8月18日，杭州住保房管局在官方平臺“杭州市二手房交易監管服務平臺”上線了一個新功能：
“個人自主掛牌房源”。
訊息一時間引發全國輿論的關注。
部分媒體認為這是一項重磅調控措施。
甚至有人認為，這一平臺可能成為中國存量房市場“去中介化”的開端。
對於不太熟悉房地產市場的普通公眾，大致也持上述看法和期待。
個人自主掛牌房源，是新鮮事嗎？
個人對個人，會成為未來二手房交易的主要模式嗎？
房產中介真的能被“幹掉”嗎？
01
個人自主掛牌房源
4年前就有了
早在2016年11月，杭州率先上線了全國首個房地產經紀行業管理服務平臺(2017年5月升級為二手房交易監管服務平臺)。
且這個平臺自升級後一直可以以個人身份登記房源。
此次所謂的新功能，只是對所有個人使用者進行實名認證，且個人自主掛牌房源資訊僅向個人實名認證使用者開放。
中介機構的經紀人，不能掛牌個人房源，也無法檢視個人房源。
僅此而已。
在新功能上線前，這一平臺在過去多年中（統計時間2017年5月至2021年8月17日），個人掛牌房源量僅：
128套。
而新功能上線，特別是經媒體報道放大後，8月18日至24日短短七天時間，已經有608套房源以個人掛牌方式上線。（8月24日資料截至10點20分）
甚至出現了一些奇葩的超高價個人自主掛牌房源。
例如，今天（8月24日）一套丁橋景園南苑約100方的房源，透過個人自主掛牌，掛牌總價2655萬元，摺合單價高達約26萬元/平方米。根據我愛我家官方網站資訊，該小區房源掛牌價約2.5萬-2.9萬元/平方米。
這實在是一個毫無權威性可言，令人啼笑皆非的平臺。
至於此次所謂的改進功能，即註冊的經紀人員不能檢視個人自主掛牌房源資訊，實在是一個“自欺欺人”的功能。
難道中介機構裡就沒有非註冊的人員嗎？
註冊的經紀人，難道沒有家人朋友嗎？
02
二手房交易能“去中介”嗎？
早在20年前，就有人打過“去中介”的主意。
當時有一家大型銀行，在營業廳中專門闢出一塊區域做房產中介，吸引個人自主掛牌房源，銀行則為買賣雙方提供中間的銀行監管。
事實上，銀行監管是整個二手房交易中，涉及交易安全的最重要的環節。但顯然銀行“醉翁之意不在酒”，目的並不是賺中介費，而是鎖定更多的客戶資金。
那一次銀行試圖搶中介生意的嘗試，是離“去中介”成功最近的一次，但仍無疾而終。
類似杭州這樣的官方二手房中介平臺，在深圳、上海、北京等城市都有過嘗試。
上海二手房監管平臺
但到目前為止，都還沒有成功的。
二手房交易為什麼很難去中介化？
迄今為止，在全世界各國的二手房交易中，沒有聽說過哪個國家和地區可以去掉中介。
因為房地產畢竟是大宗商品交易，且整個交易是一個繁瑣複雜的過程。
二手房的交易是非標準化的，每一套房子的交易都是特殊的，整個交易流程遠不是一個房源平臺就能解決的。
線上線下的帶看、復看、價格斡旋、定金、簽約、按揭辦理、過戶、支付、物業交割等，整個流程都需要中介經紀人參與。遇到契約和法律問題，也需要中介協調解決或者賠償等等。
03
個人對個人的二手房交易
為什麼很難成功？
二手房市場上，並不是沒有個人對個人成功的交易案例。
這些案例，大多限於熟人之間。
例如，同事、朋友、親戚之間，而最多的是小區中的鄰居。
最重要的是，這一切都必須建立在資訊對稱和相互信任的基礎之上。
如果是和陌生人交易，如何保證房源的真實性？先付款，還是先過戶，永遠存在危險的時間差，交易資金安全又如何保障？
另外，銀行目前只對中介機構受理二手房按揭貸款，而不對個人。
也就是說，如果購買二手房需要辦理按揭貸款，必須透過中介。
04
資訊透明和公開更重要
與官方二手房平臺、個人掛牌房源功能相比，更重要的是資訊的透明和公開。
在發達國家，以及中國香港和臺灣地區，都可以查詢、追蹤每個小區每一套房子的成交歷史等資訊。
《中華人民共和國政府資訊公開條例》也規定，涉及公民、法人或其他組織切身利益的資訊，行政機關應該主動公開。
而目前全國各城市的商品房和二手房成交資料，基本被壟斷，甚至有部門機構以資料來謀求利益。
公眾幾乎看不到某個小區的近期成交量和成交價格，也看不到具體某套房源的成交價格等資訊，甚至有的城市連宏觀資料都無法檢視。
資訊的不對稱，給買賣雙方造成了極大的困惑和混亂，根本無從獲得市場的準確資訊，繼而無法對市場作出正確和理性的預判。
與中介費相比，買方和賣方由於沒有可靠可信價格參考體系，甚至沒有交易量的參考，損失可能更大。
05
中介行業有問題
不等於就要取消中介
房地產中介行業，多年來的行業形象一直灰頭土臉。
公眾普遍議論和質疑的是，房源的真實性、房產經紀人的誠信和職業素養，以及中介服務費收費不合理等問題。
這些問題要解決，首先就是政府將整個市場的資訊完整地向社會公眾披露，讓中介行業和經紀人沒有玩貓膩的空間。
只有在透明、公開、公平的市場環境中，才能讓市場除去浮躁，讓從業人員靜下心來。每一家房產中介機構、每一位房產中介經紀人，憑藉自己的職業素養、憑藉自己對市場的熟悉程度、憑藉長期積累的客戶的信任，獲取合理的報酬。
中介服務費的收費標準，也不應按照成交標的物的價格單一系數來計算，一套200萬元的房子和一套1200萬元的房子，理論上經紀人付出的努力幾乎是一樣的。
合理的計費標準應該是梯度計費，比如標的物500萬元以下按件收取一個基本費用，高出部分以較低係數增收。
官方最重要的職責是將市場資訊完全透明地交給公眾、交給市場，並創造一套公開、公平的監督機制，規範中介機構的經營行為。
而不是“幹掉”中介，裁判自己下場踢球。
