想說的不是房產中介和經紀人有多難、而是交易本身有多難。
杭州住保房管局為什麼推出“個人自主掛牌房源”?
首先，房屋過戶的流程是:需要先在房管局網站先發布，經過房管局核驗並取得唯一核驗編碼和一個二維碼之後才能網籤，並進入過戶環節。所以如果是親屬之間過戶、手拉手交易，這個流程更方便了，是一項便民服務;
第二，如果你並不需要經紀人服務的話，也可以來
這裡看看有沒有你想要的房源。
值得討論的“真問題”是什麼?
為什麼去中介在二手房交易中是個無意義的討論?因為當你還在討論的時候，已經有人試過並發現:二手房交易太複雜，大多數交易需要經紀人提供服務。於是命題變成一能不能用一種效率更高、成本更低的“新經紀”替換掉原來的“舊經紀”呢?可以，但是需要大量的能力建設。
真正有價值的討論的是什麼呢?1為什麼二手房交易這麼難?
2怎麼幫助消費者解決這些難題?
為什麼二手房交易這麼難?
網際網路幾乎改變了大多數具有“高頻、低價、決策周
期短、標準化”特徵的行業。但二手房交易的特徵全
都是反過來的:
分散的供求網路
低頻交易高額交易決策週期長非標準化
而房產中介這個行業的存在就是為了解決這些問
題。如果解決的好，消費者就會滿意;如果解決的
不好，消費者就不滿。
第一:分散的供求網路
二手房交易同時有供求兩方、並且兩方都是以自然人為主(C2C)，這意味著你要同時服務好兩方。那他們都在哪呢?比如北京，800萬套建成住宅
裡，同一時間只有7、8萬套在售;2000多萬常住人口裡有50萬左右在找房，結果是每個月有1-2萬套的成交。
所以，房產中介首先要作為一個“搭橋者”，建立一個供求網路把非常分散供求資訊連線起來。而那麼多的中介門店和有那麼多經紀人，就是為了連線他們，因為沒有一定的密度你很難把資訊都收集起
來。那建個網站把供求雙方把資訊都發布出來不就
可以了嗎?需要面對3個問題:
1供求雙方未必樂意:會否“打擾”不是重點，關鍵
是未經過濾的海量資訊撲面而來的話，消費者會
從“資訊匱乏”走向“資訊過載”，這兩種情況都不利於消費決策;
2業主去掛牌&買家找房，這不是交易的全部、只
是第一步，還有很多服務需求需要(甚至是隻
能)服務者完成。所以還要構建一個連通業主、客戶、服務者(經紀人)的服務網路。
3業主沒有“自售動力:業主關心的是“價格+速
度”，所以會找營銷資源最多的渠道。而房源的成交效率，取決於以下3件事被“同時”滿足: a.更多的流量(被更多購房人注意到):
b更多的經紀人參與這套房子的售賣和帶客;
c透過經紀人之間的合作網路來實現房源聯
賣。
所以，房產經紀是一個典型的“三層網路效應”的“密度”生意;一個比現有體系運轉效率更高的“新經紀更符合實際。其中第一步，是對業主來掛牌有足夠吸引力。因為想讓更多買家來找你、首先是你要有足夠多的供給--優質的真房源供給、優質服務者供給。
第二:低頻交易
高頻交易的消費者會很有經驗(比如女生對於準確分辨口紅的幾百種色號非常專業)，但誰會總買房呢?所以多數購房人甚至無法準確描述自己的需求和找房條件:我想買個什麼樣的房?現實中有沒有?有的話在哪?現在是不是有的賣?我的情況能不能買......?
所以，他需要專業的服務者來和他討論問題。而這種服務能力的形成需要:第一，反覆訓練;第二，經驗。而這些都需要時間。如果建立一個新經紀取得舊經紀，需要讓這撥服務者的從業時間足夠長。但是這撥服務者需要收入，而一年的交易量就那麼多，那麼怎麼提高他們的效率並提高從業時長，是新/舊經紀都要面臨的問題。
第三:高額交易
大金額交易，買賣雙方對於風險的警惕性都很高。能看到的風險還好，真正的風險往往不可視。儘管我從業快20年，但當有朋友問我“買二手房有什麼風險”時我也很無助，因為風險是隨著交易程序不斷
推進而逐步暴露的。並且買賣雙方都很謹慎、焦
慮、敏感，還很容易起爭執、起糾紛。
消費者面對風險防範時的期待是:
1讓買賣雙方的資訊儘可能對稱;
2撮合買賣雙方的各種條件一致，促成成交;
3有個懂的人能幫我去調查瞭解:因為“我”不懂
而且這些調查很花時間，並且如果“我”直接對業
主表現出不信任還是有點尷尬......
4如果產生了糾紛，請別讓我獨自面對:兩個自然
人在大宗交易中發生糾紛的機率並不低，許多問
題是簽約前很難暴露出來的。
所以，無論你是什麼機構，是民辦還是官辦、是有
中介還是無中介，交易雙方的這些顧慮你都不能無
視。他希望你能很專業的幫我做事前預防和調查，
並且最好能有服務承諾來對一些風險做兜底補救
同時在有糾紛的時候能及時處理。儘管省錢很重要，但它不是老百姓一生中最大金額交易裡唯一重要的事情。
第四:決策週期長
買家從產生需求、到翻譯為找房條件，再到找房看房籤合同走手續最終交割入住的時間跨度很大;而業主從想賣、詢價、掛牌、看房、議價、簽約再到成交的時間也很長(北京平均成交週期100天)
以下幾個問題還是挺重要的:
1能不能提高效率來降低時間成本?能的話我就選
你、即使會付出一些成本;
2這麼長時間裡，資訊流、知識流、權屬流、合同
流資金流.....會在同一時點交錯發生。理論上都可以自行辦理，但多數人會選擇找人幫忙。直接開個代辦公司可以嗎?可以，但是代辦機構只收取千八百元的代辦費，他們完全有理由不關心“前因”且不承擔“後果”。但如果收費更貴的話為什麼不找中介呢?所以消費者更傾向於能幫助自己解決時間成本、降低失誤成本與精力成本的服務;
3成交週期長意味著服務的交付週期長，加上又是
低頻交易，意味著經紀人同時能服務的客戶數量是有限的，儘管能夠透過分工(M+A、售前售中售後分工)來幫經紀人提高效率，但如果沒有一定的收入支撐的話，做不到。
所以，消費者希望透過付佣金的方式平衡綜合成本，並且格外關心你創造的價值和價格是否匹配?這會決定消費者感覺佣金“值不值”。現實是，滿意
和不滿意的都有。那些從業3、5年且口碑好的經紀
人，他們主要的客戶都來自於“老客戶轉介紹”，這是經紀人獲客最好的渠道--沒有之一。
第五:非標準化
業內有句話:“沒有任何一筆二手房交易是一模一樣
的”。一樣的房子業主不一樣;即使售價一樣其他附
加交易條件也不一樣。並且不同的權屬(北京有20
多種權屬名稱)、不同的支付方式、不同的身份(滿五唯一等等)有不同的流程，且每個城市、每
個區縣也不一樣。而且......這些還經常變。
當知識結構不標準化的時候，消費者的知識獲取與學習成本就會非常高，並且非結構化的知識很難透過一個手冊、課程或網站來告訴你。
所以，儘管可以為以上種種需求都提供單項服務，
但是消費者要的是整體解決方案，否則還是需要逐
一對接。其中，有一個服務者出面來把所有單點都串聯起來就很重要。
這些問題以後都會解決嗎?會，但是慢。冰凍三尺
非一日之寒、難題解決也不會一蹴而就。不管哪種
模式，都面臨著邊修路邊開車的問題。“房住不
炒”對這個產業來說最大的好處是“去浮躁”;這場要不要中介的辯論最大的好處是讓行業自我審視、並
且去競爭誰對消費者好。而有益的市場化競爭會加速這個行業的進步和消費者體驗:
如果一個經紀人解決問題的效率低、專業能力差、只看業績不看客戶，就會被另一個經紀人所取代(經紀人和經紀人之間的競爭);
如果傳統模式的房地產經紀組織品質差效率低.就會被新經紀取代(新舊經紀之間的競爭);
如果沒有中介還能滿足消費者訴求、讓房屋交易
不再難，那就找你(有中介和去中介的競爭)。
對房地產行政主管部門來說可以不要收入、但不能
不考慮成本。最優解是:制定規則以減少惡性競爭，提高門檻以良幣驅逐劣幣。
對經紀人來說就是做好服務:讓價值配得上價格。
