房齡對房價影響有多大？超過這個房齡不要碰

我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

以下為“星叔房談” 微信公眾號粉絲提問精選

提問：你好，星叔:無錫濱湖區二手房純投資，93年，128平170萬可以入手嗎？靠近新體育中心。

回答：這種戶型屬於老破大投資不建議。

一般不建議買二線城市房齡超20年的房子，除非帶有頂級的學區。房齡太長以後再賣時銀行貸款年限受限，升值空間比次新房小很多。

老破大和老破小有個共同的優點就是地段好，大部分老破大都在中內環。是屬於房地產剛興起的一種產品。

老破大因為地段好，面積大，還有一個優點是租金最佳化空間很大。早期很受業內人追捧。

但是老破大的缺點是品質差，一梯多戶，物業差，而且大多沒有小區，沒有綠化。

現在很多高品質新房出來之後，老破大地段優勢被稀釋，戶型又不討巧，而已投資市場上已經逐漸不被看好了，新興人類接盤俠並不買賬。

對於二手房來說，房齡對於房價的影響還是比較大的，

一般而言次新房的價格較高，其次是5~10年房齡的房子，

而超過20年房齡的老房子，售價一般較低。

當然，在此也要說明，受到市場追捧的供不應求的二手房可能會因為其稀缺性在定價上忽略減分因素，部分地區動輒每平方米幾萬元的市重點地產就是常見的例子。

另外，房主為二手房定價時要考慮到當地樓市的整體（或貶值）幅度。

新手投資買房建議避開老破大，自住在預算受限又想往中內環住，放棄小區品質的需求，可以考慮。

提問：星叔你好！關注你好久了，有兩個問題希望能幫忙解答一下，先謝謝了。

目前在金水東路楷林IFC附近有一套130三房，無房貸，老婆名下無房，想用老婆的名字走首套，家庭年收入30，目前首付能拿出50-60。月供能負擔8000。只考慮東區。

問題1：買房初衷是想改善換四房，不過現在首付不夠多，我是賣掉現在的房子置換呢，還是先上車投資一個兩房？各有什麼推薦嗎？

問題2：父母在縣城要買一套自住房，想直接寫到我的名下，沒有貸款。按照目前鄭州的政策，如果寫到我和老婆的名下，會不會影響我或者我老婆以後在鄭州購房。

回答：如果考慮東區核心位置的二手房，四房的話，差不多的都在500萬左右，首付需要150萬左右，以你目前的資金，確實夠不著；但如果放低要求，那種老破小區，卻又不值得買。

建議是，既然想換個大房子，現在可以選擇那種首付分期的新樓盤，總價300-400萬，正常首付100萬左右，但是因為首付分期，四五十萬就可以網籤。而且，這種樓盤品質也都遠遠優於市場上的二手房。所以，你沒必要現在湊和去買個兩室。

但新樓盤不是東區的核心區域（高鐵站、CBD附近已無新樓盤），主要是往北金水科教園，往南是濱河新城。

鄭州投資買房建議，詳見星叔房談微信公眾號內部分享。

你要是在老家繼續買房子，不管在誰名下，都不影響你在鄭州買房，因為限購是以每個城市範圍內界定，而不是全國性的。但貸款是全國性的，只要不按揭貸款就行。

提問：座標上海，光靠一代人努力有可能以後達到財務自由，衣食無憂狀態嗎？

回答：可以的。克勤克儉，維持小康生活水準。

未來上海還有二三倍漲幅，二線有三到五倍漲幅。如果能在大漲前放足槓桿，幾輪下來大概二十年淨資產能夠達到5000萬（按現在購買力計算）。

不過這個要對自己認知提升很多，還要有些運氣，需要很多磨練。

現在的很多人喜歡刷抖音、追電視、侃微博、秀朋友圈，唯獨不重新整理自己的認知，而真正的牛人每天都會重新整理一遍自己的認知。

普通人在抖音看到的是笑話，商家在抖音看到的是商機，牛人在抖音看到的是它背後的成功理論，這就是不同的認知導致的不同結果。

很多東西的興起利用的都是人性的弱點，人們總是被它們表面所迷惑，所以千萬不要停止升級自己的認知。根據自己的愛好去學習瞭解，把學到的東西融入生活，提升自己。

趁著年輕多學習！！！

提問：星叔好，請問如何做房產投資，普通人也可以嗎？手上有子彈幾百，不知道投資啥？請星叔指點！

回答：房產之所以成為很多人的資產配置選擇，不在於房產跟隨著通脹，平均每年10%-15%的上漲。

無論是股票，期貨，有大量的投資回報，都可以在短期內超過12%這個數字。

但是幾乎無一例外，小到普通家庭，大到雷軍馬雲，最後的資金，都會變為不動產。

因為房產的增值，是穩定的，雷打不動的；

房產的價值，就是國家的股份，城市的乾股。

最重要的，是房產擁有槓桿。

只要你的選籌正確，房貸可以瞬間放大你的收益；

從12%一年，變成36%一年。

沒有任何一個投資產品，具備36%的穩定收益。

而購房者要做的，只有三件事:

1.湊到首付；

2.選好房產；

3.貸款貸足。

賺錢的方法過於簡單，長此以往，社會分化的速度大大加快

所以，限購限貸出現了。

你每解決一次限購限貸，每次兩趟民政局，每次一筆抵，都是在飛速超越這個社會的階層。

而不是賺加班工資。

工資，是現金流，是賺錢的手段。

現金，是生產工具，而不是生活資料

買房少貸款，才是風險更大的選擇。

一元錢的冗餘現金，10年後就只剩下1塊錢的真實價值。

而你的現金流，也會受到更沉重的壓力。

第一套房買好了，才能房生房，才有第二第三第四套；

第一套房買差了，工作一輩子賺的錢，都買不回第一套好房。

上班掙的工資，大機率是永遠也湊不上首付，越往後，這個現象就會越明顯。

一步錯，步步錯。

80%的人第一關就過不去！

提問：星叔好，我在老家有田地，宅基地，聽說農村戶口值錢，我一直沒有遷出去，怕影響未來村集體收益沒有我的份，是遷出去省城買房還是繼續留在老家 ？

回答：抱有這樣想法的，你可以完全擯棄一切幻想，堅持一個原則，近期（三年內）沒有拆遷預期的，農村戶口，一律遷出去。

人生格局太小了，你那農村一畝三分地，拆遷可能搞點錢還可以。不拆遷那就是完全不值錢的東西，守著幹嘛？沒有拆遷的村集體能給你分什麼錢？

這一類人，實際跟天天想著中彩票，天上掉錢本質上是一樣的。

幸福是奮鬥出來的，不是幻想出來的，更不是你本來應得的。

如何獲得幸福，對於很多人來說，首先，你得走出農村。

提問：星叔，您好，已關注你許久。目前自住房一套，小躍層，公積金貸款（寫的我一個人名字），每月房貸1000左右，還有20w房貸，壓力較小，兩室兩廳兩衛，4梯20戶，屬於小區外獨一棟住宅，在重慶沙區大學城，離輕軌站3公里多，據說正在修的學校還不錯。目前有置換房子打算，想要換個套三的平層，有以下問題

1、孩子剛出生，幾個月，不計劃要二胎，我工作就在大學城，上班很近，年收入到手不到6w，比較低，但工作輕鬆，便於照顧家庭

2、我老公自己做小工程，去年剛開始做，收入不穩定，常常需要墊資，且還有收不回來款項的風險，目前手裡子彈只有 不到20w

目前來說，我們應該考慮換房嗎，還是再等等看，換的話有什麼好小區可以推薦嗎，親戚大多數都在巴南，但是我又挺喜歡大學城這邊的，沒想好換到哪裡，求推薦

回答：你好，感謝一直關注！

如果換作是我，當下我更願意繼續再蓄蓄力，後面重新再買一套大的改善自住，目前這套可以留著投資長持，主要以下幾個原因：

1.作為當前自住來說，這套房子自住-通勤-照顧孩子，都非常的方便，時間往往就是最大的成本。另外這套房子月供這麼低，1000左右持有起來毫無壓力，所以沒必要現在出手，留著後面做投資。

2.作為生活方面來說，子彈20並不多，孩子剛出生加上你老公收入不穩定，甚至還要工程墊資，家庭日常開支應該比較大，如果把20全部拿去置換，其實對你們家庭來說，抗風險能力就很弱。

所以不如等孩子大一點，家庭收入穩定一點，資金更多一點，到時直接再買一套改善房，目前自住這套房後面可以拿來出租，月供這麼低，租金完全可以彌補，但後面手裡就是持有2套房，資產增量速度完全不一樣。

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