10月8日，東莞市住房和城鄉建設局（簡稱“東莞住建局”）釋出《關於建立二手住房交易參考價格釋出機制的通知》（簡稱“《通知》”），將自發布之日起施行。《通知》還同步釋出了《東莞市成交活躍住宅小區二手住房交易參考價格表》，公佈了首批218個樓盤二手房指導價。
業內人士認為，在熱點城市調控轉向二手房市場後，包括東莞在內的多個城市推出二手房參考價，是必然的趨勢。
10月8日，東莞住建局釋出《關於建立二手住房交易參考價格釋出機制的通知》，並公佈了首批218個樓盤二手房指導價。圖片來源/IC photo
東莞首次釋出二手住房交易參考價
《通知》指出，東莞住建局在二手住房網籤交易價格基礎上，綜合考慮稅務部門、金融部門的評估價格、周邊新建商品住房網籤價格等因素，經調查分析，形成二手住房交易參考價格，在該局官方網站、微信公眾號等釋出，並視市場執行情況適時調整更新。
此外，《通知》要求，房地產經紀機構、房地產網路資訊釋出平臺等應對掛牌房源開展對照自查，不得受理及透過線上和線下渠道對外發布明顯高於本市二手住房交易參考價格的掛牌價格。二手住房交易涉及的相關機構，應將二手住房交易參考價格作為開展業務的參考依據之一。
東莞住建局表示，在此之前，該局已分別釋出2020年第四季度和2021年第一季度成交活躍二手樓盤網籤交易價格情況，由於只參考網籤交易價格，且採用“掐頭去尾”式的統計方式，導致較易被偏低價格區間的交易拉低均價，未能完全反映真實的交易價格平均水平。而此次制定的二手住宅交易參考價格，以今年第二季度二手住房網籤交易資料為基礎，將二手住房網籤交易套數超過10套（含）的住宅小區納入統計範圍，並對統計方式進行了最佳化和提升，綜合考慮了稅務部門、金融部門的評估價格以及周邊一手樓盤網籤價格等因素，統計維度更豐富，統計方式更合理，對市場交易也起到更好的指導作用。
事實上，東莞此次建立二手住房交易參考價格釋出機制，也是此前“莞八條”政策的落地。今年8月2日，東莞住建局頒發了《關於進一步做好房地產市場調控工作的通知》（即“莞八條”），主要內容集中在穩控地價、強化限購、規範金融、稅收調節、二手房指導價、認購銷售管理、規範市場秩序、完善保障體系等8個方面。其中提到，在二手樓盤網籤交易價格常態化釋出基礎上，加快建立二手住房成交指導價釋出機制，進一步加大二手住房交易資訊公開力度，引導市場理性交易，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險。
首批發布218個小區參考價，後續或將增加
從配套舉措來看，東莞住建局明確，釋出二手住房交易參考價格後，市住房城鄉建設局將組織對全市房源掛牌情況開展全面檢查，對房地產經紀機構、房地產網路資訊釋出平臺掛牌的價格虛高二手住房房源，一律下架處理；不按規定執行的，抄報網信、市場監管等部門實施聯合懲戒；二手住房交易涉及的相關機構，應將二手住房交易參考價格作為開展業務的參考依據之一。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，這一做法與其他城市一樣。往後，各大平臺必須按照參考價來發布掛牌價格，超過的要下架處理，目的是以參考價引導市場預期，防止掛牌價虛高，嚴控業主坐地起價等給市場傳遞錯誤漲價訊號的行為。
“相關機構應將二手住房交易參考價作為開展業務的參考依據，這一條最為關鍵。”李宇嘉稱，只有銀行按參考價做貸款評估價，控制住槓桿，才能讓這一政策落到實處。目前，深圳、上海已經在這樣執行，廣州、成都、西安等其他城市還尚未明確要求這樣做。
在明確正式建立二手房交易參考價機制的同時，此次《通知》還同步釋出了《東莞市成交活躍住宅小區二手住房交易參考價格表》，公佈了首批218個樓盤二手房指導價。
新京報記者注意到，在首批名單中，價格最高的樓盤為松山湖的翰林湖花園，成交參考價格為43436.7元/平方米；價格最低的樓盤為常平的新城市花園，成交參考價格為8214.95元/平方米。而二手房參考價格排名前五的住宅小區均位於東莞松山湖。
東莞住建局也指出，接下來該局將繼續加強房地產市場監測分析，對二手住房網籤交易價格、評估價格和周邊新建商品住房網籤價格等資料進行收集整理和對比分析，根據房地產市場變化情況，適時調整二手住房交易參考價格，進一步完善釋出機制。
李宇嘉表示，218個樓盤未覆蓋全市，也比今年7月份釋出的第一季度成交活躍二手樓盤（269個）少51個，後續還將不斷增加。東莞的做法，與廣州、成都、西安類似，即先發布交易活躍樓盤，再不斷擴充套件。此外，二手房參考價怎麼定，並無先例，深圳探索以後，各地都在學習。東莞的做法比較好，此前先發布典型鎮街熱點樓盤網籤價，以官方形式給市場傳遞二手房交易資訊，然後住建委與統計部門、金融部門（貸款評估價）合作，探索建立價格釋出機制；今後，其統計方法還可能會繼續完善。
業內：二手房參考價助力樓市逐步穩定
談及東莞房地產市場的特質，李宇嘉指出，“東莞樓市很特殊，新增供地很少，新房的在售庫存是全國熱點城市中最低的，只有4個月左右。同時，新房限價，而二手房對戶籍不限購，導致‘打新熱’；買不到新房的，湧向二手房市場，又導致二手房漲價，反過來帶動新房漲價，形成一二手房聯動漲價。”
李宇嘉進一步稱，東莞落戶門檻低，又是“網紅”城市，因此，推出二手房參考價，並讓銀行將其作為貸款評估價，是建立長效機制；同時，調整住房供應結構，比如加大“三限房”（類似於共有產權）供應、保障性租賃住房供應，才能讓樓市逐步穩定下來。
“總之，在熱點城市調控轉向二手房市場後，推出二手房參考價，是必然的趨勢，也是政府發揮有形之手，維護供應市場基礎秩序，彌補市場缺陷的需要。”李宇嘉稱。
新京報記者 張曉蘭
編輯 楊娟娟 校對 趙琳
