二手房交易中律師作用

在買賣二手房交交易中，律師可以協助當事人辦理如下事項：
一、稽核賣家是否為房屋合法產權人，產權性質是成本價還是標準價;
二、稽核賣家是否擁有處分房屋的權利，包括是否還有其他共有人，是否與售房單位有產權份額劃分，單位員工是否有先購買權，其房改購房合同中是否規定在一定期限內不能出賣該房屋;
三、稽核房屋是否已被出租、抵押、轉讓、贈與、出賣給他人或改變房屋使用性質而使本轉讓行為無效;
四、稽核該房屋是否存在欠繳房改售房價款情形，取得原售房單位同意賣家售房的書面意見;
五、稽核賣家是否有欠繳物業管理費、水電氣暖等應繳費用之情形;
六、稽核買家資信狀況;
七、起草、談判、修訂房屋轉讓合同及相關補充協議、附件等，包括與房管機構之間變更、轉移合同權利與義務的協議等;
八、代理買賣雙方對價格進行評估，申請異議複核程式;
九、交接時，審查房屋實際狀況是否符合轉讓合同承諾條件。

如果用貸款買二手房，律師在二手房抵押貸款中主要做如下一些工作：
一、需要對貸款資格進行初審，包括兩個方面：一是對借款人主體資格的審查，即借款人身份證明材料的核實和信用水平審查，二是對抵押物的審查即房屋產權情況的審查;
二、作為見證方，見證或代簽房地產買賣合同，保證雙方交易的合法性和有效性;
三、當買方必須抵押貸款時，此時賣方還沒有收到全部售房款的情況下，就必須將房產證同意變更到買方名下，以便買方申請抵押貸款，即二手房抵押貸款中的“先抵押，後放款。”
律師此時的作用是：
1、辦理變更手續，將房產證變更為買方;
2、進行他項權利登記，將房產抵押給貸款銀行;
3、將房產證或他項權利證交給貸款銀行或律師事務所儲存;
4、在銀行取得他項權利證後，保證賣方將房產交給買方;
5、代買方將銀行抵押貸款交給賣方以完成交易。
四、設立專項賬戶，以便代買方支付各種首期購房款及其他費用，並督促交易各方履約。
五、律師還可以接受委託代為辦理文書公證、房屋保險等手續。

“二套房政策”調整有三個前提 買房前要理性

“二套房政策”調整有三個前提買房前要理性

據《新京報》報道，日前，住房和城鄉建設部官員透露，中央和地方會“更有力地”調整政策，促進住房消費，其中包括“二套房”政策。

所謂的“二套房政策”，雖然包括稅費政策，但主要是指房貸政策。但房貸政策如何調整，權力實際上是在央行和銀監會手裡。所以，住房和城鄉建設部官員對於“二套房政策”如何調整以及何時調整，並不能作出準確的判斷，因而在這個新聞中，該官員沒有詳細的交代。
“二套房政策”的確對樓市影響甚大。可以說，始於2007年底的中國樓市的這輪深度調整，轉折點就是二套房房貸門檻的提高，由於利用銀行貸款投機炒房的行為被抑制，樓市才出現了炒房人紛紛拋房、買房人多數觀望、房價明顯回落的現象。今年下半年以來，一些人呼籲“救市”，主要是呼籲給二套房貸鬆綁。可見“二套房政策”舉足輕重。

雖然，“二套房政策”調整的權力主要在金融監管部門手裡，但住房和城鄉建設部官員的公開表態，還是釋放出一些訊號，即“二套房貸政策”可能鬆綁。依筆者之見，即便從擴大內需的角度考慮，“二套房政策”有調整的必要，但需要滿足如下三個條件。

首先，排除房貸風險之後才能調整“二套房政策”。2007年9月27日金融監管部門之所以提高二套房的房貸門檻，外因是美國次貸危機爆發，內因是我國房貸違約率上升。為此，央行和建行的研究報告，不約而同指向了房貸風險———我國住房按揭貸款正步入違約高風險期。

值得注意的是，央行於今年釋出個人房貸“新政”後，銀監會又發出緊急通知要求加強個人房貸風險管理。這意味著房貸依然存在風險。如果在房貸風險沒有排除的情況下倉促調整“二套房政策”的話，無疑會進一步加劇房貸風險，反而不利於金融穩定和擴大內需。

其次，二套房概念搞清楚之後才能調整“二套房政策”。二套房一直沒有明確的定義，去年在實際操作中先後出現過四個版本，相當混亂。今年因為“改善型住房”定義不明確等原因，各家商業銀行難以操作，房貸業務一度暫停。如果二套房概念不清，就會影響房貸政策的公平和效率。

再者，現有“救市”政策效果不理想時才能調整“二套房政策”。今年下半年以來，從中央到地方先後都出臺了不少救樓市的政策，涉及房地產開發與銷售的方方面面。無疑，這些政策效果顯現需要一個過程。只有觀察後確認其他政策效果不理想，才可以調整“二套房政策”。這是因為，利好政策太多的話，不利於樓市健康平穩發展。

住房和城鄉建設部這位官員稱，目前已出臺的“購買首套90平方米以下自住商品房減免契稅”等政策已經產生利好。因此，“二套房政策”如何調整以及何時調整，最好再等等看，不宜倉促出手。在經濟氣候多變的今天，理性、謹慎尤為重要。