對於一般家庭來講，買一套房是一家的夢想，也是家庭最大的投資。傾囊所有買了一套房子，如果攤上了官司、買了凶宅、交了錢住不上房、碰上了假房東…… 你說鬧心不鬧心。如果發生這些事，都是因為買房之前功課沒有做足。
那麼，今天就和大家聊聊二手房買賣哪些事。
一、自己是否被限購？
各地為了調控樓市，相繼出臺了系列的限購政策，購房人在決定購房前一定要查詢、確定自己是否符合限購政策，不然交了定金或簽了合同，不能實現過戶，可能要承擔違約責任，少則適用定金罰則，多則按約定的違約金數額承擔違約金。另外，不要為了規避限購政策借名購房，借名購房後患無窮，除非你和出名人是鐵子，判定他不會坑你，否則千萬不要借名買房呦。
二、購房資金安排好了嗎？
購房資金落實是購房前最重要的工作；如果是全款購房，資金一定要全部到位，人家允諾借的錢，到時候不一定能如期如數的借給你；人家允諾還你的錢，到時候不一定能還上。如果準備以所購房屋辦理二手房貸款，一定先查詢自己的徵信能不能貸款，要諮詢好貸款流程、貸款額度、放款時間。如果簽訂了房屋買賣合同，履行不了付款義務，房子沒到手，還得搭上一筆違約金。
三、產調查什麼？
查有無查封、抵押等禁止轉移的法律障礙；有無土地使用證；有無共有人；有無租賃關係存在；有無戶籍存在；有無欠繳稅費；有無欠繳供熱、物業等費用；有無補證資訊；有無異議登記資訊；是否屬於集資、經適、限價、房改房；儲藏間、車位是否有合同，是否可以辦理不動產登記等。
四、識別賣房人是不是真正的房東。
看房、購房要識別賣房人是不是產權證上的產權人。有的房屋承租人以辦理營業執照等名義要求出租人提供產權證，然後冒充產權人出賣房屋，騙取房款；有的是敗家孩子賣父母的房產；有的是繼承未分割的房產，其中一人為了獨吞，搶先“賣”房等等。本人就曾經遇到過一個極端案例，兒子領著一個與親媽長得相似的假媽，帶著親媽的身份證和房屋所有權證，把親媽的房產給賣了，用於償還賭債。買了假房東的房子，一般都是錢房兩空；即使抓到了騙子，錢也很難追回；即使追回來了，也要付出九頭牛、兩隻虎。
五、貸款房能不能買？
告訴你：能買，但手續繁瑣，風險極高。勸你還是遠點躲著，有錢為什麼不去買一個乾淨的房子呢？除非是這個房子的價格足以誘惑你承擔這個風險。貸款房，如果賣房人籌錢還清了貸款，贖回了房本、登出了抵押登記，購買當然沒有問題。如果賣房人讓你先交錢，他用你的錢償還貸款，消滅抵押，再賣給你；除非他是你非常信賴的人，不然你就告訴他一個字“滾”。收了購房款不還貸款的，還了貸款不賣給你的，賣給你之前再次抵押的，筆筆皆是。記住，窮瘋了的人什麼事都幹得出來。
六、法院查封的房屋能不能買？
不能買！不要聽賣房人忽悠“我馬上就能還上錢，法院很快就會解封”，他如果是有錢講信用的人就不會被查封了。
七、抵押房能不能買？
2021年1約1日實施的《民法典》規定：抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。也就是說，抵押房，如果在抵押合同中沒有禁止轉讓的約定，是可以買賣的。但是，抵押權及於買受人。如果房屋的價格、區位對你有足夠的吸引力，你也有足夠的實力承擔抵押權實現的風險，或者你對抵押人有足夠的信心相信他能還清債務，當然可以買。
如果出賣人讓你先交房款，用你的錢還款解押，你又對出賣人的誠信、實力不瞭解，我還是不建議你去買，這裡多半是騙局。交了房款，他也不一定償還借款，償還了借款也不一定解除抵押，解除了抵押，說不定又被別人查封了。遇到這樣的主，建議你跟他說“邊去”。
八、購房款付給誰？現金付還是轉賬付？
實踐中，不乏大量的買房未過戶的房主，以原房主的名義賣房，一房主籤合同，二房主收錢，倒來倒去倒出了糾紛（這類情況還涉嫌共同逃稅）。有的房主賣房是為了還債，賣房子時，讓購房人把錢直接給付債權人，結果賣房人不承認收到了購房款，買房人有苦難言。還有的房主讓購房人把購房款支付到朋友或兄弟姐妹的賬戶，一旦房屋漲價了，以購房人未付款為由，主張解除合同。因此，購房款一定要付給交易相對人，也就是誰賣給我房子我給誰錢。如果賣房人指示將購房款付給他人，一定要讓賣房人出具書面的付款指示函，或者在房屋買賣合同中約定實際收款人。如果確實無法讓對方出具付款指示函，也要保留好簡訊、電話錄音、微信聊天記錄、電子郵件等證據。另外，付款一定要以轉賬形式支付，即使收據丟失了，也有據可查；轉賬記錄我們行內人稱為永不丟失的證據。
九、購買出租房有一個手續不可少。
法律規定，出租人出賣尚在租賃期限內的房屋，承租人有優先購買權。如果你看中的房屋出賣人已經出租，在簽訂房屋買賣合同時，一定要讓承租人出具放棄優先購買的書面材料，或讓承租人在房屋買賣合同上簽字確認放棄優先購買權；不然，你買了房子可能攤上了官司。另外，購買出租房一定要和出賣方、承租方書面確認租賃期限截止日、租金支付截止日、尚未支付租金的履行物件，防止出賣人已經將房屋長期出租，並且預收了全部租金，這樣，你可能買了房卻幾年住不上。法律規定“買賣不破租賃”，你雖然成為新房主，但要繼續履行原房主與出租人簽訂的租賃合同。
十、出賣人對房屋有沒有獨立處分權？
出賣人出賣的房屋，要考察是不是夫妻共有、繼承共有、與他人共有，出賣人有沒有獨立的處分權。如果存在共有關係，一定要讓全部共有人簽字，不然就埋下了隱。經常遇到這樣的案例：賣房時，只有產權證上登記的房屋所有權人簽字，等到房屋漲價時，配偶就會跳出來，稱房屋是夫妻共同財產，一個人處理沒有法律效力，要求確認合同無效。
十一、賣房人的戶口要遷出。
簽訂房屋買賣合同時，一定要約定出賣人在一定期限內將登記在該房的所有戶口遷出。尤其是學區房，確定購買前一定要了解原房主有無學生依據此房源辦理了就近學校的學籍，或者想要就讀的學校有無幾年內一處房屋只能有一個學籍在該校存在的規定。購房人購買學區房的目的就是為了讓子女能夠就讀該學區教育資源優質的學校，如果原房主孩子的戶口沒有遷出、原房主孩子已經佔用了該戶的學籍，購房人的購房目的就沒法實現了。即使購房不是為了孩子就讀好學校，長期讓別人“住”在自己家裡也不好，所以戶口一定要求賣房人遷出。
十二、舊房可能欠稅呦！
有人會問：“舊房已經取得了產權證，怎麼還會欠稅呢？”我有這方面的實踐，我才知道在過去不規範的時代，辦理房屋登記時，領導可以簽署稅費緩交申請，代替完稅證，導致稅費欠了一輩子。如今再辦轉移登記時，是要把欠稅補上的，甚至還要補繳拖欠期間的利息。因此，產調時要看看檔案裡是不是藏著稅費緩交申請。
十三、房屋買賣合同必須公證嗎？
公證主要是為了證明交易雙方是否具有完全民事行為能力、交易是否是當事人的真實意思表、交易行為是否符合民事法律規定以及簽字的真實性；公證只是一種證明作用。經過公證的房屋買賣合同，不屬於單方辦理過戶的情形，不能當然的能夠辦理房屋轉移登記。因此，一般的房屋買賣合同不需要公證，沒必要支出這筆費用。但是，一些特殊情況，公證還是有必要的，比如：出賣方年齡較大，存世時間或然；出賣方要出國或移居異地；繼承人共同出賣遺產房屋等，這些情況下，公證雖然不能單方辦理過戶，但在以後法律救濟上或採取變通方式上還是能起到至關重要的作用。
十四、二手房買賣用不用中介？
除非房源是中介控制的，否則一律……（中介的別罵我哦）。我經手過好幾個案例，不是買賣雙方發生了糾紛，而是買房人或賣房人和中介發生了糾紛，中介捲走房款的案例也不是沒有。中介費用一般是1%到3%,一套房子好歹就是幾萬元，他們只不過對轉移登記的程式和貸款的程式瞭解多一些罷了，這些問題到不動產登記大廳和銀行一問就明白了，真的沒必要再花幾萬元找個中介；當然了，你有錢圖省心那就另當別論了。讓人最反感的是中介一點沉重都不擔，看看他們的制式合同，任何一方違約跟他都沒責任。甚至為了做成一單生意，隱瞞房屋瑕疵，百般忽悠買房人，一旦買房人被騙了，連騙子的真實身份都確定不了。
十五、如何判斷想買的房屋是不是凶宅？
這個問題從登記機構查不到，產權證上也發現不了，只能憑你的社會關係和分析判斷能力了。比如，到所在的社群和曬太陽的大爺大媽聊聊天，“無意中”會聊到。找公安的朋友，瞭解一下這家人的基本情況，有無“出事”的。動員社會上的朋友幫忙打聽一下這處房子怎麼樣。在確定出賣人有無獨立處分權時，也能夠發現蛛絲馬跡，甚至戶口本上的婚姻狀況都能發現端倪。特別是購買繼承而來的房屋時，更要注意是不是凶宅了。
出賣人隱瞞了凶宅的事實，購房人是否可以以此解除合同，法律上沒有定論，各地法院判決結果大相徑庭。因此，賣房時要多聽、多看、多問。
十六、買賣雙方都想“不見兔子不撒鷹”怎麼辦？
買方怕付了錢賣方不給過戶，或付錢後被賣家再出售、再抵押、被賣家的債權人查封，堅持先過戶後付款；賣方怕過了戶買方不付款，房子成了人家的，有可能瞬間被買家的債權人查封，弄得錢房兩空。這個困局怎麼破？答案：資金監管。雙方簽訂合同後，買賣雙方設立共管賬戶，買方將購房款打入共管賬戶，待房屋辦理完轉移登記後，房款支付給出賣人。或者買賣雙方共同委託銀行對房款進行監管，雙方簽訂合同後，買方將購房款打入銀行為雙方開立的監管賬戶，待房屋辦理完轉移登記後，房款支付給出賣人。無論是共管賬戶還是銀行監管，沒有雙方的合意或生效反律文書的裁判，任何一方無法單方對該款進行處分。
房屋買賣雙方都有一個巨大的法律風險，買方的風險：付了款尚未過戶之前，房子被賣方的債權人查封。賣方的風險：過了戶沒付款之前房子被買方的債權人查封。為了預防這萬一存在的風險，最好就是採取資金監管的方式進行交易。
十七、買房子該不該考慮房屋周邊的環境？
房子是用來住的，住房周邊的環境會影響居住舒適度或居住者心理的愉悅。一般購房者只考慮房屋的朝向、採光、通風以及交通、配套服務等因素，而房屋一定範圍內是否有陵園、墳地、垃圾填埋場、化工廠、加油站、加氣站，是否有高壓線穿過房頂或窗前，是否有高架橋在房頂或窗前，是否有凶煞物直對門窗，鄰里房屋是否有被當做祠堂存放骨灰的可能往往被忽略，這些問題多是在居住以後才慢慢注意到，天長日久，嚴重的影響著居住者的身心健康和心理體驗。
十八、二手房交易稅費該由誰承擔？
二手房交易稅費一般包括以下稅種：營業稅、個人所得稅、土地增值稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。其中，居民個人轉讓普通住宅的，暫免徵收土地增值稅；個人所得稅的計稅依據為以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的餘額為應納稅所得額，稅率為20%；普通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為4%。營業稅、個人所得稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅的應稅人為出賣方，契稅的應稅人為購買方。房屋買賣交易過程中，在賣方市場的情況下，賣方往往讓買方承擔全部稅費。我的意見是，如果雙方在洽商過程中對稅費沒有特殊約定，合同中可以約定“各項稅費由應稅人依法承擔”，買房人可以撿點小便宜呦！
十九、上證人數怎麼定？
簽訂合同時，要考慮將來在不動產登記薄上登記的物權主體。夫妻離婚糾紛、繼承糾紛、分家析產糾紛，這些潛在的糾紛雖然不一定發生，但是預防一點還是好。另外，房屋登記以後，除夫妻之間加名外，其他型別的加名，均屬於轉移登記，均會產生稅費。因此，簽訂合同時，誰上證寫誰名。
二十、房屋交割都交啥？
房屋交割除了房屋、儲藏間、車位明確交付以外，要考慮水、電、暖、煤氣、電話、寬頻、有線、物業、衛生等費用原房主是否欠費，尤其是沒有分戶計量熱量的房屋要查詢是否陳欠取暖費。同時，上述專案如果需要辦理過戶的，要及時辦理過戶。
二十一、騰房、交房時間要明確。
房屋買賣合同一定要約定清楚騰房、交房時間，諸如付清房款之後、辦理過戶登記之後、租賃期限屆滿之後再交房，這類期限是不確定的並且是無期限的，按文字理解，一輩子不交房都不違約；當然，一旦出現這樣的約定，救濟途徑還是有的。
二十二、違約責任要約定律師費由敗訴方承擔呦！
無論你是出賣人還是購房人，如果你是一個誠信的人，不打算違約，那就在房屋買賣合同中約定一定數額的違約金，最好在總房款的30%左右約定。另外一點，要約定守約方為實現債權支出的律師費由違約方承擔；因房屋買賣發生的爭議，標的額較大、律師費較高，如果沒有約定，一般是誰聘請律師誰負擔律師費用。約定律師費由違約方或敗訴方承擔，既是對違約方的懲戒，也是為了降低維權的成本。
二十三、拆遷安置房能不能買？
尚未辦理房屋登記的拆遷安置房最好別買，如果房屋的位置、戶型、價格足以讓你動心的話，也可以買。如果購買尚未辦理房屋登記的拆遷安置房，要注意以下幾點：1、房屋回遷房是否建成？房屋的具體位置、幢號、單元號、房號是否明確？被拆遷房是私產房屋、無照房、房改房、還是租賃公房？出賣方是私產房產權人，還是隻是拆遷安置補償協議中的被拆遷人？被拆遷房屋是否存在共有人？購買拆遷安置房屋最容易發生糾紛，購買前最好諮詢一下專業律師。
二十四、已經設定居住權的房屋能買嗎？
居住權是怎麼回事？《民法典》規定：居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。 居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。所有，購買二手房時一定要查詢有無居住權的設定和登記。如果你購買了登記有居住權的房屋，你可能要等到居住權人死亡才能佔有、使用房屋；所以，購買二手房時，一定要到登記機關查詢擬購買的房屋是否設定、登記了居住權。
二十五、賣方留一手可違約（這個主意有點餿）。
賣方可以在房屋買賣合同中約定一條“出賣方向購買方雙倍返還定金，可以解除合同”。在購買方未付清全部房款之前，甚至在未交付房屋之前，如房屋漲價了、老婆後悔了、老公不想賣了、被劃學區房了……出賣方可以雙倍返還定金，解除合同。但是，出賣方不能被動違約，要在買房人起訴要求履行合同之前，主動出擊，先行通知解除合同，及時雙倍返還定金。
二十六、賣方最好不要全權委託中介賣房子。
全權委託中介賣房，中介一般要求產權人出具經過公證的特別授權委託書。全權委託中介賣房，可能會產生以下後果：1.中介人員賣房後捐款消失。2.特別授權的委託書無法撤銷。有的公證處撤銷公證時，要求將原來的公證書交回，中介如果不交出公證的委託書，導致無法撤銷授權。3.中介為了賺取差價款，惜售房屋，導致房屋遲遲不能出手，資金無法及時回籠。4.一房多賣捲入糾紛。5.被抵押、被貸款。
受委託人基於授權行為從事的一切法律行為，授權人都要承擔法律責任。
