據觀察，最近兩年來，北京房價，特別是二手房價一直是下降的狀態，但是，最近幾個月以來，突然感到二手房價在一些區域又開始緩慢上漲了，看了一些機構釋出的二手房資訊，最近幾個月的房價也都有小幅上漲。
這個情況也可以從北京住建委限定離婚夫妻三年內不能購房的最新規定中，得到旁證。8月5日，市住建委釋出《關於進一步完善商品住房限購政策的公告》，明確夫妻離異的，若原家庭在離異前已擁有2套及以上住房，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購房。
2017年3月17日北京史上最嚴樓市調控政策，即“3.17系列新政”。其中有夫妻離異後任何一方買房的，只需符合樓市限購政策即可，只是對於離婚一年以內的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執行。
這項政策的漏洞在於，一個家庭分成兩個家庭後，限購的目標就被衝破，因此，自限購政策實施以來，離婚購房的情況呈擴大趨勢，僅近一段時間以來，就有約14%的房屋交易屬於離婚家庭購房。
我們現在的樓市總方針是“穩房價、穩地價、穩預期。”但是，從離婚購房這個情況看，這個“三穩”的目標還沒有完成，也就是說，人們對未來房價的預期還是上漲的，否則，人們就不會以離婚的代價購房投資的。
昨天，看到了一個房地產知名評論員，也是一直從事地產諮詢研究機構的研究員發的一個影片，他的判斷是，北京的房價已經爬出了317的以來的大坑，317確實是北京樓市的一個轉折點，自從317之後，在嚴厲的限購政策之下，房價也是一路下滑，部分小區房價下降明顯，交易量在一個時期也是直線下滑。
最近北京住建委的表態是北京房價在合理的漲幅之內，具體多少，沒有明說。但是，看來進入了上升區間。今年7月份北京二手房的均價是5.9萬元/平米，在2017年的時候，北京二手房的均價是6.37萬元/平米。這是官方的資料，他認為這個官方資料可能存在不太真實的成分，因為，從這個資料看，今年的北京房價還沒有追趕到2017年的水平上，也就是說，還沒有爬出317大坑。
然後，他找了五個專案對照分析，第一個是朝陽區的珠江帝景，這個專案在大望路的南端，2017年2月1日的時候，一套兩房一廳的成交價是1330萬元，均價是10.6萬元/平米。2019年10月底的時候，該小區同等住房降價到975萬元，房價降到了7.8萬元/平米。現在，據中介說，該小區同等戶型的房價在10萬出點頭的水平上。
第二個是團結湖的老舊小區，2017年2月10日的時候，該小區成交的一套60多平米的三房一廳的房子成交價是510萬元，均價不到8萬元。2019年3月6日，房價最低的時候，一套同樣的房子，成交價是435萬元，單價是5.9萬元/平米。中介介紹，現在的房價是7萬到7.5萬元之間。
第三個是北三環的嘉銘桐城小區，一套三房兩廳的房子159平米，在2017年3月14日成交價是1439萬元，均價9萬元/平米左右。最低的時候是2019年3月18日成交價是1180萬元，單價降到了7.4萬元/平米。中介介紹最近成交的一套相同的房子成交價是1460萬元，房價是9.2萬左右，這個價格說明已經追趕到2017年的水平上了。
第四個是西南方向的珠江駿景小區，小戶型，2017年3月8日一套房子63.79平米的成交價是435萬元，單價是6.6萬元/平米。2020年6月3日在房價最低的時候，成交價是302萬元，均價是4.7萬元/平米。現在中介介紹，一套65.6的房子大概450萬元左右，目前均價到了6.5至6.8萬元之間。
第五個是，朝陽北路的愛這城，2017年3月24日，114平米一套兩房一廳的房子，成交價是900萬元，單價是7.89萬元/平米，在最低點的2020年3月31日成交一套兩房一廳的房子，成交價是723萬元，單價是6.3萬元/平米。現在同樣的房子差不多是850萬元左右，單價是7.5萬元左右。差不多就快到坑口了。
從這個評論員的分析中，我們不難看出，北京房價確實在這幾年中發生了重大變化，房價大幅度下降是一個普遍的現象，不是個別樓盤的事情。但是，也能發現，進入2021年以後，房價出現微漲也是一個事實。
這個評論員介紹的情況，和我們觀察到的還有很大差距，如果說北京房價已經爬出317大坑，或者是說，接近大坑邊緣，都為時太早。
評論員介紹的這些例子，都是個例，有以偏概全的問題，同時，這些例子本身差異很大，一個小區裡的房價，因為不是同一套房，價格都會有差異，即使是相同的戶型，也有樓層和位置的因素，何況根本就不是一個戶型，房價存在差異是很正常的。
我們注意觀察二手房資訊就能發現，同樣一個小區的房價差異是很大的，原因就是每個房子的戶型、樓層、位置、環境都不一樣。因此，這個評論員以單個住房的價格來推定被北京房價已經追平317時期 房價，顯然是不夠客觀的。
從整體看，今年上半年，北京樓市仍處於穩定通道中，但也存在區域性過熱的情況。尤其是二手房市場，上半年持續處於過熱區間。根據國家統計局釋出的資料，6月北京的二手房價格的環比漲幅已達到1.3%。
透過北京對離婚家庭的購房限制來看，北京已經注意到了目前的房價變動，並且及時採取了有效措施。 “房子是用來住的、不是用來炒的。”這是一項長期制度安排，也是北京市近年來一以貫之、持續落實的方針。
北京有關方面已經表示，將繼續加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作會議的精神，保持調控定力不動搖。為全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，促進房地產市場平穩健康發展，北京還將不斷完善和用好政策工具箱。
所以，我們千萬不能因為個別地方的房價就對樓市未來走向產生動搖，更不要因為某些人，特別是中介的介紹，就慌了神，無論如何樓市再想回到以前那種過山車一樣的刺激時代是不可能了。【本文由“馬躍成”賬號釋出於2021年9月3日】
