樓市與房企遭遇重大挫折 國家統計局首次回應大房企運營困難

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1～8月，全國房企土地購置面積同比增速為-10.2%，這一定程度上拖累了全國房屋新開工速度。一些大型房地產企業生產運營過程中出現了一些困難，對於整個行業發展的影響還需觀察。

中房報記者 許倩 北京報道

最近一段時間，有關恆大等大型房企的各式訊息不斷。接連遭遇危機的房地產行業重重打擊了市場信心。

9月15日，國家統計局按照慣例釋出月度房地產投資銷售資料。不同的是，這次國家統計局方面罕見地對當前一些大型房企經營困難情況及影響作出了回應。

“一些大型房地產企業生產運營過程中出現了一些困難，對於整個行業發展的影響還需要觀察。從房地產市場執行來看，今年以來隨著各地區各部門堅持‘房住不炒’的原則，持續穩房價、穩地價、穩預期，整體執行保持平穩態勢。”國家統計局發言人付凌暉在釋出會上表示。

他表示，隨著各方面推進房地產調控，抑制市場一些不合理需求，逐步釋放正常需求，同時，隨著房地產市場制度不斷完善，多主體供應、多渠道保障、租購併舉制度不斷完善，房地產市場有望保持穩定發展。

值得注意的是，在連續16個月房價上漲基礎上，8月份70個大中城市二手房價格環比漲幅首次為0，這意味著二手房持續上漲行情結束了。同時，新建商品房價格漲幅也在持續收窄，8月份環比漲幅為0.2%，樓市泡沫不斷被擠出。

樓市轉冷

有人說，2021年房地產市場像極了2018年。上半年，樓市呈“過熱”徵兆，搶地、搶房現象層出；下半年，重點城市加碼限購，市場降溫轉冷，信貸市場資金緊張，房企拿地銷售疲態盡顯。

這樣的市場變化，在8月份房地產相關資料中，表現得更為明顯。

1～8月，全國房地產開發投資額為9.8萬億元，同比增長10.9%，比2019年1～8月份增長15.9%，兩年平均增長7.7%。其中8月當月兩年平均增速由6.4%回落到5.9%，持續回落。

拿地資料顯示，1～8月，全國房企土地購置面積同比增速為-10.2%。這一定程度上拖累了全國房屋新開工速度。

從近期福州、青島、濟南等城市第二批次地塊出讓來看，土地市場熱度有所下降，房企拿地趨於謹慎。就連土地市場火熱的杭州，在第二批集中供地中，10宗競品質地塊僅1宗地塊報名情況符合要求，其他9宗地塊因有效申請沒有達到規定門檻，無法進入後續正式競價環節，面臨流拍。

房屋新開工面積是另一個關係到未來一段時期的市場供應指標。1～8月，全國房屋新開工面積為13.6億平方米，同比下降3.2%。其中8月為1.7億平方米，同比下降16.8%，單月新開工面積同比連續5個月下降但降幅有所收窄。其中，住宅新開工面積為10.1億平方米，同比下降1.7%，年內首次同比下降。

房地產開發企業資金來源方面，1～8月，國內貸款為1.7萬億元，同比下降6.1%，上年同期為同比增長4%；佔比為12.6%，比上年同期下降2.8個百分點。自籌資金為4.1萬億元，同比增長9.3%，上年同期為同比增長3.6%；佔比為30.3%，比上年同期下降1.5個百分點。

在房價上，8月份，全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為0.2%，同比漲幅為3.7%；二手房價格指數環比漲幅為0，同比漲幅為2.9%。

從二手房價格來看，一線城市二手房價同比漲幅從10.1%降至9.1%，降了1個百分點；二線城市二手房價格環比漲幅為0.0%，這是2015年以來首次停漲；三四線城市二手房價格環比漲幅為-0.1%，是2020年以來首次下跌。

8月份，70個大中城市中，有43個城市的二手房價格指數環比下跌，比7月增加了14個。其中，34城下跌，9城停漲，下跌或停漲城市數量創2015年3月份以來最大（除疫情衝擊的2020年2月份）。

遭遇困難的房企增多

與此同時，房地產調控仍在加碼中。根據中原研究院資料，截至8月31日，全國樓市調控次數高達420次，中央調控次數47次。

8月4日，銀保監會總結上半年工作，安排下半年重點任務時強調，要毫不鬆懈地防範化解金融風險。按照“一行一策”“一地一策”原則，嚴格執行“三線四檔”和房地產貸款集中度要求，防止銀行保險資金繞道違規流入房地產市場。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，展望四季度，投向實體經濟的貸款會增加，按照貸款集中度政策，房地產增量貸款空間也部分釋放，有助於穩定樓市。但從銀保監部門的態度來看，四季度樓市資金面會略微好轉，但繼續下行趨勢不改。

9月1日，穆迪將中國房地產行業的展望從過去的“穩定”調整為“負面”，在6～12個月內，全國合同銷售價格最高下降或達到5%，原因很簡單，在重磅的政策壓力下，開發商最終頂不住，只能選擇降價銷售房子來回籠資金。

穆迪認為，中國房地產開發商獲得在岸銀行和信託貸款，以及在岸和離岸債券市場的融資渠道已經收緊，並將在未來6至12個月內維持緊張態勢。最近幾個月，在經歷華夏幸福和藍光發展等公司違約事件後，房地產開發商在岸和離岸融資環境變得十分動盪。

不少房企老闆都對下半年樓市，表現出“悲觀”情緒。

萬科執行長祝九勝說，不去預測天氣，老老實實種地，儘可能地讓收成可以得到各方滿意。對萬科而言，全年壓力還在，從更長遠推斷來說，整個行業毛利下降是大家都看得到的情況。

中梁控股董事長楊劍認為，在“房住不炒”與穩控房地產金融槓桿的政策基調下，預期國家對房地產調控政策依然偏緊。

就連孫宏斌也明顯變了。在融創中國2021年中期業績投資人電話會上，董事會主席孫宏斌說了兩句話。第一句是“下半年銷售壓力很大，市場會比較慘烈”；第二句是“除了我們以外，都有可能暴雷”。

原因主要源於兩方面，一是因為有些企業壓力比較大之後就降價，二是國家政策比較堅決，使得人們對房價有不上漲預期，而且資金偏緊，大家的購買力也受到了一定影響。“不一定你是頭部企業就一直是頭部，資源就都向你那邊傾斜。”孫宏斌說。

一向青睞併購的孫宏斌還說，房企都有負債總額的限制，導致“目前併購市場已經消失了”，因為“凡是出現問題的公司都有大量存量債，你併購了以後就接過了它的存量債，這樣負債規模就有可能超標”。

9月9日，河南建業集團則直接向河南省政府發出了求助信，懇請省政府協調地方償還欠款逾50億元。

9月13日，處於輿論熱點中的恆大集團釋出了一則宣告。宣告中稱：“網路上近日出現的有關恆大破產重組的言論完全失實。公司目前確實遇到了前所未有的困難，但公司堅決履行企業主體責任，全力以赴復工復產，保交樓，想盡一切辦法恢復正常經營，全力保障客戶的合法權益。”