二手房成交，正在集體回落。
二手房成交降幅最大的當屬深圳。
作為首個釋出二手房成交參考價格的城市，深圳二手住宅市場自4月以來進入“速凍”模式，月度成交量甚至跌破3000套大關。
CRIC資料顯示，8月深圳成交再度下跌，僅成交2043套，環比下跌20%，同比下跌82%。而這次的再度下跌，與深圳7月30日出臺的學區房新政不無關係。
深圳提出推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度。政策之後，深圳福田區百花片區頂級學區房甚至出現流拍。
圖：2019年1月-2021年8月深圳二手住宅成交量價走勢（單位：套，元/平方米）
無獨有偶，北京、上海、廣州以及熱門二線城市，二手房成交量也出現明顯回落。
CRIC資料顯示，8月北京二手住宅成交套數僅為16007套，相較於7月的17923套減少了1916套，環比下降10.7%；相較於3月最高22251套減少近三成。
北京二手房市場回落的原因在於，一系列政策落地之後，二手房市場觀望情緒增加，再加上部分銀行二手房貸款額度收緊，放款週期延長，導致成交資料回落。
上海量價齊跌。
今年7月初，上海在已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加價格資訊的核驗，二手房進入“指導價”時代。隨後的8月初，上海市房管局召集各家銀行和中介機構開會，明確落實“三價就低”原則。
從成交資料來看，8月上海二手住宅單月共成交18031套，跌幅進一步擴大至24.3%，創2020年3月以來新低，相較於1月成交最高點減少了26533套，降幅達到60%。
受“三價就低”影響，上海購房者首付款壓力過大，多個區域中介門店的購房者“棄購率”大幅增加。從成交價格來看，上海16個區中，截止2021年30周已有11個區出現價格下滑，僅奉賢、青浦、靜安、普陀、楊浦、虹口仍保持漲勢。
圖：2019年1月-2021年8月上海二手住宅成交量價走勢（單位：套，元/平方米）
廣州二手住宅指導價落地後影響持續凸顯。
7月廣州二手房成交套數為8894套，環比雖有所提升，但相較於年內15389套的成交峰值減少6495套。成交均價方面，7月廣州二手住宅價格較2020年底上漲8%左右。
圖：2019年1月-2021年7月廣州二手住宅成交量價走勢（單位：套，元/平方米）
而在二線城市裡，杭州等地二手房市場也招架不住。
自今年3月達到高點以來，杭州二手住宅成交量開始連續4個月下滑，至8月，根據易居研究院監測資料顯示，杭州二手住宅成交量約為5602套，同比下跌三成，較今年3月8911套最高成交套數減少3309套。半年時間不到，杭州二手住宅成交量就從歷史高位跌破歷史低位，並創下近十年來8月單月成交量最低值。
圖：2019年1月-2021年7月杭州二手住宅成交量價走勢（單位：套，元/平方米）
據分析，杭州二手房市場橫盤的原因在於：杭州限購政策提高了社保年限的要求，使得市場上大量購房者失去購房資格；再加上“8.5新政”出臺後，之前被暫停的杭州新房供應開閘，2萬多套新房集中入市，二手住宅市場進一步被分流。
據易居房地產研究院釋出的資料，8月份其監測的13個城市二手住宅成交量約為5.7萬套，環比下跌17.9%，同比下跌36.6%。
二手房成交，正在集體回落。
四大重磅政策
弱化二手房金融屬性
如今二手房成交量集體回落的局面離不開今年開始落地的四大重磅政策。二手房指導價、房貸兩道紅線、嚴查經營貸、提高房貸利率……這一波指向二手房的調控內容，可謂是打了樓市的“七寸”。
首先，多個城市建立二手住房成交參考價格釋出機制，並與銀行按揭貸款掛鉤。
當然，二手房業主不可能真的按照指導價的價格來賣房，業主不願多掏腰包，或者夠不上高價二手房買入門檻。最終的結果就是橫盤，二手房市場將進入“冰凍期”。
於此同時，受房貸兩道紅線影響，部分銀行貸款額度收緊，房貸利率上調，二手房放貸週期持續拉長，並出現部分城市二手房停貸的情況。
最後嚴查經營貸、嚴打抱團漲價。僅深圳一地，就查出了20多個億的違規經營貸，銀行如果進行抽貸，那麼炒房客要麼耗費現金流還貸，要麼賣房還貸。“深房理”模式不再可行，二手房流動性將進一步被制約。
二手房成交回落
房價會不會跟隨回落？
樓市有一個規律：量在價先。一般是成交量先行回落，然後再帶動房價鬆動，最後量價齊跌，市場進入橫盤走勢。
當時間持續，一些炒房客經不過資金壓力，不得不降價拋售，由此帶動房價回落。
深圳正在走上這條道路。
目前，深圳二手房成交已經落到冰點，房價開始出現明顯鬆動。官方統計的二手房價指數連續3個月走低，而一些熱門學區房及炒家盤，出現較大降幅，市場開始轉冷。
這還只是開始。
當然，還有一個例外，除非再次出現大水漫灌的刺激行情，或者深圳樓市調控開始鬆動，這在短期還看不到。
樓市的“2個變化”
2022年開始出現
其實隨著時間的推移，樓市調控逐漸“細節化”，就以二手房參考價格機制為例，這猶如掐住了二手房上漲的“脖子”，再結合央行加強資金調控，從2022年開始，樓市將出現“2個變化”：
① 商品房不再是唯一選擇，保障性住房供應占比力爭超過30%。
近日，住建部出臺徵求意見稿，其中提到在“十四五”期間，保障性租賃住房佔比要進一步提高，其中人口流入的大城市力爭超過30%，其他熱點城市的供應比例也力爭超過15%。這意味著商品房不再是購房者唯一的選擇，未來保障性租賃住房將扮演越來越重要的角色。
在意見稿中，還提到了2個關鍵時間點，分別為力爭到2025年，建立以公租房、保障性租賃住房和共有產權房為主的住房保障體系；到2035年，加強住房的居住屬性，基本一步降低金融屬性，從而實現“住有所居”。
② 徵收房地產稅或要提上日程，或年底前出臺試點政策。
近期，中國政法大學財稅研究中心主任施正文在接受採訪時表示，“房產稅”和“房地產稅”並不是一個概念，不能混為一談，從廣義上來說，房地產稅包括土地增值稅、契稅、印花稅等方方面面，更多是綜合概念，而房產稅主要是以房產為徵稅物件，並將租金或者其他方面為計稅依據。
此外，專家施正文還提到了一個數字：徵收房地產稅的稅率不超過1%。例如房屋總價為100萬，那麼每年徵收房地產稅不超過1萬，對於普通購房者來說，這個壓力還是很大的。
總的來說，樓市並不是一成不變，雖然在過去很長一段時間裡，房價處於漲多跌少的情況，但是隨著調控力度不斷加強，樓市出現變化就不難理解了。例如上面提到的2個方面，包括保障性租賃住房重要性不斷加強，以及專家施正文建議“年底之前出臺房產稅”。
