使未來收入減少 月供也不會壓力很大。但900總價的3居和1200的三居是有質的區別，你們可以考慮下

提問：您好，看您推薦朝陽公園附近的房子很少提泛海的房子，想請教一下，能詳細介紹下泛海這幾個園怎麼樣，和周邊的盤比哪個好一點，有投資價值嗎？泛海和星河灣的優點和缺點投資價值和自住價效比哪個高，感謝。

回答：你好，感謝付費！ 朝陽公園因公園地產的概念興起，一直是公認的城市核心區的富人區。 經過了十多年的沉澱，朝陽公園板塊仍然受到高階改善者的認同與熱捧，區域價值首先體現在抗跌屬性上。 這是因為朝陽公園區域是對外開放較早的區域，投資居住兩相宜。 2001年入市的棕櫚泉國際公寓吸引了眾多演藝圈明星和網際網路大佬，開啟了區域豪宅化時代。 朝陽公園位處核心地段，有高階國際氛圍也有濃厚的人文氣息。這種文化底蘊並不是每個板塊都能具備的。 區域代表樓盤有： 棕櫚泉國際公寓 公園大道 泛海國際 觀湖國際 明星大腕多偏愛棕櫚泉國際公寓，而且棕櫚泉國際的物業也確實是最好的，尤其小區內兩棟VIP樓。加上緊鄰朝陽公園，地理優勢明顯。 但是小區外的環境還是有點差強人意，沒有拆遷的老破建築仍然不少。而且小區南側和東側外圍道路被車輛佔道停車，影響了業主出行的心情與品質。 公園大道，這個社群在設計上屬於美式高層公寓，樓間距80米，社群整體設計給人很舒服的感受。小區配有健身會所和游泳池，另外還有4000平米的兒童遊樂設施，每一戶都帶有陽臺。社群外籍租戶較多，這一點對於很多人也是意見不同。 相比之下，位處四環外的泛海國際社群，周邊的環境更好。泛海國際當初在新盤上市的時候就頻登銷售榜首，如今仍然是二手房銷量最高的。一方面是因為體量大，另一方面就是源於綜合品質較高。 最後，觀湖國際相比其他幾個專案來說戶型偏小一點。 綜合分析，朝陽公園板塊幾個專案略有差異，可以根據個人的需求選擇。 朝青是十年前發展起來的區域，生活配套齊全、繁華，朝陽大悅城帶了不少人氣，以星河灣為代表的豪宅也聚集了不少明星大腕。 第一梯隊豪宅：星河灣 高階住宅星河灣，眾多名星、大腕、知名企業家、藝術家等高階圈層人士都住在這裡。這種小區都是先建園林後蓋房子，所以居住體驗非常好。 小區內綠化率達到了50%，東邊有上千畝的園林，周邊不僅環境好，而且很安靜，沒有太多的嘈雜人群。 2007-2008年入市的時候，這個樓盤的裝修標準就達到了1.5w\/㎡，小區內配備泳池、蝴蝶泉、高階會所，地下車庫盡是豪車，物業服務也是一級棒。 總之泛海和星河灣都是終極置業的板塊標杆盤首選，至於買哪裡，就看你個人喜好，喜歡公園買泛海，喜歡商業買星河灣。 至於價效比，還是要看每套房的價格。 我個人更傾向入手泛海系列。

提問：房姐您好。目前手裡的房子基本處理完了，無學區需求，夫妻及老人都有首套資質。總價1000W左右的預算準備買兩套投資房，其中有一套希望放在東西城落戶。目前傾向東城東直門、東後河沿、海運倉、東花市，西城展覽路、宣武門，朝陽雙井及團結湖。希望高貸款。請問區域判斷有無建議，另外有什麼上述區域的小區推薦，謝謝！

回答：看的板塊沒有問題 落戶的話東西城總價最小原則然後出租，看下東直門的 萬國城、海運倉和民安小區 朝陽雙井 看下 首城國際、蘋果社群南區、風度柏林

提問：房姐，您好，首次提問。工作在朝陽門附近，首付200—230萬，月供壓力不大。看中了晨光家園，雅成一里，甘露晴苑和新盤明月聽蘭，您看您能幫忙再這幾個小區裡拍一下序嗎？

回答：你好，晨光家園是一個大盤，一二三期時間跨度較大，造成了一個樓盤有兩個世代的產品，同時位置的區別也有一定優劣。 雅成一里目前看生活更便利一點（大悅城+地鐵近），小區大，不過這小區好像基本是經適房（買成本高），樓道髒亂差，板樓無電梯，最重要已經沒啥利好了。 甘露晴苑屬於甘露園一帶，而且是2000年左右略老的小區。 明月聽蘭這片是噴泉上的水面，美好的同時帶著溢價。 幾乎是從0開始建設，從開局就可以賣一手高價，如果從投資回報來講不是很好的選擇。 這幾個樓盤優先晨光家園，在選籌時，要細化到具體的棟樓，樓道，進屋檢視格局，採光，視野情況，再一一計算價格。

提問：您好，房姐，我在左家莊南里有一套63平南北通透小兩居，是96年建的，現在在出租，每月7500租金，購買已滿五年是名下唯一住房，現在我住在東四胡同公租房，所以聯網的只有這一個，想諮詢一下您，要不要把左家莊這個賣了，在其他地方再買一個樓齡新一些的，主要是為了投資保值，不知道現在是不是好的時間點，我的情況適不適合換，如果換在什麼地段那些小區合適，總價控制在470以內的，謝謝您

回答：這樣置換價值不打，建議資金可以向上提一下到 500+ 再置換，可以看看 青年匯佳園的小兩居，大望路CBD傳奇一居室或者雙井首城國際，國美第一城 .望京可以看看澳洲康都、季景沁園

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