來源：中國經濟週刊-經濟網
《中國經濟週刊》記者 宋傑|上海報道
今年8月初，上海各銀行房貸改為以“三價就低”原則稽核貸款金額，即銀行將根據合同網籤價、交易中心涉稅評估價、銀行評估價，選擇相對最低的價格來審批貸款額度。
當時就有分析認為該項新政“劍指”二手房市場，一定程度上將抬高購房門檻，實現精準調控。如今新政滿月，市場情況怎麼樣？
據上海鏈家研究院9月初的一份統計報告中顯示，上海二手房8月份成交量出現大幅萎縮，環比下降24%，同比下降40%，為今年以來最大幅度的下跌。
“子彈飛的速度，甚至比大家預想的還要快。”該份報告中這樣寫道。
《中國經濟週刊》記者在查閱上海市政府官網“政民互動”留言板塊時發現，有不少市民反映因貸款利率調整，房貸比預期要少了很多，首付“要了命也湊不到”，另一方面賣方不願和平解決，定金不肯返還。
二手房購房者：貸款額度減少 首付“要了命也湊不到”
記者調查瞭解後發現， “三價就低”政策效果顯著，許多購房者看中房不敢付定金，一些以前看中房但還沒有來得及簽約的客戶，違約的情況也明顯增加。
“原因是大家都不知道最終以哪個價格為核定價格，之前算好的首付款金額最後發現都不夠了，而且相差還很多，差額必須用現金補足，資金足的還好一點，首付原本就是東拼西湊的市民最終只能和業主協商解約。”有業內人士這樣表示。
“7月底，上海市出臺了房貸利率。首套從4.65%上升到5%，並且立即執行，我算了一下每個月的月供要多付五六百塊錢，我安慰老婆說這是政策調整，對咱們影響還不是很大。然而8月6日又傳出來上海二手房‘三價合一’了，透過這段時間大家在網上的反饋來看，不少房子的可貸款金額直接在原本市場價的基礎上打了五六折，首套購房的首付變相地從原來的3.5成提高了六七成，原本3.5成的首付款就已掏空家底，現在直接提高到六七成，這簡直是我們這種家庭‘要命都湊不到的’。”市民張先生在市政府“政民互動”板塊留言道。
另一位市民顧先生也透過“政民互動”述說了自己的購房經歷。
顧先生今年7月8日簽訂了一份房屋買賣合同，房屋總價392萬元，首付138萬元，貸款254萬元。
“我已付了定金30萬，還未網籤。8月6日上海針對二手房貸款推出新政策，導致我的貸款明顯減少，根據中介以及網友提供的資訊，目前能貸到的（大機率最低的是交易中心涉稅評估價）基本是合約價的6折左右，這就意味著還需要額外自付100多萬元。我詢問了各個銀行都說以新政策為準，無法提高貸款額度，也詢問了各種信用貸款的可能性，但這樣以後我每個月需支付3萬多元的貸款，實在是超出了我家庭的承受能力。且賣方拒絕和平解約，拒絕返還定金。”顧先生寫道。
有中介人員說了這樣一個案例：有客戶買了500萬元的房子，銀行評估價350萬元，客戶是二套只能貸三成，按老政策可以貸150萬元，首付350萬元就可以了，但因為“三價”取最低，即以350萬元作為貸款依據，還可以批貸105萬元，但銀行工作人員說“你首付已經付了350萬元，相當於已經全款買了，這就沒有辦法再申請了”。因此，該位購房者不單是貸不到105萬元，還直接被拒貸，必須全款購買，如果湊不齊就只能和業主協商解約。
有業內人士向《中國經濟週刊》記者解釋道，實際操作中，“三價就低”意味著提高首付比例，原本首套房的首付標準提升到二套房首付標準，二套房首付標準提升到全款買房。
“三價取最低”像開盲盒？專家：對支付能力要有事先預判
市民李先生在留言中評論表示，對於購房者而言，無論是剛需還是改善型買家，他們事先都無法預估“銀行評估價”及“交易中心涉稅評估價”。
“這兩個價格就像是個‘盲盒’，無論是中介還是買賣雙方對此都無法預知，導致交易過程中出現多方不確定的交易失敗風險（進而可能演變成糾紛，甚至訴訟）。”李先生表示。
“我透過實際案例瞭解到，已多次發生銀行預估價比網籤價低得多的情況，導致買方沒能力支付差額，最終交易失敗的情況，每個失敗案例背後都是相關多方、兩個家庭、一系列的連鎖問題。”李先生認為。
因此，李先生在“政民互動”留言建議市政府及相關部門可考慮針對這一狀況，研究更加細緻、透明的執行辦法對市民公開。在購房決策時，買賣雙方都可以提前根據相對明確的銀行評估方法進行自我判斷，一方面便於購房者科學理性地評估購買能力和積蓄儲備，起到管控交易風險的作用；另一方面也能對房子本身的市場估值定價起到側面的校準引導作用。
還有市民建議從政府層面對“三價就低”政策出臺解釋檔案。“比如在8月6日之前籤的居間合同且定金有銀行轉賬憑證，但是還沒來得及網籤的購房者，如果因政策調整而導致貸款不足最終解約的應當是三方無責。現在房子總價動輒幾百萬，簽署居間合同繳納的定金一般幾萬到幾十萬不等，對於剛需購房者來說如果因為貸款額度不足，再加上首付六七成也湊不齊還需要損失定金，會嚴重影響家庭的生活質量，增加社會的不穩定因素”。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，購房者需要了解自己的支付能力和應急方案。貸款是買家有求於銀行，即便不是三價就低政策，也有可能因為貸款人資質等各種情況導致貸款額度不足的現象，萬一出現這種情況買家是否有足夠資金從容應對？目前來看，比較穩妥的做法是首套房客戶準備四到五成首付，二套買家最好準備八成以上首付。最好在付定金前就瞭解到能貸款多少，以便做好買房資金調動。
盧文曦還認為，買家要有市場預判力。今年樓市調控特點是密度大，年初“滬十條”“滬七條”政策間隔距離近，而且力度也比較大。其實這就是訊號，政策可能隨時隨地會出來。比較理性的做法就是謹慎入市，考慮周全。新的調控政策可能會導致合同無法順利履行，因此如何解約、違約責任、賠付金額等在簽約時就要考慮到。
記者注意到，從上海鏈家的資料來看，以往調控政策對二手房價格端的影響更偏向於細水長流，主要是透過影響成交量進而傳導到對價格的影響。而本輪政策對價格端的影響卻是立竿見影，成交量萎縮的同時，價格也出現明顯的下滑，一朝跌回漲價前。目前成交均價絕對值3.8萬元/平，已跌至2019年的月均成交水平。
從分環線的成交量來看，8月份上海外環以內成交量的環比和同比下跌顯著，且越靠近市中心，同比下降的越顯著，而郊環以外則相對好一些。內環以內的成交量絕對值已下降至不足2千套，幾乎回到2018年的水平。從佔比來看，外郊環間佔比下降了2個百分點，郊環以外佔比增加了3個百分點。
從均價同比來看，外環以內同比依然保持正增長，外環以外則出現負增長，但內環以內同比增速收窄顯著。從均價環比來看，各環線均出現下跌。
分割槽域來看，8月份僅金山和崇明的成交量環比為正增長，其餘區域均下跌，環比下跌最多的區域為黃埔、閔行和浦東。從同比來看，僅奉賢的同比為正增長，下跌最多的區域為黃埔、徐匯和閔行。前8月累計成交量同比增速最高的區域為奉賢、嘉定和長寧，同比增速最低的為徐匯、閔行和黃埔。前8月累計均價同比下跌的區域為金山和奉賢，同比增速最高的為黃埔、普陀、徐匯和靜安。
見習編輯：郭霽瑤
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