二手房買賣中，賣方逾期遷出戶口時有發生，為此，買賣雙方往往在合同中約定戶口逾期遷出的違約責任，比如違約金為房價總額的日萬分之五，尤其是高房價下，日萬分之五的違約金，如果逾期遷出一年的話，那麼違約金就是房價款的18%，如果是1000萬的房產，那麼逾期一年遷出戶口將是180萬元的鉅額違約金。
那麼，司法實踐中，賣方逾期遷出戶口該如何承擔違約責任？法院判決可以說千差萬別！隆安（上海）律師事務所吳取彬律師今天給大家帶來上海、北京兩地法院的裁判案例，看看賣方逾期遷出戶口，可能應承擔的違約金數額！
一、上海法院
案例一：逾期遷出戶口每日按30元計算違約金
一審案號：上海市浦東新區人民法院（2016）滬0115民初24012號
二審案號：上海市第一中級人民法院（2016）滬01民終11083號
合同約定違約金：
出賣方承諾於交易過戶之日起90日內遷出原有戶口，若未能遷出的，則須按總房價款的日萬分之五支付違約金，即每逾期一日應支付725元違約金。
法院判決：
被告應於判決生效之日起十日內支付原告逾期遷出戶口的違約金（自2015年5月30日起算至2016年3月18日止，按照每日30元的標準按實計算）。
一審判決理由：
但對於違約金的標準，被告提出合同約定的標準過高要求予以調整，一審法院考慮到原有戶口逾期未遷不會對實際使用房屋造成實質重大影響，原告主張違約金21萬元確實過分高於實際損失，故一審法院調整為按照每日30元的標準，自2015年5月30日起算至2016年3月18日止，超出部分不予支援。（吳取彬律師，房地產律師，歡迎關注法律顧問工作室公眾號，電話：13817276735）
二審判決理由：
一審法院基於被上訴人的調整違約金的請求，結合本案的實際情況，酌定被上訴人按照每日30元的標準支付2015年5月30日至2016年3月18日期間的違約金，並無不當，數額尚屬合理，本院予以維持。
然而，同樣是上海第一中級人民法院
案例二：逾期2年遷出戶口判賠25萬元違約金（約340元/天）
一審案號：上海市徐彙區人民法院（2017）滬0104民初391號
二審案號：上海市第一中級人民法院（2017）滬01民終7022號
合同約定違約金：
根據房屋買賣合同補充條款約定，逾期遷出戶口一日，按總房價萬分之五支付違約金直至原戶口遷出時止，即合同約定違約金為每日1,900元。
法院判決：
被告於判決生效之日起十日內一次性支付原告逾期遷戶口違約金250,000元。
一審判決理由：
鑑於被告提出約定的違約金標準過高，考慮到原告至今未提供被告逾期遷戶口給其造成實際損失的充分證據，根據公平和誠實信用原則，併兼顧合同履行情況、當事人過錯程度、預期利益損失等因素，酌情判處被告支付逾期遷戶口違約金25萬元。（約340元/天）
二審判決理由：
本院認為，雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、法規禁止性規定，應為合法有效。被告直至一審判決後才將係爭房屋內原有戶口遷出，存在明顯過錯。根據房屋買賣合同補充條款約定，逾期遷出戶口一日，按總房價萬分之五支付違約金直至原戶口遷出時止，房屋買賣合同對違約金約定為每日1,900元，刁博華、李錚在起訴時已將違約金調整為每日500元，一審法院在綜合考慮本案的實際履行情況以及孔慶濤、孔憲明、潘漪的違約程度等因素，再將違約金金額向下調整，酌定違約金為250,000元，並無不當。
二、北京法院
案例：逾期遷出戶口酌情判決30000元的違約金
一審案號：北京市海淀區人民法院（2019）京0108民初31041號
二審案號：北京市第一中級人民法院（2020）京01民終927號
再審案號：北京市高階人民法院（2020）京民申3660號
合同約定違約金：
出賣人應當在該房屋所有權轉移之日起360日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續，如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付房屋總價款5%的違約金；逾期超過30日未遷出的，自逾期超過30日起，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。該案房價為380萬元，即違約金為190000元+1900元/日。
合同簽訂後，買方於2013年1月28日取得705號房屋的房屋所有權證賣方戶口於2019年4月1日自705號房屋遷出。
法院判決：
判決生效之日起十日內，被告一次性給付原告逾期遷出戶口的違約金30000元。
一審判決理由：
約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以適當減少。本案中，原告雖已酌減違約金，但仍未述明被告及家人戶口未遷出所造成的損失，亦未就此向法院提交相應證據。基於公平原則，應當適當減輕被告的違約責任程度，具體違約金額，由法院綜合本案上述案情酌情予以判定。
二審判決理由：
一審法院以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則最終酌定違約金的數額為3萬元，並無明顯不當，本院予以維持。
再審判決：
一、二審法院綜合考慮合同履行情況、當事人過錯程度、實際損失等因素，酌定的違約金數額並無明顯不妥。
律師點評
通常在二手房買賣合同中，買賣雙方就逾期遷出戶口問題，會在合同中約定逾期遷出戶口，每逾期一日，應承擔日萬分之五的違約金。然而，在目前高房價下，日萬分之五的違約金可謂是一筆鉅款。
依據《民法典》第五百八十五條第二款之規定：“約定的違約金低於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。
在司法實踐中，這類案件只要被告提出違約金過高，人民法院就將違約造成的損失舉證責任轉移給買方，然而，買方很難證明賣方延遲遷出戶口所造成的損失到底是多少。最終，人民法院往往會兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。
然而，逾期遷出戶口的違約金，法院如何進行調整，可以說目前沒有統一的裁判規則，全憑法官的主觀認識，而且，對於違約金過高的調整系法院自由裁量權的範疇，通常情況下，二審法院一般不會對一審法院的裁量結果進行調整，這從上海市一中院判決的兩個案例可見一斑。
綜上，對於賣方逾期遷出戶口，法院可能判決的違約金數額沒有固定的標準，在買方無法提供實際損失的情況下，只要法院判決的違約金不高得離譜，都可能在正常範圍。
來源：房產與法律
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