不得不承認，現在誠心誠意想買房子的人，真的太難了，尤其是想置換的這群人。
我在某書收到一位深圳粉絲的留言，
她家房子這幾年趨勢不錯，參考價只有2000萬，如果有人要買她的房子，按參考價貸款，買家首付加稅費加差價，都要去到2000萬左右，換做誰都有點下不了手。
而她現在想置換一套更大的房子，壓根動彈不得。
她跟我吐槽說，這是讓不動產真的成為了不動產呀！
被政策誤傷的剛需和改善還有很多，今天我想跟大家聊聊，房住不炒預期來了，流動性受影響開始顯現出來了。
相信很多人也都非常關心，未來房子還能繼續投資嗎？
房地產被打七寸
信貸槓桿可以說是樓市的七寸了。
先理一理，金融層面上發生了些哪些震盪：
- 2月份，深圳建立二手房成交參考價；
- 3月份，多地嚴查經營貸、消費貸流入樓市；
- 4月份，嚴查首付來源，證明你的錢是你的錢；
- 4月下旬，多城房貸利率開始上漲；
- 5月底，成都迎來二手房成交參考價；
- 6月2日，廣州發文嚴禁小貸公司開展“贖樓、過橋”業務；
- 6月中旬，多地二手房暫停貸款，新房貸款審批卡得死死的；
這一系列的操作，每一招都精準打在了房地產的七寸上，直接鎖死二手房市場，降低二手房的流動性。
二手房賣不動了，那買房子還有意義嗎？
當年那句“來了就是深圳人”還在耳邊迴響，今天，真的要變成，“來了就是惠州人”！
不動產真的變不動產？
讓不動產真正成為“不動產”，這是高層的真實想法嗎？
我認為不是這樣子的。
- 首先要明確，調控的目的一定是穩房價。
列個數據，
中指研究院報告顯示，5月份全國100個城市，新房均價16006元／平方米，二手房平均價格為15810元／平方米。
OMG，不知不覺百城二手房都這麼貴了。可能很多人看不出來這到底有什麼值得驚奇的，我拿資料對比一下，
2011 年我國房價均價只有 5379 元/㎡，短短十年，2021年的均價 11030 元/㎡，已經翻番。
你可能覺得十年翻一番沒什麼新奇的，但是要知道這是全國平均房價，它有巨大的乘數效應——如果你在熱門城市買了熱門樓盤，那就不止是翻一番。
再進一步思考，中國有幾個一線城市和幾個二線城市，大多數還是三四線城市來支撐的，再來掂量一下，這波行情渾水摸魚的有多少。
就連新華社都著急了，5月底發了一篇文章《有的縣城房價漲到三四萬元 虛火過旺需“降溫”》，其中提到了，
全國有100餘個縣（縣級市）房價均價超過每平方米1萬元，其中海南陵水最高，浙江義烏第二；
事實上七普資料顯示，中國有近5億人“人戶分離”，戶籍留在老家，居住在大城市，這些跟著渾水摸魚的小縣城房價有多少支撐力呢？
這把火要是再不澆滅，房價要上天了，社會貧富差距就更大了，給大家推薦一部墨西哥電影《新秩序》，可以參悟一下絕對差距之下的悲慘現實。
- 其次，銀行的“兩道紅線”威力凸顯了。
去年的最後一天，央行和銀保監會為房貸劃定了“兩道紅線”，「房地產貸款佔比」和「個人住房貸款佔比」，政策經過層層傳導，對於個人住房貸款佔比的約束，開始發揮作用了。
這種情況下，對於處於增量房市場的城市就是利空，二手房將會為新市場房讓道。
/ 說得庸俗點，二手房的流轉，更多是財富的轉移，只能貢獻稅收，新房就不一樣了，可以貢獻土地財政，還能要求開發商做配建做城市更新。在四方博弈（開、銀、政、買房人）中的新房地位也要更高一些。
/ 說得理性點，一手更容易受政策管控，容易把房價裝進籠子內，同時也不會影響到土地財政，還能幫助樓市去庫存，何樂而不為？
就比如大熱門城市，西安、杭州、成都，政府很好管控一手，卻對二手市場很難干預，造成了新房二手房市場倒掛，二手價格高於新房，基於這種行情全民打新套利，買上一套頂好幾年的工資。
這時候叫停二手房貸款，變相也是對打新的降維打擊，讓市場慢慢迴歸正常，趨向平衡，讓打新套利速度和空間被壓縮，從而達到調控的效果。
所以二手房在調控體系中最先容易受到影響，自然也就處於鄙視鏈的末端。
未來房子還能繼續投資嗎？
最近各路媒體開始解讀“二手房停貸”這事，有些以訛傳訛的意思，更有甚至結合部分城市貸款利率6%～7%的現象，直接把政策描繪成聊齋志異了。
至於具體城市具體政策，希望各位親自去求證一下，也就打個電話的事，不要說風就是雨。
我們更應該關注的是，透過現象看本質，透過本質看現象，相互驗證。這種時候更需要反人性思考，我知道唱衰的話很容易受到認可，但認清現實，尊重客觀規律的人，才能抓得住機會。
我認為未來10-15年房子依舊是普通人的投資歸屬，有這麼幾點思考和判斷：
- 1. 分化代替普漲
根據易居研究院；截至4月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為49145萬平方米，同比增長3.2%，（定義；住宅庫存為還沒有出售的專案）
100個城市新建商品住宅供應量為5457萬平方米，成交量為5200萬平方米，供大於求。
去庫存呈現出“南強北弱”特徵。
（存銷比=月末庫存/月總銷售，庫銷比值越小，說明週轉率越高；庫銷比值越大，說明越是滯銷。）
存銷比偏高的除了三亞基本上都是北方城市，偏低的除了濟南基本上都是南方城市，“南強北弱”的特徵，也說明南方城市需求強勁，去化更快。
有關城市分化我在今年1月份就提醒過啦，每個城市的感受有所不同，比如在鄭州、柳州、燕郊能感受到庫存豐裕，也能在湖州、花橋、合肥見證庫存見底；也能在包頭、哈爾濱、威海領略銷售緩慢，也能在合肥、杭州、珠海見識市場火熱。
這種時候，千萬千萬不要選錯城市，不然你憑實力賺的錢，很有可能憑實力打水漂。
日後你所抱怨的房價不漲，就可能是因為你選錯了城市和板塊，要學會讓自己變成風口上的二師兄，乘風起舞。
- 2. 擁抱核心資產
儘量買入一線城市，儘量買入新一線城市，儘量買入強二線城市，儘量買入省會城市。
因為這些城市有好的資產、人才、投資環境、金融環境、產業資源，也正因為這些資源，才有更多機會乘風破浪。
如果你想走出去，儘早把小縣城的房產出清，置換到省會城市、核心城市去。
如果你不想拼搏，只會把問題都歸結為社會問題，反正你沒問題，那就躺平別抱怨了。
- 3. 中國依然有很大的進步空間
目前我國的城鎮化率63.89% ，比發達國家80%的平均水平低了16.11%，與美國82.7%的城鎮化水平還有18.81%的距離。
近10年來，我國城鎮化率每年大約提高1.421%，那至少還有十年的光陰。
此外，城鎮化率逐漸進入到下半場，相比之前的人口由鄉到城的流動，未來會是城市之間的流動，人口會繼續向大都市圈和核心城市群集聚，相應的產業鏈也都會依附在這些城市群周邊，這又是新一輪的騰籠換鳥。
而從人均可支配收入方面，就全國範圍內來講，一季度全國居民人均可支配收入為9730元，韓國、日本大概有2萬元人民幣左右，國民的錢袋子還有很大的空間。
總之，不要從陰謀論的角度去分析問題，對於普通人，樓市只是個大而不能倒的怪物罷了，不會讓不動產真的成為不動產。
