最近一段時間以來，房地產市場真是發生了非常大的變化，今年上半年由於美國大印鈔的影響，幾乎所有人都認為未來通貨膨脹會一定到來，因此很多人考慮到怎麼樣抵禦通貨膨脹，最好的方法就是買房。
於是我們看到上半年的房地產市場是非常火爆的，很多城市房價是一直不斷在飆漲，於是各個地方政府出臺了密集的調控政策，有的地方嚴查經營貸，不能允許這個資金從實體經濟流向房地產。有的地方給出了二手房的指導價格，中介不能漫天喊價，政府要給二手房定價，高於政府定價的二手房不是不可以買賣，但是銀行不會給你多貸款，所以在一系列政策組合拳之下，很多地方的房價平穩下來了。
而到了下半年，一方面我們看到了預期中的大通脹沒有到來，美國那邊還在不斷的印鈔，大宗貨品的價格還在不斷上漲，但是我國CPI指數連續幾個月維持在1到2的狀態。豬肉價格已經長達幾個月低於10塊錢一斤了，所以通脹沒有到來，而與此同時，好幾個房地產廠商遭遇到了困難。
去年年底開始，央行對於各個銀行和房地產企業劃出了幾道紅線，資產負債率不得過高，涉及房地產的貸款不得過多，導致有很多房地產企業陷入到了資金緊張的狀態之中。那麼沒有錢了就得趕快賣房，房子不好賣你就得降價，所以下半年以來有多個城市都出現了房子降價的情況。
而我們也明白廣大消費者向來對於房子是追漲不追跌的，這個房子價格不斷在上漲，每個人都心裡焦慮我得趕快買我再不上車以後沒這個機會買便宜房了。可是一旦房價出現鬆動之後，很多人就會覺得你現在開發商手裡沒錢了，你要降價打折促銷了那麼我再等等，我再觀望觀望，說不定你這個價格還能下降。
所以今天很多城市房地產出現了量價齊跌的景象，而往往到了這個時候，很多人就擔心了，說有沒有可能由於房價再不斷下跌，有的人就要斷供住房了，甚至有人拿出了資料說，最近一段時間以來市場上出現了大量的法拍房，這些法拍房是不是基本都是業主斷供之後，法院來進行拍賣的？
相關資料顯示在2017年的時候，法拍房的全國總量大概就是9000套1萬套左右，到了2018年法拍房的數量上升到了2萬套，2019年法拍房數量50萬套，2020年法拍房數量超過200萬套，很多人預測到了2021年，今年全年的法拍房數量將達到300萬套到400萬套之多，這個數字真是很驚人的。
所以很多人把法拍房和斷供房聯絡起來，認為大量的法拍房就是業主斷供所產生的，這代表著整個房地產行業已經進入到了下行通道，是這樣嗎？法拍房和斷供房二者確實是有聯絡，但未必像很多人說的那樣，今天的所有法拍房都是斷供房。
我們先跟大家聊聊什麼叫做法拍房？對於很多想買房子的朋友們您倒是可以關注一下這種房子，因為有可能你能撿到漏，法拍房顧名思義就是由法院出面指定拍賣公司對房屋進行拍賣的一種行為。倒退幾年，如果你想去買個法拍房，那還是相當困難的，你真得天天留意你這個城市的各種報紙，人家有可能在大報上刊登廣告也有可能在小報上刊登廣告，看到廣告之後，你就可以跟拍賣公司聯絡到房產處去看一看，然後在約定的時間到拍賣公司去舉牌來買這套房屋。
這兩年可不同了，各大網際網路平臺都在助力法拍房，而各級人民法院也非常願意把自己的法拍房拿到網上去拍賣，這樣可以最大限度的吸引消費者來買，把這個房子賣上一個好價錢。如果您對法拍房有興趣的話，你可以登入阿里、京東等多個網際網路平臺，就搜尋法拍房或者找法院拍賣欄目，你就可以看到在你的城市，在你周邊城市甚至在全國任何一個城市有很多正在進行中的法拍房。
相對而言，這個資料還是很詳實的，會告訴你法拍房的業主是誰，他有多少資產被扣押了，法院指定了哪個拍賣公司在什麼時候進行拍賣。而且相對而言，還會把法拍房的所屬權證，室內裝修通通拍照片給你，讓你有一個直觀的認識，而且告訴你什麼時候你可以預繳押金，如果你對法拍房有興趣可以先關注一下。
當然房子畢竟是個大事，如果您真想買套法拍房的話，那麼最好還是到實地去看一看，法拍房為什麼吸引人，它便宜，很多法拍房的廣告上就會告訴你法院經過評估。好比說認定這套房屋價值500萬，但是人家的起拍價至少給你打個8折，350萬或者400萬就可以起拍，所以有很多有心人還真能撿個漏。
而且有人還告訴你有時候在第一拍的時候，你可以看一看，如果沒有人競爭的話你也不要出價，你可以等第二拍，因為根據我國現行法律，如果第一拍流拍沒有人競買的話，那麼在未來幾個月，法院會組織第二次拍賣，第二次拍賣可以把價格直接再降20%。
今天在網上的法拍房數量確實是非常多的，您隨時隨地登入一下各個網際網路平臺就能看到，即便只在你所在的城市就有大量的法拍房出現，所以這也使得很多人憂心忡忡。大家想這是不是因為經濟下行了，很多人沒有收入了，房價也在跌，所以很多當年買房的人乾脆一斷供我不還錢了，然後這個房子就交給法院，讓法院賣掉算了，我就不惹這個麻煩了。
是這樣嗎？當然不是，至少到目前為止我們可以斷言99%以上的法拍房都不是斷供房，為什麼這麼說？以前我們就跟大家聊過，作為一個普通消費者如果你貸款購買的是你唯一一套住房的話，你給它斷供的可能性是非常低的。
舉個例子，假設你在幾年之前買了一套房子總價值300萬人民幣，房子交付之後，你一家人就非常歡樂地生活在裡面，那麼這個房子實際價格的漲跌對你日常生活應當是沒有什麼影響的。房價漲了你固然高興，我現在也是有錢人了，300萬的房屋變成500萬了，我也是百萬富翁了，可問題是這是你唯一一套住房你能給它賣掉嗎，賣了之後一家老小到哪裡生活？
反過來講房子降價了你買的時候300萬，現在值200萬，算一算你可能已經負資產了，因為你欠銀行可能都超過200萬，但是你會因為這個原因就不去還錢嗎？你會因為這個原因就乾脆把這房子送交給銀行，然後你一家老小去租房住嗎？也沒有意義。對於普通自住房而言我們至少是要居住5年、10年、15年以上的，所以短時間房價的波動不會使得大量的人斷供房屋。
那麼當然也有人會說，我斷供房屋的原因不是因為房價的漲跌，而是我個人收入的巨幅變化，比如說我買房的時候我月工資1萬，我每個月拿出5000來還房貸我還得起。可是現在由於疫情的影響很多行業備受打擊，比如說餐飲業旅遊業，我可能已經長達幾個月沒有收入了，我沒有錢還房貸這種情況倒是有可能出現，但是一方面這種情況並不普及，它跟房價的漲跌是無關的，它只跟個人的實際收入有關。
而另一方面咱們也清楚，對於個人而言，你可能三四個月找不到合適的工作，生活遭遇了一定的挫折，但你不會一直找不到工作，這個行業不做了那就趕快做下一個行業，而且或多或少很多人手裡都有點儲蓄，不至於因為幾個月沒有工作沒有收入就把房子都交給別人。而且即便真出現了非常嚴重的問題，對於普通消費者而言，我們其實還有另外一條路那就是把你正在還月供的房子拿到二手市場去轉賣，買賣房屋這是太正常不過的事了，如果你真的就是因為沒有收入還不起月供，或者家裡出現了各種各樣的變故，急需使用現金的話，那麼很顯然把這個房子賣掉是獲得現金最快的方法。
很少有業主會因為一時週轉不靈乾脆房子我就不管不顧了，我也搬走了扔給銀行，讓銀行去起訴你，讓法院去拍賣，這一折騰至少一兩年之久，在這一兩年之內你既沒有房子住也沒有拿到錢，甚至有可能你這個房子賣的價格比二手市場還要低很多，不會有人做這樣的選擇。
所以我們才會負責任地說99%以上的法拍房它根本就不是斷供房，舉個例子，前兩年北京房價瘋漲的時候，北京周邊很多地區比如說燕郊之類的也蓋出了大量的商品房，那個時候水漲船高，燕郊的房價也很高。然而這兩年由於各種各樣的原因，燕郊房價大跌，很多購房者突然發現我真的成了負資產了，我這房子買的時候300萬，我可能首付100萬貸款200萬，還了兩三年貸款之後突然發現我這個房子價值只變成150萬了，我把這個房子賣掉了還不夠還銀行貸款的。
於是前幾個月網際網路上出現了很多免費送房的人，是免費送嗎？當然不是，人家說我這房子是給你了，但是欠的銀行貸款你得給我還，所以他們一套房子都送不出去，為什麼？接盤俠也不是傻子，與其給你還銀行貸款，我拿這個錢現去買一套都合適，可是燕郊出現了這麼多負資產的業主卻很少有人斷供。為什麼？大家清楚我斷供了，我這個錢將來也得還，房子拍賣了之後不夠的部分差額部分我還得補，而且我這個人的信用記錄就徹底完蛋了，所以大家寧願每個月還著月供再把房子放到二手市場上，看看能不能賣一個相對合理的價格。
不管房地產市場走到什麼狀態，真正選擇斷供的人還是比較少的，那麼為什麼這兩年來會出現如此多的法拍房，實際上大量的法拍房都牽扯各種各樣的債務糾紛，有很多債務的數額實際上已經超過了房產原值了。對於這些業主而言，他就算把房子拿到市場上去變賣也根本還不起欠債，那還不如我繼續在這個房子中居住，能混一天是一天，所以我們還特別要提醒很多想買法拍房的消費者，大家一定要注意，你去看這個公告的時候，你要仔細看這個房子是清退狀態還是沒清退。
什麼意思？現在有很多房屋，人家原房主還住在裡面，法院拿出來拍賣，你就算花真金白銀把這個房子買到手，產權證辦出來了，你還牽扯一個清退問題，有可能原房主在房子里居住，有可能原房主已經把房子租給別人而且簽了很長時間的租約，雖然這個房子是你的，你也是經由合法程式買到手的，但也很有可能你住不進去。也就是說很多法拍房那真的是個雷，如果你想撿便宜的話，你真的既得有火眼金睛的分辨能力，你還得有能攬得了瓷器活的金剛鑽才行。
所以雖然市場上的法拍房越來越多，但是顯然它跟很多人講的那個斷供房不是一個概念，但是反過來講，這些年來由於各種各樣的原因，還真的有很多斷供房慢慢進入到了法拍房市場，這也給我們所有消費者提了個醒，買房未必是一個只賺不賠的生意了，房價在漲了20年之後不一定未來一直漲下去，所以面對越來越多的法拍房，在買房之前您可真得算好賬。
