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炒股少煩惱
沒有買房的剛需迎來了幸福時光。
過去一段時間，深圳新房供應可謂迎來了罕見的井噴行情。粗略統計顯示，9月份以來，深圳最新上架的新房供應量高達6000套以上，而過去幾年時間，深圳新房每年的成交量也才4萬套水平。更值得注意的是，本月開盤的新房價格普遍低於預期，甚至有新房價格比同地段二手房價格每平低了3萬元左右。
對於沒有買房的剛需來說，可謂迎來了幸福時光。而對於去年底今年初高位接盤二手房的購房者來說，內心可謂五味雜陳。按照上述3萬每平的價差計算，短短不到一年時間，高位接盤8萬/平的購房者，賬面上可以說是3成首付已經虧沒了。
220萬首付變相虧沒了
9月份深圳哪個區域新房最火爆？位於深圳光明區的兩個樓盤，均可以稱得上是網紅盤，分別是金地峰境瑞府二期和星河天地公館，均價都在5萬出頭，銷售都實現了日光。公開資訊顯示，上述兩個樓盤都是位於光明中心區，區位優勢明顯。
可以說，打新打中了上述兩個樓盤的購房者，心裡可謂樂開了花。不過，看到了這兩個樓盤價格，去年底今年初買入區域位置差不多的二手房購房者，心裡肯定不爽。據悉，光明區的標杆盤，龍光玖龍臺和光明大第，在成交參考價公佈前，二手房掛牌價在7-8.6萬之間，而且都有不少成交記錄。2020年9月，光明大第就有一套建面約89平的房子以718萬成交，單價約8.1萬/平。再比如，龍光玖龍臺今年1月份，1套89.27平的三房，成交價為740萬元。
上述幾個樓盤基本上是在2-3公里範圍內，且學區也差不多，彼此可替代性較強。金地、星河兩個新盤的三房，普遍價格在470萬至500萬之間。以此粗略計算，不考慮交易成本等情況，年初買二手房的購房者，已經變相虧損270萬至240萬，220萬左右的首付已經虧沒了。
有人可能質疑說，金地和星河的新房面臨買不到的問題。首先，上述兩個盤要求積分已經不高，且中籤率普遍在50%左右，買到的機率已經不低了。其次，同區域的另一個新盤，光明金茂府，還有較多新房在售。在不考慮投資因素、樓盤大小等因素的情況下，年初買二手房的購房者，如果現在出手買金茂府新房，依然可以省下數百萬。
當然，對於二手房購買者來說，聊以安慰的是，沒有成交就沒有傷害。據瞭解，目前中心區的標杆盤，掛盤均價在8.8-9萬之間，還維持著新政前的價格。個別房源比如一套低樓層91㎡的三房，報價從770萬降到760萬，降幅只有10萬。
還有新房價格跌回5年前
對比可以發現，光明的新房價格已經回到了幾年前。同樣以龍光玖龍臺為例，加上裝修費在內，其2017年一期備案均價大致為4.9萬元/平，2018年二期備案均價大致為5.05萬元/平，2019年三期備案均價大致在5.3萬/平。
更加誇張的還是深圳龍崗區坂田的新盤華僑城荷塘裡。據悉，該樓盤備案均價為5.9萬/平，最低價格更是到了5萬出頭，而該價格已經回到了5年前。早在2015年，與荷塘裡一路之隔的德潤榮君府開盤，備案均價4.72萬元/平，88平小三房最高備案價逼近6萬/平。
明年新房價格或將進一步下探
不僅如此，未來幾年時間裡，新房的價格，都有較大可能維持在當前局面，甚至可能進一步下探。
8月29日，深圳市重新發布2021年第二批住宅用地集中出讓公告，涉及的出讓地塊不變，共22宗，總用地面積約83.4公頃。據悉，本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價在原限價基礎上下調2.8%-9.1%不等，透過價格引導進一步穩定市場購房預期。
具體來說，在商品房最高售價方面，前海桂灣片區T201-157宗地限售價格最高，降幅也最大，原來商品住房毛坯銷售均價為9.9萬元/平方米，現調整為9.2萬元/平方米，降幅為7000元/平方米；其次為龍華民治街道的A811-0344和A817-0614宗地，最高售價分別從8.5萬元/平方米、7.57萬元/平方米調整為7.82萬元/平方米和6.98萬元/平方米，降幅分別為6800元/平方米和5900元/平方米。
有市場人士分析稱，新房限價進一步下探，釋放出政府房住不炒的決心。試想，一年後買前海只要9.2萬元/平方米，你現在還會買近期將入市的10.8萬元/平方米新盤嗎？
前面說的高位購買二手房有風險，買新房風險也同樣存在。比如去年龍華某新房備案價為8.54萬-9.47萬元/平方米精裝，此次位置差不多的龍華民治新地塊最新限價僅6.98萬元/平方米，除去裝修，足足下調了2萬元/平方米。再比如今年售價5萬的光明新房，位置相近的光明鳳凰街道新地塊，限價不到4.5萬/平。
