芸姨團隊：1、芸姨，多年混跡於房圈的小阿姨一枚，實戰經驗豐富，擅長房產增值運營！2、若愚，一個痴迷於房產走勢理論研究的假學者，重慶樓市活地圖，擅長宏觀樓市走勢分析！
我們不定期分享各類房產知識和實操經驗，手把手教你買房！
#01
YUNYI
芸姨分享
想要你買到的房子漲幅收益跑贏大勢，需要嚴格按照以下幾條來嚴格篩選你的意向標的（重要性隨著排序依次降低）。
1、便宜筍度，相比同小區同戶型同品相的中間樓層的均價折扣率，如果能買到9折筍盤一套就節約幾十萬，省下的就是利潤。
2、槓桿率，保證價格筍度要達到均價9折的基礎上，能否以較低的首付買到這套房子。不管採用哪種房貸產品，首付不要超過總價的30%，同樣的首付你可以買到300萬的房子，別人只能買150萬，五年以後的收益自然差異巨大。
3、房子所在板塊要有成長性，不一定選擇已經成熟的地段，但一定是有配套增量預期的板塊，一般這樣的區塊有更多空地，多見於強勢發展近郊，有土地就有想象空間。
尤其關注以下決定性因素：強勢高收入產業+動脈交通（軌道交通+快速路），這兩個好的話，板塊一定不會差。
比如在新一輪行情到來時，這種板塊翻倍了，差的板塊40%都不到。
4、租金回報率儘量好，好的房子能做到3%以上，當然這裡面有很多的技巧，比如高階租賃，鳳冰裝修大幅提升租金水平等等，就不展開了，感興趣的人多我們後續可以進一步分享。
5、小區品質和物業要好，主要是看家門外的物業配套，包括外立面、綠化、人車分流、會所泳池等，在未來好房子的單價是差房子單價的幾倍也是很正常的。
記住房子室外的部分是自己不能改變的，室內自己可以美化裝修，所以買房時外部因素一定不要妥協，這才是未來收益的大頭。
比如這一輪房價行情單價貴的小區漲得更厲害就是這個原因。
6、優先選擇裝修得好的房子，如果買得好，可以省較多裝修費用，不佔用自己的啟動資金。省下的錢再投資買套小房子才是更佳的選擇。
PS：1-4是買房投資的核心考量，如果是自住房記得加上5、6。想要在買房上的積累更大的財富，以上建議一定要牢記！
#02
YUNYI
提問：您好，芸姨。我們夫妻兩都在上海臨港泥城上班。能湊齊首付150萬左右。兩人月收入稅前3萬五左右。想請教一下您有沒有好的地段和盤推薦？能兼顧住，小孩上學和後期增值？之前在海灣買過兩棟，感覺都掉坑裡了。謝謝
回答：有人的地方才有未來，房產才有較好的金融屬性，可以開啟百度人口熱力圖，在人口聚整合片的版塊買更安全，可以面積小一些，房齡老一些，但地段不能妥協。
#03
YUNYI
提問：芸姨，深圳20年的房子會進行拆改，是否買2000年的房子也沒關係？
回答：只是說有機會進入拆改名錄而已，羅湖有些小區30多年了無法下手，過程艱辛，可能一拖就是很多年，還是不要博舊改了吧，老老實實買次新房吧。槓桿也更友好，變現能力也更強。
#04
YUNYI
提問：目前手中有170萬，年底還會有200萬到賬。目前狀況房子投資哪裡好呢？ 北京一套？重慶一套？瀋陽代持人併發4套？
回答：全國經濟整體南移，北方城市除了北京以外其他的都不太建議哦親，東北人口外流瀋陽獨木難支，所以不建議買瀋陽的房子，北京如果有購房資格可以買哦，重慶市新一線城市中唯一購房管理相對寬鬆的城市了，下一輪大漲後肯定也是要關門的了，所以也可以買的！
#05
YUNYI
提問：芸姨，您好，想在海南投資買房，請問興隆，水清灣，寶亭的房子升值空間大嗎？二手房好出手嗎？謝謝！盼回覆！
回答：親，海南真正有二手房市場的只有海口和三亞，你既然是投資肯定要高度關注賣出，所以你說的區域都沒有很強的二手房市場，不建議另外海南當地人口的房產購買力很弱，一旦政策調控把外地人攔在外邊，市場波動就會非常大
前些年融創在那邊搞了十多個專案，一限購就被動了，後來把海南公司合併給廣東公司了海口和三亞也很貴了，如果你單純是為了投資的話建議你買二線城市更安全一些。
END
買房問題，問問芸姨就對啦！
