原創 房小評 中國房評報道 今天
編者按：“
北京第一次集中供地最大贏家是朝陽區，不僅供地數量最多，專案推進速度也最快。
隨著這批集中供地專案陸續入市，朝陽樓市迎來一場內卷之戰，各大房企亮劍，誰更勝一籌？
請隨我們【朝陽亮劍】系列文章，一一走進這些房企和專案，一探究竟。
”
王四營的三個地塊是今年首批集中供地的寵兒，開發商為它們打得頭破血流。除了中國綠髮獨自開發之外，另外兩塊地都經歷了拿地後的股權變動。退的退，進的進。
相比東壩、豆各莊、金盞等地區，王四營距離CBD最近，被視為CBD高薪人群首置和改善的首選。
從軌道交通看，王四營臨近7號線地鐵焦化廠站，向西6站到百子灣，9站到雙井；從道路交通看，王四營到百子灣只有7公里，而且化工路一路暢通，如果從五環下來，從化工橋可以直接下化工路，一腳油就可以到王四營。
說著王四營，為啥提百子灣？
（編輯在後臺提醒房小評：坐地鐵和開車，你都提到了百子灣）
哦，大家別誤會，房小評在百子灣沒啥故事，只是，王四營的戰場在百子灣！
王四營最先亮相的兩個專案：融創朝陽壹號和保利錦上，它們的售樓處都設在百子灣。
9月11日，保利錦上的營銷中心開放。這是王四營區域跑得最快的專案，即將正式獲得預售許可證，其戶型也比較親民，主力是三居、四居等改善戶型。
融創的朝陽壹號據說將在9月15日開放營銷中心，其營銷中心設在百子灣的金泰大廈（據說），而保利錦上的營銷中心設在東四環和廣渠路交叉口的黃金十字路口，一路之隔是廣渠金茂府、合生匯，背後是百子灣的金海國際、金都杭城、沿海賽洛城等知名小區。
為什麼王四營的兩大樓盤都選擇在百子灣設售樓處呢？
一位開發商的營銷負責人告訴房小評：
1、王四營地塊暫時不具備接待條件。
房小評去王四營的三宗地現場進行了踏勘，發現化工路周邊配套和交通都很完善，而開車進入孛羅營的小道後，道路交通狀況不好。在專案現場設售樓處的話，客戶來訪體驗感會比較差，待到專案交付後，預計周邊環境會得到整治改善。
2、百子灣是王四營的大票倉。
沿海賽洛城、金都杭城、金海國際等專案房齡均到了15年左右，已經進入第三波置換高峰。這裡的二手房房價在5-8萬元/平米，金都杭城的二手房房價甚至超過了8萬元/平米，這裡的客戶想賣舊換新的話，對王四營區域能認可，購買力也沒問題。
3、百子灣靠近CBD地區。
觀察融創朝陽壹號和保利錦上的戶型設計可以發現，這兩個專案都是主打改善設計，而且售價也差不多。這裡的客群定位是在CBD地區工作的改善居住人群，例如家裡生二胎、三胎的百子灣、大望路一帶的改善居住需求，或者CBD工作的高收入白領等喜歡新房子、高品質生活的人群。
百子灣地區的廣渠路，是東五環、亦莊、大望路、四惠等四面八方來往客流的交匯處，既能吸引CBD高收入人群，又可以輻射東部中高階改善客群。
聽上述營銷總講到這裡，房小評一拍大腿，覺得真是“買的不如賣的精”。
一貫愛打破砂鍋問到底的房小評，還走訪了百子灣地區的幾家二手房中介門店，看看開發商的營銷邏輯是否成立。
金海國際、沿海賽洛城、金都杭城周邊的5家中介門店，門口都張貼著融創朝陽壹號或保利錦上的海報，看來這裡已經被兩大開發商營銷團隊地毯式轟炸（有點擔心中國綠髮慢悠悠開盤時，是否還有肉吃）。
房小評與這幾家中介的店員們進行了深度嘮嗑，就“百子灣賣舊換新客戶是否會選擇王四營”的問題，得到如下回答：
1、有相當比例客戶感興趣，並且已準備買。
中介店員對這兩個專案的戶型、價格、產品都說得頭頭是道。大家普遍反饋是，的確有賣舊換新的客戶對這兩個新專案感興趣，並且準備去看房、買房。
2、部分客戶仍留戀百子灣生活。
一些賣舊準備換新的客戶，留戀百子灣區域便利的生活配套，對王四營區域尚不成熟的商業配套表示擔憂，選擇在區域內換房。
用一位男業主的話說：“百子灣不僅有合生匯，還有網紅、模特、主播。”說到這裡，房小評秒懂，還給這位業主補充了一句話：
“還有京浙會！”
3、部分百子灣小換大客戶有資金壓力。
一位中介店長分析說，賣掉百子灣房子換到王四營專案，可以分為“小換大”和“大換大”兩種情況。“大換大”預計比例較低，而“小換大”有難度。百子灣一二居的房子賣掉估計不夠二套的8成首付要求，還要添錢。而百子灣很多業主是自由職業者，當初是在房價較低的時候買房，面對目前的房價，換房購買力不夠。
重要的是，百子灣有很多SOHO族，其業務範圍就在CBD一帶，雖然王四營打著CBD後花園概念，但是到王四營居住就像正經過日子，而在百子灣可以居家工作，很多人的工作和事業離不開CBD，也不希望搬太遠。
整體來說，受訪的中介門店都對“賣百子灣換王四營”的購買需求表示樂觀。上述中介店長說，朝陽區每個月二手房成交數千套，而百子灣是重點成交地區。由於百子灣的房齡較長，戶型和設施配套等已經落後，置換動機還是很強的。
與上述男業主對百子灣生活戀戀不捨形成對比的是，女主人們一般希望儘快搬離百子灣。她們已經受夠了下樓倒個垃圾都能遇到“大長腿”的日子，還總是聽到老公躲在洗手間，使用手機的——
“搖一搖”!
