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本月觀點及政策彙總
資料快報
八月全國樓市持續降溫，整體成交規模較7月下跌；一線城市住宅市場成交規模環比小幅增長，均價受深圳影響漲幅明顯；二線城市成交規模同環比呈下跌趨勢，價格同環比上升；三四線城市成交規模同環比均下降，均價同比上漲；從存量方面來看，二三線市場活力不足，預計未來部分非核心三四線城市存在去化壓力。
熱點政策彙總
住建部：轉變城市開發建設方式，堅持"留改拆"並舉
8月10日，住房和城鄉建設部發布《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（徵求意見稿）》，實施城市更新行動是國家"十四五"規劃綱要明確的重大工程專案。實施城市更新行動，要順應城市發展規律，尊重人民群眾意願，以內涵集約、綠色低碳發展為路徑，轉變城市開發建設方式，堅持"留改拆"並舉、以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能，增強城市活力。
天津：規定新建商品房預售資金應全部存入監管賬戶
8月4日，天津發布新版《天津市新建商品房預售資金監管辦法》，公開徵求意見。《辦法》所稱新建商品房預售資金，是指房地產開發企業預售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款。新建商品房預售資金應全部存入監管賬戶，遵循政府監管、多方參與、專戶專存、專款專用的原則，房地產開發企業不得直接收存房價款。
杭州：從住房限購、商品住房銷售管理、市場秩序三方面加強調控
杭州市釋出《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，從加強住房限購、完善新建商品住房銷售管理、規範市場秩序三方面進一步加強調控。規定落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在杭州市限購範圍內連續繳納城鎮社保滿24個月，方可在杭州市限購範圍內限購1套住房。規定非杭州市戶籍家庭，在購房之日前4年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿48個月，方可在本市限購範圍內限購1套住房。無房家庭、普通家庭、高層次人才家庭按不同方式公證搖號。
貴州省：調整第二套住房公積金個人住房貸款政策
貴州省住房資金管理中心釋出《關於啟動住房公積金流動性風險三級響應的通知》。通知明確，從8月6日起，調整住房公積金個人住房貸款額度計算公式，調整第二套住房公積金個人住房貸款政策。職工家庭已辦理過住房公積金貸款的，須在首套住房公積金貸款結清滿十二個月以上，方可再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房，且最低首付款比例不低於40%，貸款利率按同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍執行。
義烏：促進二手房住房市場資訊透明
8月10日，浙江省義烏市住房和城鄉建設局釋出《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，自通知釋出之日起，所有新取得預售許可（含現售）商品房專案的住宅銷售，實行“公證搖號”，即採取公證搖號排序選房的銷售方式。同時，調整住宅限售政策，凡在義烏區域新購買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動產權證》滿3年後方可上市交易。
武漢：實行分戶驗收及預售需施工許可
8月12日，武漢住房保障和房屋管理局釋出關於徵求《市住房保障房管局市城建局關於規範全裝修商品住宅建設和銷售管理工作的實施意見（徵求意見稿）》意見的公告，規範全裝修住宅建設和銷售，實行分戶驗收及預售需施工許可。
上海：釋出住房發展“十四五”規劃，供應租賃住房超42萬套
8月13日，上海市釋出住房發展“十四五”規劃，到2022年底前，全面完成中心城區成片二級舊裡以下房屋改造；全面啟動符合實施條件的舊住房成套改造；新增既有多層住宅加裝電梯1萬臺以上；建設“美麗家園”示範小區100個。“十四五”時期，形成供應租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），佔住房供應總套數的40%。其中，租賃房22萬套（間），宿舍床位20萬張。繼續規範代理經租住房30萬套（間）。
大連：市內4區新商品房網籤5年可上市交易，嚴控宅地溢價率
8月16日，大連市釋出《大連市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控和監管工作的通知》。通知指出，市內4區新商品房網籤5年可上市交易，加強住宅用地出讓價格管控，合理確定住宅用地出讓底價，嚴控市內4區宅地溢價率。
北京：熱銷專案搖號出售，公租房向多子女輪候家庭給予傾斜
8月18日，北京市住建委印發《關於加強公共租賃住房資格複核及分配管理的通知》。其中提出，明確對本市公租房資格實行動態管理、精準保障。公租房資格備案家庭在輪候期間，需每滿24個月主動申報家庭情況，進行資格複核。多子女輪候家庭可優先配租。
深圳：加強對住宅類歷史遺留違法建築交易查處
8月19日，據深圳本地媒體報道，深圳市住建局釋出《關於加強對住宅類歷史遺留違法建築交易查處的通知》。通知規範社群股份合作公司、公證機構、律師事務所的服務行為；規範更新專案、土整專案的物業權利人、實施主體、中介機構等；嚴禁信貸資金買賣小產權房、回遷房等住宅類歷史違建等。
杭州：上線“個人自主掛牌房源”功能
8月19日，杭州市二手房交易監管服務平臺正式上線“個人自主掛牌房源”功能。
金華：實施新建商品房公開搖號優先滿足無房家庭購房需求
8月19日，浙江金華市住房和城鄉建設局釋出《關於金華市區實施新建商品住宅公證搖號公開銷售的通知》，要求金華市區範圍內新建商品住宅專案（包括商品住宅預售和現售），應透過金華市新建商品住宅銷售管理系統（以下簡稱商品住宅銷售系統）銷售，一次性公開當期批准銷售的房源和購房意向登記人數，並一次性上市銷售。
銀川：收緊商品住房限購、限售政策
8月23日，寧夏回族自治區銀川市住房和城鄉建設局聯合12部，釋出《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》。在抑投機，防炒作方面，《通知》提到，要收緊商品住房限購、限售政策，寧夏戶籍居民家庭在銀川市轄區限購2套住房，寧夏以外戶籍個人在銀川市轄區限購1套住房，市轄區內新簽訂的商品房買賣合同滿3年後方可轉讓。加大對二手房市場及中介行業監管力度，規範營銷行為，嚴厲打擊捂盤惜售，虛假宣傳、投機炒房等違法違規行為。合理配置教育資源，加強學區房管控。
東莞：擬在長安、虎門、鳳崗、塘廈、大朗5鎮試點建設“三限房”專案
8月23日，東莞市政府印發《東莞市三限房（共有產權住房）建設和分配試點方案》。東莞市擬在長安、虎門、鳳崗、塘廈、大朗5鎮試點建設“三限房”專案。承購人按房產總價的50%出資購買50%產權。交付一定年限後，經東莞市政府同意，可獲得完全產權。
溫州：加強對住宅類歷史遺留違法建築交易查處
8月23日起，溫州市實行《關於進一步加強商品住宅銷售管理的通知》，《通知》包括透過建立房價地價聯動機制、引導房開企業合理定價、嚴格控制房價漲幅等6個措施，加強商品住宅銷售管理，促進房地產平穩健康發展。
合肥：建立熱點學區二手住房交易指導價釋出機制
8月24日，合肥市房地產聯席會議辦公室釋出《關於建立熱點學區二手住房交易指導價釋出機制的通知》。《通知》明確，建立熱點學區二手住房交易指導價釋出機制。以住宅小區為單元，委託專業機構參照近兩年實際成交均價，綜合評定交易指導價，適時對外發布，引導市場預期。首批實施範圍共16個雙學區。
海口：嚴控新建商品房申報價格
8月25日，海口市發改委、市住建局、市市場監管局聯合印發《關於進一步加強新建商品住房銷售價格備案管理的通知》。《通知》即日起實施，有效期兩年，明確初次申報預、現售的商品住房銷售價格備案時，申報價格原則上不超過之前一年內同地段、同類型專案網籤價格。開發企業不得在備案價格之外加價銷售商品住房。
南京：進一步完善土地出讓規則，增加定品質、控溢價率等細則
8月25日，南京釋出《關於進一步完善住宅用地出讓工作的通知》以及《關於提升全市新建商品住宅規劃品質要求的通知》，進一步完善了南京宅地的出讓規則，實行“限房價、定品質、競地價”的全新出讓模式，將溢價率限定在15%以內，房企拿地後6個月內住宅不得上市等監管規範。
成都：成都土拍加入競人才公寓規定
8月26日，成都公共資源交易中心集中釋出2021年成都第二次集中土拍的15條公告。成都土拍規則首次提出“競銷售型一類人才公寓”，本輪土拍有65宗地塊在達到最高限價後，都將轉為“競銷售型一類人才公寓面積比例”確定競得人；部分地塊將競自持保障性租賃住房。
上海：調整新盤認購入圍比，放寬市區內入圍標準
8月27日，上海市房地產交易中心官網“網上房地產”釋出公告，第四批次集中上市的新建商品住房房源中，部分專案的認購入圍比有所調整。此次調整後，內環內專案入圍比例上調至1:2.5，內外環間專案入圍比例上調至1:2，外環外專案入圍比上調至1:1.8，郊環外專案入圍比保持1:1.3；所有專案中凡是認購比高於1.3的，繼續實行“5年限售”政策。
廣州：建立二手房交易價格釋出機制，陸續公佈熱門小區參考價格
8月31日，廣州市住房和城鄉建設局緊急釋出《關於建立二手住房交易參考價格釋出機制的通知》（以下簡稱《通知》），同時，廣州市住房政策研究中心釋出了《關於釋出首批熱點區域住宅小區二手住房交易參考價格通告》，公佈了首批熱點區域住宅小區二手住房交易參考價，共涉及96個小區。
宏觀房地產資料分析
1-8月份，全國房地產開發投資98060億元，同比增長10.9%；比2019年1-8月份增長15.9%，兩年平均增長7.7%。其中，住宅投資73971億元，增長13.0%。
一線城市商品住宅市場
一線城市商品住宅量價走勢—月度
8月一線城市供應量呈下落趨勢，成交量小幅上漲；一線城市住宅市場供應繼五月份首次回落，北京本月成交規模較其他城市下跌趨勢顯著；深圳成交均價漲幅，環比增長40%影響一線城市成交均價回升。
典型城市商品住宅量價走勢—深圳
深圳本月供應漲幅顯著，成交量持續增長；全市商品住宅51.17萬平米，成交上漲至41.25萬平米，均價上漲至84926元/平米；深圳本月商品住宅銷售金額TOP4均在南山區，其中南山區華潤城專案銷售金額和麵積均取得本月第一，帶動成交均價達到最高水平。
典型城市商品住宅量價走勢—上海
8月，上海商品住宅市場供應規模大幅回落，成交規模小幅上漲；本月共有9個樓盤入市，2個新盤觸發了計分，分別為寶山大華朗香花園和青浦上善水樾；從區域來看供應總面積為26.74萬平米，環比下跌明顯，成交總面積上漲至90.83萬平米，本月去化週期繼續下降，新增專案去化優異；本月成交的改善型房源增加，均價受供應成交影響小幅上漲，市場對改善型需求得到部分滿足。
一線城市商品住宅庫存量及去化週期
一線城市本月成交規模小幅上漲，除廣州外，其餘三城庫存均呈回落趨勢；其中，深圳本月去化週期下降明顯，建議增加住房供應滿足市場的購房需求，廣州新房存量持續增長。
二線城市商品住宅市場
二線城市商品住宅量價走勢—月度
8月，二線城市供應規模上漲，成交大幅回落；較上月，本月供應小幅上漲10%，成交小幅下降11.6%至1601.29萬平米，市場供求平衡；其中，武漢、南寧、鄭州、瀋陽、大連、南京、重慶本月成交規模縮減明顯；均價受區域結構性影響環比小幅上漲。
典型城市商品住宅量價走勢—杭州
8月，杭州經歷了規模較大的開盤潮，市區新建商品住宅供應195.69萬平米，帶動成交規模上漲至160.54萬平米；本月專案供應成交均集中在蕭山、餘杭和臨安，均價上漲至歷史較高水平；商品住宅市場受改善型樓盤供應激增的影響，成交結構變動較大，120平米以下的中小戶型比例降低，120平米以上樓盤佔比增加。
典型城市商品住宅量價走勢—蘇州
8月，蘇州樓市持續降溫，市場供應較上個月小幅下降，成交規模連續三個月走低，均價持平，市場處於橫盤期；從市場價格來看，蘇州各區的房價差距逐漸拉大，高價盤集中於園區、姑蘇區、新區，而吳中、吳江的新盤均價相對較低。
二線城市商品住宅庫存量及去化週期
8月，二線城市中，大連、瀋陽、濟南、青島、長春、鄭州、成都、南寧和長沙去化週期均超過15個月，庫存壓力顯著；本月除合肥和成都外，各二線城市去化週期均上漲，南寧和重慶上漲超過3個月，市場熱度逐漸下降。
三四線城市商品住宅市場
三四線城市商品住宅成交走勢
8月，三四線城市供應規模環比小幅下降，成交規模大幅下跌，均價基本持平；相比上月，同策監測城市本月除了淮安外，成交規模均下降明顯，三四線城市市場遇冷，未來有持續下行的可能性；目前，江陰、株洲等城市已經出臺了限跌令穩定市場預期。
典型城市商品住宅成交走勢——淮安
本月淮安商品住宅供應下降22.43萬平米，成交上漲至71.47萬平米，均價小幅下降，但仍處於歷史較高水平；為迎接即將到來的 “金九銀十”，8月淮安土地集中掛牌、當紅熱盤集中開盤，淮安樓市熱度持續高漲，成交規模連續四月上漲。
典型城市商品住宅成交走勢——太倉
8月，太倉樓市持續回暖，成交雖有小幅回落，但受大力補倉影響，新房房源充沛，供應規模達到歷史最高水平，成交量處於近兩年內的平均水平，預計太倉未來的“金九銀十”成交將迎來新的小高峰。
三四線城市商品住宅庫存量走勢
8月三四線城市中，各城市去化週期上漲明顯，惠州、江陰、煙臺、常熟去化週期均超過15個月，市場熱度下行，存在一定庫存壓力；目前，去化壓力較大的三四城市房地產市場熱度在逐漸下降，未來陸續有政策出臺限制房價大幅度下跌。
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