三大因素影響明年房價走勢

1、新房的庫存量不斷地增加，二手房的掛牌量上升

據報道，100個城市新建商品房住宅存量面積約為5.1億平方米，庫存量已經創下了2016年去庫存政策以來的新紀錄，如今廣義庫存還有37.7億平方米，假設一套房子的面積為100平方，意味著未來2~3年時間內有超過4,200萬套房子上市銷售。

全國60個城市的二手房住宅存量為296.8萬套，環比增長0.6%，排名前三的城市，重慶、天津、瀋陽庫存量都已經突破了15萬套；成都、南京庫存量也超過了12萬套；銀川、大連、徐州、中山、佛山等多個城市，二手房庫存量也處於快速上升的階段，都已經迫近10萬的大關了。7月20城二手房住宅平均去庫存週期為12.9個月，深圳東莞去庫存週期進一步地拉長，深圳的去庫存週期環比增長22.3%，東莞為18.6%，這些資料只是7月份的資料，在8月9月明顯的感覺都在加速。

2、金融政策收緊，購房者觀望情緒濃厚

今年以來樓市調控最大的政策莫過於三道紅線針對的是開發商的兩道紅線，針對的是銀行的，二手房參考下針對的是業主的，在多方面的金融政策限制下，開發商各樣的問題都雷爆了。

房貸利率也在不斷地上升，據悉，9月份全國平均首套房利率為5.58%，二套房利率為5.88%，其中不少城市的首套房利率已經突破了6%，比如中山、珠海、惠州、成都等城市。惠州的利率是最高的，首套房達到了6.83%。

有報告顯示，近4個月房地產“景氣指數”出現了直徑式的下降，由5月末的102直接降到8月末的99.6，值得一提的是。一二線城市的“經紀人指數”出現了大幅度的下滑，經紀人指數首次轉為負僅為98.7降到了歷史低位，所以說經紀人對市場都感覺到失望了。

3、舊改取代棚戶改，三四線城市樓市失去了最大資金來源

在上一輪房價上漲的過程中，房價表現最亮眼的並不是經濟發達的一二線熱點城市，而是經濟並不發達的三四線小城市，甚至很多小縣城的房價漲幅都翻了一番。

為什麼上一輪房價上漲時三四線城市房價能夠上漲這麼多呢？並不是因為這些城市的經濟好轉或者人口增加了，而且因為棚改貨幣化安置的原因。棚戶區改造本身國家就投入了大量的資金，當時又將補償的拆遷房換成現金給拆遷戶，導致大量資金流入了樓市。因為拆遷戶由於沒有房子，拿到錢之後就會購買房子居住或者投資房產。所以，棚改貨幣化不但讓三四線城市資金增多，還增多了購房者。這也導致了三四線城市房價無視經濟和人口不斷上漲。

今年老舊小區改造工程已經全面開始推進，最後的棚改專案也會在今年年底結束，這也意味著舊改將徹底取代棚改。這對於樓市來說失去了大量資金和優質客戶。特別是對於三四線城市，失去了持續不斷的資金流入和有實力的購房者，這裡的房價嚴重偏高，和當地居民收入水平嚴重不相符，房價也會慢慢迴歸到合理水平。

業內：準備買房的人再等等

業內人士認為，想購房的人可以再等等，隨著越來越多的房子進行股份轉讓，預計年底各大房企會有大動作，準備買房的朋友們，確實可以選擇持幣待沽。

另外，這三個重要的因素也可以作為房價走勢判斷的參考：

其一，城市化已經進入“第二階段”，也就是“緩慢發展的階段”，再疊加人口結構的變化，也就是新生兒出生率的降低以及人口老齡化的加劇，購房需求的減少成為樓市發展的必然趨勢。

其二，房屋總量的過剩；根據央行的資料顯示，我們國家的城鎮居民住房擁有率已經達到了96%，戶均1.5套。而且，也有資料顯示，我們國家的城鎮住房空置率已經超過21%，也就是說，我國房屋總量的過剩是真實存在的。

其三，房產稅呼之欲出。日前，《求是》雜誌刊發高層重磅文章《紮實推動共同富裕》，在“加強對高收入的規範和調節”一章中，提出“要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作”。有人認為，這透露了房地產稅立法和改革將“試點先行”，最快在今年年底、明年“兩會”前後，或許就有訊息釋出。