今天公佈的8月貸款市場報價利率（LPR），維持不變：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。
近段時間，市場都在預期8月20日將迎來LPR的下調，所以國債最近的表現相當給力。一些交易員認為，7月經濟資料全面滑坡，加上城投、地產的監管政策偏緊，基本面會很難。20日的LPR報價將是市場短期關注的焦點。上月就開始有了調降預期，此次能否兌現值得期待。
結果又落空了！說明，貨幣當局真的很淡定！
老楊估計，原因之是房地產金融調控猛烈進行中，當前還不想釋放寬鬆訊號！
今天，易居院釋出了《全國居民購房槓桿率（二季度）研報》，我們來看三組關於個人購房貸款方面的資料。
1、全國個人住房貸款餘額占人民幣各項貸款餘額的比例
2020年12月31日，央行和銀保監會出臺房地產貸款集中度管理制度，對各類銀行業金融機構的房地產貸款和個人住房貸款佔比設定了上限。
2021年二季度末，全國個人住房貸款餘額占人民幣各項貸款餘額的比例為19.7%，環比下降0.1個百分點，同比上升0.1個百分點。
從以往2013年至2020年的資料來看，第二季度個人住房貸款餘額佔比和第一季度的相比會有個季節性的增長，但在房地產信貸環境進一步收緊的壓力下，2021年二季度該指標與一季度的相比不增反降，打破了自2013年以來的季節性週期規律，預計三季度該佔比仍將繼續下降。
2、全國居民購房槓桿率
這裡將個人住房貸款餘額新增額佔全國一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款佔全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民購房槓桿率。
觀察歷史資料，從2015年三季度開始，居民購房槓桿快速上升，2016年四季度達到2010年以來最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標小幅回落至44.4%，此後7個季度連續下行。2019年，居民購房槓桿率一直處於小幅震盪中，基本在31%-32%的區間穩定下來。2020年上半年全國首套房貸平均利率持續小幅下降，這有助於刺激居民貸款購房，居民購房槓桿率連續兩個季度小幅上升。不過下半年以後，多城透過提高二套房首付比例或貸款利率等，對房貸政策進行了收緊，三四季度全國居民購房槓桿率下行。
在房地產貸款集中度管理制度出臺的背景下，今年以來多城銀行房貸額度緊張，放款週期拉長，部分城市停止二套房房貸，全國首套房貸利率持續上行，進入新一輪的上升通道。2021年二季度，全國居民購房槓桿率為26%，環比下降2個百分點，同比下降6.1個百分點，創2013年一季度以來的近8年新低。
3、全國住戶部門槓桿率
國際清算銀行公佈的居民槓桿率，指的是一國和地區居民部門的債務與GDP之比。在居民債務統計口徑上，國際清算銀行同國際貨幣基金組織保持一致，採用的是存款類金融機構信貸收支表中的住戶部門貸款。國際貨幣基金組織在2017年10月釋出的《全球金融穩定報告》中指出：當住戶部門槓桿率低於10％時，該國的債務增加將有利於經濟增長；當住戶部門槓桿率高於30％時，該國中期經濟增長將會受到影響；而當住戶部門槓桿率超過65％時，將會影響到金融穩定。
從歷史資料來看，2007–2008年，我國住戶部門槓桿率保持在20%以下的較低水平，2008年末為17.9%。2009年初至2010年二季度，國際金融危機發生後，隨著“四萬億”刺激政策的推出，房地產市場快速回暖，住戶部門槓桿率快速上升，此後至2012年底，上升趨勢減緩。2013年一季度，住戶部門槓桿率達到31%，首次突破30%，此後連續快速上升至今。2020年上半年住戶部門槓桿率上升速度有所加快，這與受疫情影響一季度GDP同比下降，二季度GDP增速也遠低於正常情況，導致過去四個季度GDP總額較低有關。三季度我國經濟執行穩步恢復，四季度單季GDP增速已達6.5%，下半年住戶部門槓桿率上升速度明顯放緩。
2021年二季度，我國住戶部門槓桿率為62%，環比小幅下降0.1個百分點，同比上升2.3個百分點。可以看到，2021 年以來，住戶部門槓桿率罕見的連續兩個季度負增長。我們認為，2009年以來槓桿率持續上升態勢基本告一段落。
聽中介朋友說，近日滬上銀行已無估價二手房的主動權，部分房源的放貸評估價，只有實際成交價的四至六折。一批依賴房貸成數的買房人，瞬間苦逼了，買不動了。
博友@滬上房二哥說: 是這麼個情況，都不敢網籤，怕違約，因為沒有參考價，不知道能貸多少。
看來，驚現“盲盒”現象！如此一來， 上海成交量必將大幅收縮。8月肯定低於7月了。像深圳那樣的門店關閉現象也不遠了……
其實，深圳領先於上海，已經有所表現了。今年2月深圳推出二手房成交參考價制度，部分小區參考價低於市場價二成左右，而且個人購房貸款也以參考價為放貸參照標準，所以近幾個月深圳二手房量價齊跌！
過去幾年，茅臺股價狂漲。而全國房地產領域的“茅臺”，當屬深圳！按統計局公佈的70城房價測算，相比2010年12月，深圳二手房價大漲276%，累計漲幅全國第一！第二名廣州207%，第三名北京205%，上海第四名。
由下圖可知，在嚴厲調控之下，“深茅”連跌三個月了！同學們認為，“深茅”需要跌多少，才能回到合理估值？
作為熱點城市，深圳房價下跌，說明調控見效。但還有另外一個問題：全國有很多中小城市，房價不漲甚至下跌二三年了！市場已經過冷了，怎麼辦？
比如，廣西樓市自媒體“廣西鑑盤俠”近期統計指出，才剛步入下半年，還未到金九銀十“搶收”期，南寧樓市的特價促銷就已經搶先開跑，約有60個樓盤集體讓利，且降價幅度比以往更大，有樓盤部分樓棟價格從1.5萬元/平米降到了1.2萬元/平米，降幅達20%。
老楊建議：全國廣大房價下跌的中小城市，應該支援自住性購房貸款了，尤其是首套房貸！自住性購房，是住房消費的重要組成部分，要與“炒作性購房”劃清界線，既然實行“因城施策”，政策不宜一刀切嘛，樓市過冷的城市應允許支援自住需求。
