購房者希望上海限貸新政補丁條款儘快落地
文｜ 《財經》記者 陳嘉瑤 實習生 桂瀾珊
編輯｜王博
近日，遭遇銀行限貸的購房者，又遇到另一個與貸款有關的難題。
市場傳聞，為了穩房價、保剛需，上海市房管部門8月初召開了工作溝通會，要求全市房地產中介機構和相關銀行嚴格落實“三價就低”原則，除“合同網籤價”和“貸款評估價”外，增加房管部門提供的“涉稅評估價”，以三者最低作為貸款審批依據。
據悉，該政策自8月6日起開始執行，目前施政的具體細節沒有官方公開檔案。但中國人民銀行上海分行在上海市委領導信箱的一則回覆，確認了上述訊息屬實。
多位購房者及中介告訴《財經》記者，政策出臺前，個人住房貸款的按揭貸款額度一般根據銀行給出的貸款評估價確定，該價格大都和合同網籤價相近。
而上海新政下的涉稅評估價普遍低於合同網籤價。有的涉稅評估價低至合同網籤價的40%-70%，這導致銀行發放的個人住房貸款額度相應降低。
《財經》記者觀察到，近一個月內，上海市委公開的領導信箱中，有多條留言稱，房產交易中心的涉稅評估價過低導致首付金額增加，剛需客承壓。
還有留言表示，政策出臺前付了定金但尚未網籤的在途交易群體，正處於兩難境地。他們面前只有兩條路，湊錢補齊幾十萬至上百萬不等的首付款，或者損失定金甚至支付違約金。
截至發稿前，只有中國人民銀行上海分行對留言板上反映的問題給予了回覆，該行表示，購房者反映的問題不屬於人民銀行職責範圍，建議透過適當途徑向政府房管部門瞭解。
被誤傷的在途交易者
趙敏是一名新政下受傷嚴重的在途交易者。
她在6月付了30萬元的購房定金，但沒在新政前辦理網籤。新政落地後，她購買的小區周邊的房子涉稅評估價約是成交價的六成。
按400萬元成交價、35%首付比例計算，新政前後的可貸款額度分別約為260萬元和156萬元。也就是說，她要多付100多萬元首付。
房主賣房是為了置換，如果她解約房主也只能和上家解約，所以房主告訴她，絕對不會同意和平解約。
經過多次協商，房主只同意了首付差額可在兩個月後再補齊。中介公司建議她先找過橋墊資，再借信用貸或消費貸。但她覺得風險太高，又想不到其他辦法。“目前只能寄希望於政府出臺補丁政策。”她說。
9月3日，她給上海市房管局寄的掛號信顯示已被簽收，但目前尚未收到官方回覆。
在上海，像趙敏這樣處於在途交易中的購房者還有很多，他們都希望政府能出臺補丁政策，明確在途交易者可按舊政策貸款。
在一個300人組成的上海在途交易聊天群中，每天都有買家分享維權進度。但大多數情況都是，銀行讓他們去找房管局，但不管他們是給房管局局長信箱留言，還是給房管局寄掛號信，均收不到明確答覆。
這些困在交易環節的在途交易者隊伍還在擴大，有一些對政策瞭解不充分的購房者，在中介的遊說下草率上車，最終要損失定金才能解約。
8月11日，新政公佈之後，張娜在21世紀不動產的中介再三保證，涉稅評估價和掛牌核驗價不會差太多後，支付了購房定金。
十天後，中介告知她，根據最新情況，預計她要多付100多萬元首付。
湊不夠首付的她只能選擇解約。10萬元定金，賠償房主4.5萬元，承擔房主方中介費2.5萬元，最終只退回3萬元。為置換新房她已經賣了首套房，目前一家人只能暫時租房住。
新政之下，很多剛需購房者的計劃也被打亂了。
王晶本打算今年底買婚房，雙方家庭湊150萬元首付，可以買一套310萬元以內的小兩居。
新政出臺後，類似房子的涉稅評估價在250萬元左右，她估計自己要多付30萬元首付。無奈之下，她只能放棄二手房，轉去看位置更偏遠的新房。
貝殼研究院首席分析師許小樂分析，政策主要影響的是對按揭貸款依賴度較高的客群，包括大部分剛需和部分改善客群。
以剛需客群購買首套住房為例，貸款比例為65%，新政後涉稅評估價明顯低於成交價，需要準備更多的首付，購房計劃可能要延後。
部分改善客群購買力較強，貸款成數本身較低，新政影響可能相對較小。對於加槓桿貸款買房的投資客群，加槓桿空間被擠壓，這類需求會減少。
58房產研究院分院院長張波建議，上海在新房搖號政策上傾向剛需使用者，剛需使用者轉向新房，是一個很好的替代選擇。
違約金真的要不回來嗎？
《財經》記者瞭解到，一般政府出臺房地產調控政策，都會對在途交易做出專門規定，保障在途交易者的權益。
如深圳去年也出臺了與“三價就低”類似的“三價合一”政策，隨該政策推出的還有一個補充性說明檔案，其中明確指出，在途交易適用舊政策。
《財經》記者就政府是否會出臺補丁政策詢問了上海市房產交易中心及市民服務熱線管理辦公室，截至發稿前，二者均未做出明確答覆。
上海市司法局一名工作人員告訴《財經》記者，“三價就低”政策出臺後，貸款額度減少導致在途購房者解除合約的情況顯著增加了。
該工作人員表示，雖然在途購房者因貸款額減少而違約，有一部分政策原因，但從法律層面來看，購房者的義務是支付房款，銀行貸款只是支付房款的途徑之一，並不是唯一渠道。
錦天城律師事務所資深律師張春光曾多次打過類似關司。他指出裁判文書網上的判例中，也有法院的裁判觀點認為，信貸政策變化導致的首付比例提高情況，不屬於不可抗力或情勢變更，而屬於正常商業風險，購房者不能補足貸款不足部分的構成違約，應承擔違約責任。
《中華人民共和國民法典》第五百三十三條規定：合同成立後，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協商；在合理期限內協商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更或者解除合同。
法院審判的簡易程式審限是三個月，普通程式審限是六個月，“三價就低”政策剛推行一個多月，目前還沒有因為該政策導致法律糾紛的生效案例。
不過張春光也分析，針對購房者受“三價就低”政策影響不能補足首付差額的情況，法院很可能會認為這屬於商業風險，認定購房者違約，但會在判決中酌情調低違約金。
當然，也不排除法院認為這屬於情勢變更或非因購房者個人原因導致的合同無法履行，購房者有權解除合同且無需承擔違約責任。
他了解到過往的類似案件中，部分購房者成功要回了已付定金或首付款。
涉稅評估價亟待明確標準
自8月初政策出臺至今，部分消費者因為購買力下降而暫停或延後買房，市場觀望情緒加重。
上海鏈家研究院資料顯示，上海市8月二手房成交量較上月環比下跌24%，同比下跌40%；成交均價環比下降8%，同比下降5%。
此外，銀行向房產交易中心獲取涉稅評估價的週期約是15天，這拉長了房屋買賣的交易週期。
穩房價、保剛需是“三價就低”推出的主要原因，現在來看，降價效果顯著，但相應的補丁也需要及時打。
如涉稅評估價不透明，提高了購房者買房的違約風險。
一位上海鏈家的中介告訴《財經》記者，由於涉稅評估價沒有公開的評價標準，所以在將貸款資料提供給銀行之前，購房者無法預估房屋的涉稅評估價。
從結果來看，同一小區的同面積二手房，涉稅評估價也可能完全不同。
涉稅評估價直接決定了購房者能從銀行貸多少錢，需要準備多少首付款，所以亟需政策制定一個更明確的標準。
許小樂認為，在涉稅評估價較難統一對外公佈的情況下，相關部門向購房者提供一定的諮詢服務，例如涉稅評估價的區間等，將有助於購房者評估自身的支付能力，做出購房決策。
許小樂和張波分析，“三價就低”政策的最終目的是促進房地產市場平穩健康發展，預計後期涉稅評估價會根據市場的實際走勢、購房客群的客觀需求做靈活調整，逐步接近市場的理性價格。
9月9日，上海市房地產經紀行業協會發布“三價就低”政策下避免交易糾紛的提示。
建議購房者瞭解最新的各項購房及相關金融政策，對自身購房資格、資金備付能力等關鍵要素有了充分把握再出手，尤其對目前銀行貸款評估金額可能僅為網籤價的50%這一現狀要有充分準備。
儘可能與業主協商在交易合同中加入“因貸款受限導致無法繼續履約，雙方可以和平解約而無需承擔違約金”的補充條款。同時建議置換型業主不要同步交易，避免造成連環違約。
上海鏈家一中介人員透露，鏈家目前提供補充協議服務，購房者可與業主約定，如果核定的涉稅評估價低於某一範圍，買賣雙方可以和平解約。
一位補充協議的受益者告訴《財經》記者，在要補交100多萬元首付的情況下，她已經和房主根據補充協議和平解約。
*應採訪物件要求，文中趙敏、王晶、張娜為化名
