基本情況：夫妻都在望京上班，目前住在通州，想置換
資金情況：家庭流動資金400萬，目前有兩套房，在考慮賣房全款置換一套
問：原本妻子在國貿上班，就一直住在通州，現在她來望京了，我們考慮在望京周邊置換一套更宜居的房子，崔各莊現在有三個新盤。望京養雲和龍樾合璽我們都在看，小新覺得那個更好一點呢？
建發·望京養雲我之前說過，定位是改善盤，政府佔20%產權，相當於折後價格7w左右，價格是相對友好一點。龍樾和璽指導價8.8萬/平，比望京養雲更貴，今天可以細聊聊。
還是沒有地鐵的硬傷
龍樾合璽位於朝陽崔各莊板塊，緊挨著東北五環，崔各莊的專案，都會宣傳自己離望京近，這一點確實沒啥問題。有問題的是，龍樾和璽不臨地鐵。
目前宣傳地鐵32號線正在規劃，會在北皋設站，建成之後交通便捷效能有提升。但這是個遠期規劃，具體落到哪年哪月，還真不知道。
公交有一趟851路，最近的一站是南皋站，終點站是望京西地鐵站，中間橫穿望京。
開車出行的話，專案旁邊是京密路、五環路以及機場高速，但望京的高峰期非常堵，等京密路高架建成後，情況估計能改善一點。
所以整體看下來，雖然專案周邊有798、草場地、鐵道博物館等，直線距離機場高速也僅有600米。但是，去哪都得開車或公交出行，時間不是很可控。
周邊配套不如望京
望京有多香？要產業有產業，要配套有配套、要碼農有碼農，集齊了人口、產業和資金。
早些年的望京也不是香餑餑，微軟、愛立信、LG等大量外企的入住給這個片區帶來了第一波紅利。為了配套產業，望京蓋了北京利星行廣場，配齊了商圈第一步。
網際網路時代，國內大廠也開始入駐望京，阿里總部也快要封頂了。大廠員工的購買力是無敵的，更為望京的房價推波助瀾了一把。
前不久，北京規委還掛了中關村朝陽北區的最新規劃，望京更熱了。
中關村朝陽北區規劃公示
而崔各莊說是臨近望京，但到底是個開發區域。想在這裡買房，你得清醒的意識到，周邊沒有望京那麼成熟的配套，城市面貌也不一樣。
崔各莊南皋村住宅僅有兩棟，大住區均聚集在北皋村。北皋最大的小區是京旺家園，只租不售。
但如果僅是生活需求，還是沒問題的。
人才公租房能否適配商品房？
龍樾合璽是今年5月，“招商+城建”聯合體以42.2億+公租房22000平競得的崔各莊L04地塊。
專案地上建築面積8.5萬㎡，容積率2.5，整個社群是9到18層的小高。需要配建2.86萬㎡人才公租房，但怎麼排布能把人才公寓對商品房的影響降到最低，考驗的是開發商的操盤能力。
大部分開發商都會把人才公寓安排邊，減少與商品房的接觸面。
龍樾合璽的地塊形狀比較適合人才公租房的規劃，東北角的5棟是公租房，專案將所有公租房都放在了小區的東北角部分，用一個景觀帶進行了軟隔離處理，下樓有花園逛，也可以去集中的活動場地。
專案建築設計團隊是HZS滙張思，城建跟招商還是認真了，上一個滙張思團隊設計的專案，是售價11萬/㎡+的中海甲叄號。
龍樾合璽的政府指導價格是8.8萬/㎡，上下有一個3%的浮動，以目前看到的造價，價格向下的可能性不大，總價大概在1050萬到1600萬之間。不過旁邊還有和光悅府和建發養雲，開發商的壓力還是比較大的。
戶型
目前龍樾合璽官宣的戶型，是123㎡的三到四居、155㎡四居、160㎡四居和175㎡四居，側重剛改和改善。
123㎡ （A戶型）四室兩廳兩衛：戶型格局方正，生活客廳落地窗設計，但略有狹促，我是視野採光都不錯。
123㎡ （B戶型）四室兩廳兩衛：南向四面寬，客廳+3個臥室都朝南，面寬進深比1.69。南北通透的主臥套房，設計有入戶玄關、家政間、乾溼三分離客衛，U型廚房適合年輕夫妻。
155㎡ （C戶型）四室兩廳兩衛：戶型方正動線合理，通透空間，臥室分開分佈，人性化設計私密性強，12.2米大面寬，適合三代人生活。
160㎡四室兩廳兩衛：南向四面寬的戶型設計頗為亮眼，整體大面寬、短進深、動靜分割槽，自然採光通透格局，步入式衣帽區，雙明衛三分離，通透。
175㎡（E戶型）四室兩廳兩衛：6.2米寬廳設計，U型廚房，餐客一體，通透性非常好，主臥套房設計，帶轉角飄窗，全部明廚明衛，最主要的是沒有浪費空間。
總體來說，龍樾合璽的戶型設計基本與之前某豪宅戶型一樣，整體還是適合改善群體的。
而崔各莊雖然是在望京旁，但目前還不能看出到底有多大的升值空間，北京緊鄰兩個商圈的城鄉結合部不在少數，龍樾合璽作為崔各莊南皋村的第一批樓盤，均價8.8萬/平米，至於未來是否像大望京一樣崛起至10萬+，還是個未知數。
至於和望京·養雲的區別，其實更重要的是預算和價效比。均價8萬8和均價7萬，還是差了不少的。
