大仙兒從事房產交易很多年了，大大小小的單子也經手了上千筆，什麼樣的奇葩問題都遇見過，堪稱身經百戰，處理房產糾紛的“專家”了。
今天呢，系統地給大家分享二手房交易中的注意事項，文章末尾還有重點避坑指南，有這篇文章打底，保證交易不掉坑。
產權狀況
產權清晰注意兩方面，即證和人。
證，就是不動產權證（或者是房屋所有權證，2018年10月份前出的證就是房屋所有權證，之後出的才是不動產權證），證件真實，產權無抵押、無查封、無任何限制產權轉讓情形的存在。
人，就是所有產權人出面確認出售事宜，購房者是貸款情形的，也需要產權人配偶出面簽署協議才行。本人無法到場，必須有正規手續的委託書或者公證書有效委託才可以。有產權人去世情形的，必須辦理繼承手續後再進行交易。
還有一個特殊情形的就是房改房性質的房屋，房屋所有權證只顯示一個人的名字，底部檔案上是有隱形共有人的，所以交易前，一定查詢一下底部花名冊。
所有房產簽署合同時都必須讓產權人本人在當地房管局的公眾號上進行產權調查，當下就會有產權資訊顯示，以作參考。
房屋現狀
房屋現狀無非三種狀況：自住、出租、空置。
自住情形下，家中的附屬物品（包括但不限於傢俱、電等物品）是否隨同房屋一同出售，特別是精裝修和家中傢俱、電比較多的情況，一定協議寫明物品數量和品牌，最好拍照列印雙方簽字。
租賃情形下，首先讓產權人告知租戶房屋出售情況，租戶放棄優先購買權。其次，房屋租賃到期時間和剩餘租金、押金轉留給下一任業主等問題的約定。最後就是家中現在使用中的傢俱電那些是業主自有的。
空置情形下，家中水電煤暖是否可以正常使用，空置多久了，為何長期空置（以防凶宅）。
交易方式
交易方式分為全款、貸款（商貸和公積金貸）
全款購房交易週期很短，可以壓價。
貸款購房中商貸有個流程是銀行面籤，需要業主配合出面辦理（提供身份證。戶口本首頁本人頁、結婚證等證件的影印件）。另外首付款金額是隨著銀行批貸後確定的。最後公積金貸款日益收緊，放款週期較長，雙方知曉。
付款方式
簽署協議當下，中介方留存賣方的產權證，買方支付賣方定金（定金金額要求在總房款的10%以內），清晰違約責任（賣方產權清晰、無欺瞞情形、不得擅自抬高房價、不得中途終止交易、不得將房屋再出售給其他人等，買方同理）
貸款審批後，首付款（除保證金外）必須到當地房管局的資金監管視窗進行資金監管（保證資金安全並且免費）,全款同理。
保證金留存
為保證雙方在交易關鍵環節的正常進行，特設立保證金，包括戶口遷出保證金、物業無欠費保證金和交房完成保證金。
戶口遷出保證金：協議約定，在進行不動產權轉移登記（俗稱過戶）前將賣方戶口遷出，保證房屋戶口為空戶即可，在房屋交付時將保證金一同支付給賣方。保證金額是戶口重要程度而定，留存給中介即可。
物業無欠費保證金：物業無欠費包括水、電、煤（天然氣）、暖氣、物業費等費用的結清。不動產權轉移登記（俗稱過戶）前進行一次物業交驗，確保沒有大額欠費即可。交房時再進行一次物業交驗，確認沒有任何費用拖欠，方可支付給賣方。
交房完成保證金：交房約定一般是賣方收到除保證金外的所有房款後，即可進行房屋交驗了，但是如果沒有交房保證金，有惡意拖延不交房的情形，其他保證金無法約束。再有就是家中隨同一起出售的附屬品，保證正常使用無疑義為止。
房屋交付
前邊也說到了房屋交付時的一些保證金制約，再補充一些細節，就是房屋使用過程中的一些常識和注意事項和房主進行交流一下。包括物業費、暖氣費、天然氣費的繳納方式啊、小區停車位的租賃費用啊、水電閘口位置啊、樓長或者管家的聯絡方式啊等等。
房屋交付後第一時間將鎖芯更換。
常見問題
簽署的合同一定要正規，所有的產權人資料一定要留存（包括身份證影印件和現住址）。
合同簽署時交易金額、、房屋平米、房產證號、產權人資訊、交易房屋的地址和以上所有的注意事項，一一寫清楚，明確違約責任包括拖延辦理經催告後仍無履約行為的違約責任。
所有的約定全部寫進合同，不要嫌麻煩，不要看人品。
最後，交易過程一定要儘可能的短，儘快辦理，夜長夢多，時間久了一定會出問題。
經驗之談
大仙兒見過簽署合同第二天後悔不賣的、
見過假房產證的、
見過繼承公證時分配不均六個兒女打起來的、
見過房改房隱形共有人是前妻不給出面配合辦理的、
見過交房當下海爾雙開門冰箱換成破爛小冰箱的（合同約定：冰箱壹臺）、
見過土地跨宗房屋所有權證換不了不動產權證的、
見過老公私自賣房（自己的名字），買方貸款，銀行需要賣方配偶出面導致兩人離婚的、
見過拖欠物業費好幾萬的、
見過之前說得好好的，之後死活不給遷戶口的。
單子多了，什麼糾紛都有，要想不掉坑，就要了解這些注意事項，以不變應萬變，合同簽好了，任他洪水滔天，我自屹然不動，該賠償賠償，該終止合同的終止合同，省的扯皮。
以上就是大仙兒的經驗之談，有任何房產交易中的糾紛問題，歡迎諮詢，大仙兒出手，糾紛沒有。感謝關注。
