01、前言

二手房指導價，還是作為這一輪調控政策的選擇項。

截至目前，全國9個城市出臺了二手房指導價。

前8個城市按時間順序依次為：深圳、東莞、無錫、寧波、成都、西安、三亞、紹興、衢州。

9個二手房指導價的城市：浙江3個，廣東3個，江蘇1個，海南1個，四川1個，陝西1個。

總的來說，集中在經濟較為發達的地區。

值得注意的是，深圳和廣東的指導價，特別嚴格。不少樓盤的指導價，比之前的成交價，有40-50%的差價，可以用幾近腰斬來形容。

拿杭州為例，事實上大部分板塊和樓盤，2018年才是房價的高點。

而去年和今年所謂的房價暴漲，只是集中在奧體-世紀城、錢新、未科、申花、艮北、市北、勾莊等核心且新興的板塊，以及這些板塊的外溢。

類似大江東、東湖新城這些之前漲幅巨大，房價絕對值不高的剛需板塊，其實房價變化幅度並不大。

疫情後的一輪房價大漲行情，對應的是有錢人購置核心資產。

02、二手指導價最重要的作用

最近，由於二手房貸款沒有額度，導致二手房現在不好賣，有些地方二手房價格下跌。

有不少房產專家說：房子有房租撐著，即使房價跌了，房租每個月也還能收。

有人就在想，要是房價真的跌到了一個房租房價比合理的位置，那估計房價腰斬估計都不夠，到時候房東就算還能收到房租，估計他們也不會開心的。

因為現在房租回報率在一線城市只有1.2%左右，二線城市在1.5%左右，而國際上合理的房租回報比是在3%到6%之間。那要按照這個比例來支撐房價的話，這不就意味著房價下跌的空間超過50%。

以前買房早的人倒是無所謂，最後買房的人肯定是很難過的。

200萬的房子跌50%就只有100萬，虧了100萬之後，每年收個3萬的房租，會開心嗎？

另一方面，在明面上，二手房指導價是為了控制房價資料、降低預期，從而控制房地產市場的熱度。

這些作用是看得見的，也是真實的。但小龍蝦認為，二手指導價最重要的作用，是為了指導銀行，管控信貸。

有人以為二手房指導價像是計劃手段，實則不然——就像汽車出廠指導價，價格只是一個數字，但熱銷的車子會加價，老款車子卻可以打折優。

房子的道理，也是一樣。

要是供不應求，不管指導價多麼低，總是會有人願意加價購買。只要市場在，指導價並不是有效的計劃手段。

但是，市場可以不聽指導價，銀行卻不可以不聽。

於是，我們看到的是，二手房成交有按指導價籤合同，實際另外補差的。可貸款的銀行，卻都是嚴格按照指導價來進行評估。

所以，在小龍蝦看來，二手房指導價，實際要指導的是銀行。

03、一個流傳很廣的一個案例

這裡，我來說一個流傳很廣的一個案例：

這個家庭是香港的一個高階中產家庭，李先生夫妻兩人的工作都不錯，月入加起來有12萬港幣一個月，有一套房月供4萬港幣，有兩個小孩。

這個時候其實夫妻倆的生活是不錯的，月供只有收入的三分之一，而且夫妻收入高，足夠維持不錯的生活了。

而在1998年之前香港的房價，是一路上漲的，樓市非常繁榮。

於是夫妻倆在1997年商量買入第二套房，總價850萬港幣，付了260萬首付，貸款590萬港幣，月供5萬港幣。

這樣兩套房加起來月供9萬港幣，但是買入之後很快金融危機來了，首先影響的經濟下行，很快就引發了樓市的大跌，買入的第二套房的市價從850萬港幣下跌到了420萬港幣。

但是此時夫妻倆的還在工作，因此還可以繼續工作維持9萬的月供，但是隨著金融危機的蔓延，男方很快在1999年初因為公司倒閉而失業，光靠女方的工資不足以維持9萬的月供。

但是第二套房又無法賣掉，因為按照420萬港幣的價格賣出去，也還不清590萬的房貸，還要再倒貼大約170萬港幣。兩人根本沒有那麼多存款。

於是只能把早年買的第一套房賣掉了，但是因為此時房價大跌了，所以即使賣掉第一套房，在還清銀行貸款後收益也並沒有太多，同時夫妻倆不知道是什麼原因（可能是因為第二套房沒有裝修是毛坯房），並沒有住進第二套房，而是在另外再租了個房子。

而此時，第二套房5萬的月供+租房+日常開支，全家現金流仍然是負，全家存款持續減少。

到了2001年女方也因為公司裁員不幸失業，導致完全無法負擔月供和家庭開支，拖欠了房貸，因此兩人都被銀行宣佈破產。

先不要討論報道的數字，可能是錯誤。

但就說這對香港夫妻只要堅持到2003年，香港不僅是經濟大為好轉，而且樓市也觸底反彈一路上漲，一直漲十幾年，他們的日子就會很好過的。

可惜，他們在黎明之前倒下了！這個案例告訴我們，房價的大漲和大跌，都會給普通家庭帶來很大的風險。

而且房價太高，一個月入12萬的香港家庭，一家四口買了兩套房，月供竟然就能佔到家庭收入的75%。

因此一旦經濟形勢不好，必然會有現金流不好的家庭出現破產。

04、總結

叔本華曾有言：“生命是一團慾望，慾望不滿足便痛苦，滿足便無聊。人生就在痛苦和無聊之間搖擺。”

人之所以痛苦，之所以感受到不幸，完全因為我們偏離了正常的追求，忘卻了屬於我們自己的真實人生。

每個人都有不同的觀點，因為每個人的人生都是不一樣的。

有一些富二代，他們一出生便有車有房，也不需要怎麼奮鬥就能得到別人奮鬥一輩子都得不到的財富。

如此，他們便能過著“有趣”的日子，享受著普通人從未有過的幸福。

一些事業有成的人，他們在行業當中是“領頭羊”般的存在，機遇就在他們的前方。如此，他們的日子是豐富多彩的，也是充滿挑戰的。

可是，有錢人和事業有成的人，他們終究佔了生活的少數。而大多數人，他們不過是普通的上班一族罷了。

一些996的上班一族，他們在職場中奮鬥著。可是，當他們年復一年，日復一日去奮鬥之後，他們才發現，人生竟然一無所得。

普通人奮鬥了一輩子，竟然買不起一套房。普通人過著艱苦的人生，卻還是免不了被人割韭菜的命運，多年來的積蓄竟成為了“別人的嫁衣”。

對於普通人來說，我們要認清自己的位置，明白自己是個怎樣的人。

如果你只能成為打工一族，賺到一點小錢，那做好自己就可以了，為何非要如此執著呢？

如果你只能成為普通人，而不能成為偉大的天才，那你珍惜當下就足夠了，為何非要貪念那麼多呢？