二手房交易時需要交哪些稅

今天和大家說一下二手房交易需要哪些稅費，不動產交易中涉及的稅費主要有：契稅、增值稅及附加（教育費附加、城市維護建設稅、地方教育稅附加）、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、土地出讓金等。上一篇文章介紹過了契稅和印花稅，這篇文章主要介紹其他幾種稅。

增值稅及附加

一、什麼是增值稅及附加

增值稅及附加，包括增值稅和增值稅附加，增值稅是以不動產在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而徵收的一種流轉稅，是一種賣方需要承受的稅。增值稅附加包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加三種稅的總稱。納稅人：出讓土地、房屋權屬的單位或個人，即出售人。計稅依據：增值稅的計稅依據：官方認可的成交價格（在土地、房屋權屬轉讓時）。增值稅附加的計稅依據：本次所繳納的增值稅額。

增值稅及附加基準稅率：5.6%。即增值稅及附加金額=增值稅+城市維護建設稅+教育費附加+地方教育附加，也就是增值稅及附加金額=官方認可的成交價格×5%+本次增值稅額×7%+本次增值稅額×3%+本次增值稅額×2%。

依據《關於實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》，在2019年1月1日至2021年12月31日期間，增值稅及附加基準稅率：5.3%。具體政策是，對增值稅的附加部分減半徵收，也就是城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加之和減半。因此，增值稅及附加金額=官方認可的成交價格×5%+（本次增值稅額×7%+本次增值稅額×3%+本次增值稅額×2%）×50%=官方認可的成交價格×5.3%。

二、如何計算增值稅及附加稅額

（一）影響增值稅及附加稅額的因素

1、出售人性質（個人或非個人）；

2、房屋性質（住宅或非住宅，普通住宅或非普住宅）；

3、房屋持有年限；

4、房屋原值（有或無）；

5、核定價格與網籤價格比較（大於等於或小於）。

（二）增值稅及附加計算總結

稅種	業主型別（買方）	住宅or非住宅	納稅義務發生時間	計算方式
增值稅及附加	個人	住宅	滿兩年	免徵
		住宅	未滿兩年	繳稅價/1.05×5.3%
		非住宅	_	（現繳稅價-原值）/1.05×5.3%
	公司	_	_	（現繳稅價-原值）/1.05×5.3%
網籤價格與稅務核定價，二者孰高，即為繳稅價格。

【注意】：根據國家稅務總局公告2018年第31號公告的規定，企業在“營改增”即2016年5月1日前取得的房屋，出售時按（現繳稅價-原值）/1.05×5.3%繳納增值稅及附加，企業在“營改增”即2016年5月1日後取得的房屋，出售交易時按（現繳稅價-原值）/1.05×5.3%繳納增值稅及附加預交後，按銷售額的11%結合企業的其他經營活動、盈利等進行清算。

什麼是土地增值稅

土地增值稅，是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除專案金額後的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。

個人出售住宅的，不論其他影響因素為何，免徵收土地增值稅。

什麼是土地出讓金

土地出讓金，主要是針對房改房，即已購公房、按經濟適用住房管理的二類經濟適用住房。即該房是在劃撥的土地上建造的，交易時需補交土地出讓金。

納稅人，為承受土地、房屋權屬的單位或個人，即購買人。計稅依據，一般為房屋建築面積。

什麼是個人所得稅

個人所得稅，是指對本國公民、居住在本國境內的個人財產轉讓取得的所得和境外個人來源於本國的財產轉讓所得徵收的一種所得稅。

納稅人，為出讓土地、房屋權屬的單位或個人，即出售人。計稅依據，為官方認可的成交價格（在土地、房屋權屬轉讓時）。基準稅率分為差額稅率和全額稅率，差額稅率為20%，全額稅率為1%。

（一）影響個人所得稅稅額的因素有哪些？

（1）房屋原值（有或無）；

（2）房屋性質（住宅或非住宅）；

（3）房屋持有年限（滿5年或不滿5年）；

（4）出售方家庭持有套數（唯一或不唯一）；

（5）核定價格與網籤價格比較（大於等於或小於）。

（二）個人所得稅計算總結：

業主型別（賣方）	住宅or非住宅	納稅義務發生時間	是否唯一	計算方式	繳納人
個人	住宅	未滿5年	—	繳稅價×1%或（網籤價-購入價）×20%	出售方
		滿5年	不唯一	繳稅價×1%或（網籤價-購入價）×20%
		滿5年	唯一	免徵
	非住宅	—		繳稅價×1%或（網籤價-購入價）×20%
單位	不限	不限		免徵
網籤價格與稅務核定價，二者孰高，即為繳稅價格