文校長
國民苦於房價久矣。
近年來“買房合適”還是“租房划算”的話題一直在網上喋喋不休的爭論。如果僅僅只從居住屬性分析，買房未必有租房划算。我們不妨拿100萬的房產舉例，首付30%，貸款70萬分30年還清，算下來利息一共72萬，每月還貸大約在4000元左右。而選擇租房每月則只需要1500元左右即可，孰貴孰賤一比便知，可即便如此，多數人仍會選擇買房而不是租房，這究竟是為什麼呢？
如今的房產暫且拋開保值問題不談，房子的附加屬性越來越被人們所重視，國人買房更多的會出於對孩子考慮，買房不僅可以成為子女以後娶妻生子的籌碼，孩子上學以及未來養老等問題也基本都能夠得到解決。
但對於房屋繼承方面卻並沒有大家想象的那般簡單，尤其是對於多子家庭而言，在父母分配財產時，如果稍微有所傾斜可能就會激發各種難度，有些甚至會大打出手直至對簿公堂。不過進行財產分割分配時，實際情況與法律相關規定等往往會有一定差異。
許多因繼承問題而激發矛盾的案例屢見不鮮，主要原因在於父母等老一輩人受傳統觀念影響太深，法律意識淺薄。有些父母就找到一個辦法，無論怎樣分配財產子女都會不同意，倒不如自己走後讓他們再立遺囑進行分配，這樣一來父母在生前就不會再因此事頭痛不已，所以我國目前在房產繼承方面多以“身後繼承”為主。
有些網友不免疑惑，生前與身後繼承有多大差別呢？哪種繼承方式將更具有優勢？新規下用4字即可概括——“因人而異”。
身後繼承
自2021年1月1日起，有關財產繼承問題由新《民法典》全權規範和約束，身後繼承主要分為遺囑繼承與法定繼承兩種方式。
法定繼承
新民法典與繼承法不同點在於，民法典中新加入代位繼承製，即甥侄同樣具有法定繼承權，如果在沒有第一、二說為繼承人的前提下，那父母所遺留的財產則可以由甥侄來繼承。
例如無兒無女的老王頭在家排行老三，上面有大姐、二哥，老王頭手中有一套房產。在老王去世後，按照法定繼承，房產應該由自己的大姐與二哥繼承，可不久前大姐不幸去世。按照以往的繼承法你，房產只能由自己的二哥全部繼承，但新民法典中所提到的代位繼承製規定，原本大姐所繼承的那份房產可以由大姐的兒子來繼承。由此以來，老王的二哥與侄子擁有了同樣的繼承權利。
遺囑繼承
1月1日起取消了公證遺囑的優先順序，也就說以後的生效遺囑按最後一次制定的遺囑為準，立遺囑的方式也逐漸呈現出多樣化，列印、錄影以及錄音的均可以作為遺囑，不過有些遺囑需要在多人見證的情況下才可以生效。新規下所實行的遺囑設立制度更具人性化，例如出現不贍養老人的子女，父母完全可以重立遺囑，不予以分配財產。
稅費問題
身後繼承所繳納的費用往往較低，一般只繳納幾百元或幾千元的公證費或登記費即可。不過身後繼承具有一件麻煩事，如果繼承人自住也完全不用擔心，如果繼承後再選擇轉讓，則需要按照市場價與當時購置房產時的成本價差額的20%繳納個稅。
生前繼承
生前繼承主要分為贈予與買賣過戶兩種方式。
買賣過戶
其實買賣過戶與我們正常買房的流程相類似，不過在稅費方面則有房產證滿2年與滿5年之分。滿2年即可免徵營業稅，如果是剛需唯一住房，在房產證滿5年的情況下可以免徵1%個稅，這其實就是常被大家所提及的“滿五唯一”。
以150萬房產滿五唯一為例，90平以下的房產需要繳納1%的契稅與1%的個稅，也就是150*2%=3萬元；90-144平的房產需要繳納1.5%的契稅與1%的個稅，也就是150*2.5%=3.75萬元；144平以上的房產需要繳納3%的契稅與1%的個稅，也就是150*4%=6萬元。
贈與過戶
被贈予的房產雖然不需要繳納個稅，但需要繳納0.05%（各一半）的印花稅、占房產評估價1%公證費，以及3%的契稅。同樣以150萬的房產為例，贈與過戶的費用為150*4.1%=6.15萬。
如果是偶然受贈或無償受贈等情況也需要較大20的個稅，不過徵收基數則是房屋現行市場價與購置成本價的差值，不過由於是無償受贈所以差值就是現行市場價的評估值，即150*20%=30萬。
所以由此來看，在滿足滿五唯一的前提下還是買賣過戶較為划算，當不滿足滿五唯一且房屋面積在144平以上時則是贈與過戶比較划算，前提並不是偶然所得的房產。
總結
其實總體而言還是生前繼承中的買賣過戶較為簡單划算，不過這並不是統一答案，具體繼承情況還要因人而異、因事而異。划算合適與否還與房屋面積以及滿五唯一等條件有關。
