樓市進入兩極分化

截止2020年底，我國樓市的平均單價為9980元/㎡，比起1999年的2000元/㎡大漲了400%，這也意味著20年前一套100萬的房子上漲至400萬元也是可能的。

以這樣的增長速度，任何資產都比不過樓市。正因地產業的投資小、收益高、風險小，一時間成為支柱性產業，甚至“全民買房”！

直到今天，人們對買房的熱情依舊高漲，特別是25-35歲的年輕人，買房意願佔比38%，且多是首套房，隨後是35-40歲的人群，佔比為32%。

然而，在“北漂”、“深漂”的同時，年輕人面對一線城市的高額房價無能為力，只能回到自己的老家。

不過從2019年開始，樓市的調控砝碼就在加大，2020年時樓市陷入了“兩極分化”中，熱點城市房價依舊十分火爆，但三四線城市房價走跌，就連鄭州、西安這樣的區域省會城市也在下跌，這是為什麼呢？

其實很好理解，如今的出生率接連下滑，反而老齡化程度加劇，樓市想要繼續瘋狂，那就需要有新人“接盤”。

然而，隨著人口增長率降低，對房價的影響是非常大的，三四線城市的漲幅仍不是太多。

同時，我國的城鎮化水平達到了63%，其中地產業貢獻頗高，和發達國家70%以上的城鎮化率大幅縮減，這表明地產業的使命即將完成，今後10年樓市房價增速減緩，難有上漲的基礎。

當然，對房價決定的最重要因素是人口流動，從“七普”資料來看，黑龍江10年裡流出646萬人，吉林流出339萬人，遼寧流出115萬人，山西流出79萬人，內蒙流出65萬人。

這些城市清一色北方城市，反而人口淨流入的城市在東南沿海地區，如廣東10年流入2170萬人，浙江流入1000萬人，江蘇流入600萬人。

也正是人口的流動，決定了所在城市的房價高地，且10年後房價“兩極分化”會更嚴重。

10年後房價該如何變化？

就以100平方米來算，如今超100萬元的房產越來越多，不少3、4線城市的房價也超1萬元，甚至連縣城也不例外，因此不少人關心如今的100萬元，十年後價值多少，即便房子是來住的，大家也不希望十年後房價縮水。

對於10年後的房子走勢，經濟學家馬光遠表示，10年後人口下降是真的，到時候各地都會開啟“搶人大戰”，但人口必然還會加快流入一線、新一線城市，這些城市房價長期仍有看漲的趨勢，不得不說馬光遠這次說了大實話。

馬老師認為，接下來城鎮化會過渡到“分化階段”，此時大都市圈也會深入融合，和小城鎮之間的互動頻繁，在這一背景下，地產業的輝煌期仍不會結束，大城市的房價上漲是大機率事件。

在數百個城市中，20%的城市樓市上漲，但剩下的80%城市、房企、樓盤都不會太舒服。隨著樓市的高度飽和性，買房更傾向於“擇優選擇”，優質房產才有希望。

同樣，馬老師認為，非大城市的房價已沒有上漲的希望，或直接下跌，或滯後性發展。

其實社科院也已進行了分析，認為接下來3-4線城市沒有上漲的基礎，尤其是棚改取消後，接下來將進入衰退期。

100萬現房10年後價值多少？

根據馬老師的觀點，我們可看出，那些區域性中心城市房價仍有上漲的可能。

如西安、成都、重慶這3個西部城市人口早已超千萬，今後還會繼續吸引西部的人口。

中部區域，長沙、武漢、鄭州也是千萬級的大都市，人口也會保持較快增長。

東部區域，杭州、蘇州、寧波、南京這些新一線城市也不例外，100萬元房產10年後仍然會增值，特別是核心地段。

那些人口流失較多的城市，今後或面臨房子無人住、沒人接手，今後會“有價無市”，其城市的房價也只會下跌，到時候100萬的房子可能要縮水，至於縮水多少要看各城市的具體情況。

尾言：

別對一線、新一線城市房價樂觀看待，隨著政策的深入，房價漲幅有限，10年後這些大城市的郊區、偏僻地區，可能房價還要下跌。同樣，也不是所有3、4線城市房價下滑，如果一座城市人口流入較多，有產業性優勢，今後仍有上漲空間。

討論題：你認為10年後房價會如何變動？

【注：本文圖片均來源於網際網路，文章未經授權禁止轉載！關注我們每天閱讀更多精彩內容】