樓市真相只有一個：始終專注於幫買房人防坑的雷鋒

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前天，我的一個發小兒賣房時被銀行拒貸了，拒貸原因是銀行給出的二手房評估價遠遠低於買賣雙方的協議價。

今天，我的老同事慌慌張張地打來電話諮詢：“我6月份買的夏威夷藍灣2手房到今天銀行按揭手續都沒辦下來，剛才突然接到了銀行的電話，讓我本週必須再補一成首付款！否則不給辦法按揭手續！我手頭的錢根本不夠補首付款，我該怎麼辦啊？！”

結果通話後，我馬上諮詢了本地幾家負責二手房按揭的專員：“銀行要求補首付款是個別現象還是普通現象？如果他本週無法補齊首付款，他會不會被拒貸？”。

得到的答案基本一致，且它們給出的答案都是一模一樣的說辭：“燕郊很多二手房機構先後得到了風兒，將會按照上海在8月6號執行的【三價取低評估價】交易政策執行，現在沒執行是因為細則還沒出臺而已。補首付款是普遍現象，如果銀行要求的首付款無法補齊，肯定會被拒貸！”

既然二手房機構無法給出準確的執行政策，那還是直接給銀行打電話諮詢吧

某銀行按揭貸款視窗給出的答案是：“買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價”，執行“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。之所以通知您補首付款，是因為交接易中心核驗價比買賣合同價低了1200元/平米，這1200元/平米我行按照二手房貸款規定，差額部份需要買方補齊。”

二手房房貸新規——“三價取低”是這麼個邏輯——以前二手房交易過程中二手房的價格有兩種評估體系，一種是銀行內部評估，另一種是第三方機構評估；現在，交易中心核驗價評估成為了第三個評估體系，不論是哪三個體系給出的評估價低，銀行只按揭評估最低價批貸放款！

我在得到正確答案後火速與老同事取得了聯絡：“要麼補首付款，要麼聯絡賣家協商一下吧。”

1小時後老同事打來電話：“賣方說沒得商量！不取消2個月前就簽訂的二手房交易合同！購房款也不給退！賣方堅稱是樓市政策調控導致的，不是賣方原因導致的，因此不能因買方不符合銀行放貸條件而毀約！”

老同事的親身遭遇折射出二手房交易政策調控的新風向——銀行為了控制二手房貸款風險，一邊透過不斷降低評估價控制風險，另一邊向買房人提高首付款比例進一步降低了貸款比例。

銀行為了控制二手房貸款風控所出臺的【三價取低政策】會對於二手房買家構成二種違約

1.貸款成數不足導致買方違約

2.放款期限過長導致買方違約

我的老同事就是典型的因貸款成數追加所導致的貸款成數不足而拒貸，銀行拒貸，直接導致買賣雙方曾經簽訂的購房合同違約，買方若不想違約，必須追加首付款。

友情提示——

買房者是可以和賣家先進行磋商，磋商的主要內容包括：

（1）如果貸款未審批透過或者未足額髮放，房東有義務配合買房者進行第二/三次貸款，適當延長過戶時間；延長銀行放款時間或者約定以銀行實際放款之日為準；

（2）並非因買家主觀過錯的情況下降低違約責任或者約定特定情況下（比如無法預計的新政導致喪失購房資格或貸款受限等情況）無責解約。

綜上所述：二手房房貸新規意在不斷提高購房者首付門檻，降低貸款風險，預計隨著樓市調控政策的不斷加碼，未來恐將出現購房二手房必須一次性付款的終極政策！

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