大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。
本篇4870字，超深度，先藏後看。
此篇我側重寫保利錦上的細節以及差異，有啥想說想問的，都可以私信我。
區域地段、軌道交通等情況，與融創朝陽壹號基本一致，可參考這篇：
融創朝陽壹號，7.1萬值不值？
最近王四營另一個新盤，魯能的專案也定了案名：中國綠髮東嶽府，我會繼續寫文的，記得關注咱。
而已經亮相的保利錦上、朝陽壹號是最直接的競品。
王四營三兄弟位置圖
王四營三兄弟的位置如圖，保利錦上在最西側，魯能東嶽府在中間，最東側是融創的朝陽壹號。
雖然，王四營新盤都是以7號線的焦化廠站作為賣點。
但其實保利錦上去前一站的雙合站坐車也未嘗不可，距離沒遠太多，有區間車，始發站有座，對於地鐵族也挺友好。相比另外兩個競品，這是優點。
保利錦上距離地鐵車輛段（相當於庫房）最遠，加分項。
但西側的地塊有可能被用於北京中醫醫院的新院區，果真落地的話，幾家歡喜幾家愁，有人討厭挨著醫院，嫌雜亂，也有人覺得知名醫院在旁，很方便，見仁見智了。
不過，北京中醫醫院的新址尚未確定，按照最新的規劃檔案來看，確定是東五環附近，即便不是家門口，也不會太遠。算是好事吧，這中醫院在北京很不錯，與廣安門、西苑醫院算是同級別了。
不吹不黑，這是一休的風格，咱醜話說在前。
首先，說說歷史吧，這裡存在過汙染問題。
那現在是否有呢？
官方強調現在沒有問題，要不然也不會提供住宅用地，這是民生問題。但前幾年確實有過投訴，直到今天也依然有懷疑者。
一休只說事實，北京的石景山首鋼曾經汙染較為嚴重，與之對應的就是朝陽區的垡頭焦化廠這一帶，東西呼應。
王四營曾經是東南郊工業園，但因風向問題，對CBD有不小的影響，又趕上奧運，不得不搬。
這裡停工好多年了，也早都搬離了。
比如焦化廠是2006年停工的，遺址保留，未來定位是文化創意產業園，對標酒仙橋798街區。
其次，朝陽很大，北側比南側好得多，這是共識。
如果您實地看房時候滿腦子想著“新北苑”“望京”那種印象，那您確實想多了。
甚至這附近的公路曾經有過“朝陽第一破”的美稱，雖然有點誇張，但可見一斑啊。
化工路的通車算是彌補了空白，路況非常好，王四營距東四環四方橋，4公里左右，走京哈高速—東四環—建國路即可，到國貿CBD只需要9-10公里，通勤時間可以接受。
最後，產業暫時較為低端，版塊素質多少差點意思。
物流園、汽配城、批發市場，這三種居多。
規劃方面，朝陽區十四五規劃和2035年遠景目標綱要中的重點發展的“中關村朝陽園”。
坦誠的講，與金盞、東壩相比那一定是遜色不少，但有總比沒有強。
一休認為：朝陽的南部早晚都得有一箇中心，這個中心大機率是垡頭王四營這個版塊。
其他版塊不管是從區位因素還是現行狀況，都還不如這兒呢。
買這，那就必須要相信朝陽區，得有點耐心。
那一大片安置房、回遷房與新盤不挨著，分列地鐵線南北兩側。而且彼此都是封閉管理的，一休倒覺得還好。
雙刃劍嘛，總得有點人流量，要不然後續配套引不進來。
安置居民以東城老北京為主，參照之前的東城安置房經驗，不排除附近引入東城名校分校的可能，保利錦上的南側確實是有規劃教育用地，可期待。
有朋友問：休哥，說了這麼多缺點，那你是不建議大家買王四營嘍？
答：並不是，每個盤都有優缺點，不無腦吹也不無腦黑，我只是說事實，不想帶節奏。
存在就有價值。
況且，每個客戶的需求情況都不同，如果我簡單一句“買，沒毛病”，或者“坑盤別碰”，你認為這是負責任的表現嗎？
我不想這樣，我還是更喜歡和大家仔細聊聊，對症下藥。
戶型，好嗎？
保利錦上有3個戶型，非常乾脆清爽。
面積段較大，三居起步，門檻並不低。全部南北通透，沒東西向的房源。
先說114㎡，三室兩廳兩衛，810萬左右。
三面寬朝南，南向面寬有10.3米，還不錯。南向兩個臥室都送了飄窗，門口有入戶收納玄關，還預留了家政間，全部都是加分項。
大L形廚房，雙明衛，標準的餐廚客一體化設計，動線很不錯，通風效果不錯。
槽點：
北向次臥門正對著房門，即使在咱們北方，這個缺點也有很多人在意。進門就是衛生間，也值得商榷。
北側書房有點偏長條設計，擺床的話要研究一下。客廳背景牆偏小，傢俱和電視擺放需要花點心思。
132㎡，四室兩廳兩衛，937萬左右。
南向依然送了兩個飄窗，是那種工字型的。距離地面高30公分，深60米，可以有一定的儲物功能。
南向次臥與客廳可打通，北向次臥和書房可打通，可變性不錯。
槽點：
整體面寬相對114㎡的只增加了0.3米，個人認為，結構方面不如114㎡的。通風和採光效果，也不會比114的優越，但畢竟麵價差18㎡，多了一間房，相對來說功能性提升了。
衛生間門正對著房門。
155㎡大四居，12.6米麵寬，很不錯，1100萬左右。
四葉草格局，或者叫眼鏡戶型。四個臥室分列一角，互不打擾，適合家庭成員較多的朋友們。
通風和採光都很好，進門就顯大，很開闊，但缺少玄關。
適合客廳娛樂較多的家庭，要不然還是有點大。一休認為，這戶型的收納空間相對會小一點，餐廳附近的大塊面積，都不能放櫃子。
畢竟面積是一定的，客廳和餐廳大了，其他空間就小了。
最大的155㎡，取消了家政間，估計是想讓放在書房？
主臥的270°轉角飄窗，好評。
一休大實話
- 建議考慮132㎡的朋友們，可以再湊湊錢，儘量奔155㎡，五年後，你會慶幸自己的這個決定。
- 得房率算是保利錦上的亮點，因為贈送了足夠的飄窗。
- 正兒八經的陽臺是沒有的，都沒有，現在基本都這樣，咱沒得挑。但是這個盤利用落地窗來彌補了一下，也算是考慮周全。
- 名義上雖然都是南北通透，但除了9號樓，其餘全偏了30°，王四營這仨盤都這樣，供地形狀決定的，沒辦法。
保利錦上房源分佈
房源分佈，如圖。保利錦上VS朝陽壹號，戶型的硬槓比拼，其實遠不止於此，咱們再聊。
樓盤設計，合理嗎？
容積率2.5，綠化率30%，限制均價7.1萬，工業化簡裝。
得房率：155㎡ 78％，114㎡-132㎡，75％
70年大產權住宅，14-18層，兩梯兩戶，樓間距52-73米。
車位配比:1:1.2，人車分流。
交房時間:2024年8月31日
純板樓，集中供暖，物業費5.9元/月/㎡。
純商品房共9棟，470戶。
#1為配套樓，是養老設施和衛生服務中心，#3總高20層，#4總高14層，均為人才公寓。這三棟樓都在最南側，與小區是統一的整體。
一休大實話
- 王四營三塊地都有配建公租，這是市場和政策決定的。別急著懷念純商品房社群了，都是過去式了，剛需早點下手，越往後配置公租人群越差。
- 1-2層為米白色石材，搭配灰色金屬鋁板，較為現代，素雅簡約風。三層雙中空low-E膜玻璃，因為是落地窗的緣故，窗牆比非常好。
- 園林方面參考明代設計，由李寶章大師親自操刀，整體園林採用的是“一環兩軸三山五園十五景”的格局，並加入了現代生活需要的健身空間、遊樂空間、社交空間。
其實園林這東西，現在太過於趨同，大部分產品都差不多，一休不深入解讀了。咱們購房人只要知道，這盤的園林是花了錢的，用了心的，就行了。
有些軟文說“保利錦上”對邊紐約one 57 國際豪宅，我覺得是尬吹。雖然錦上算是高階系列，但考慮到位置和價格，不至於，沒那麼牛逼，有點侮辱智商了啊。
155㎡的都是樓王位置，114㎡是主力戶型，選房門道很多，如果您有什麼選房經驗，歡迎評論區討論。
開發商口碑咋樣？
保利是純粹的央企開發商，規模目前算是全國第五，很穩健。Top5中，唯一的央企開發商。
典型的“92派”，規模比同為央企的華潤、招商、中海，都要龐大。
深耕北京市場19年，操盤代表作：保利東郡（國貿）、保利中央公園（望京）、保利海德公園（北三環）、和光塵樾（東壩）。
今年，保利在北京持續發力。除了“和光”“和錦”“和悅”等老牌產品線，又推出了“雲上”、“錦上”高階產品。
保利北京即將入市的7個專案具體包括：和悅璞雲、熙悅雲上、和光瑞府、保利·錦上、和光悅府、和錦華宸、保利雲上，可謂“七盤齊發”。
泛海國際對面的保利東郡的口碑很不錯，10年後，保利的這次迴歸，希望能得以延續。
物業方面，保利東郡選用自家物業，規模和品質也都還可以。
一休大實話
外行看熱鬧，內行看門道。
一休自然不會和你講那些爛大街的資訊，邏輯與分析是一定要有的，老粉都懂。
說4個細節吧，很重要。
1、保利錦上是王四營三兄弟中第二個放出案名的，但卻第一個開盤。
把融創的朝陽壹號彎道超車了，實屬不易。
為什麼這麼說呢？
融創是團隊能力超強的代表，強有力的Top民企，產品力出色。第一次土拍中，最早面世的專案，就來自融創，重新整理紀錄的速度。
但這次融創竟然在領先的局面下，被央企開發商反超，確實有點吃驚。（最近幾年，央企開發商似乎放飛自我了，維權問題多發，此為背景。）
融創是否已經發力？有點輕敵？
還是保利依靠央企身份搞了小動作？
一休暫時也說不好，有待觀察，只不過憑藉多年的經驗判斷，這其中有點故事。
2、5月24日拿地，9月13日取得預售證，112天。
保利在朝陽區第一批次集中供地10個專案中拔得頭籌，這種速度其實也是能力的一種體現，畢竟現在每家都是高週轉，這是大環境，開發商都在比速度。
3、北京在8月份，出臺了銷售新規政策。其實挺嚴格的，打破了很多平衡，一棒子把所有開發商打出舒適圈。
在這種背景下，保利再次率先搞定了樣板間。在大部分開發商都不敢吃第一隻螃蟹，還在觀望的時候。保利確實帶了個頭，算是央企的擔當，點贊。
4、一次全開，不搞蓄客。
這種做法，其實非常少見，估計保利也是不想惹麻煩事。
總結來說，保利雖然是央企，但本次的動作速度還是夠快，有誠意。規模和體量來講，雖然不如融創，但二者打鬥了好幾年，基本是穩定在第二集團，差不多。
競品對比
朝陽壹號拿地價格5.6萬，保利錦上地價5.67萬，更貴一點，兩者限價是完全一樣的。
保利錦上也是唯一沒有競高標準的王四營地塊，利潤空間已經很小了，以至於聯合拿地的開發商金地＋華潤，在最後時刻選擇了退出，說明什麼？
錦上的配建相對更加雜亂一點，且數量不低，且單套面積也小一點，意味著租戶更多，這算一個不利因素。但聽說開發商有可能會改進，一休會繼續保持關注，有了訊息，我會第一時間釋出在一休侃房官方微博。
相比朝陽壹號，錦上的戶型設計方面佔優，得房率好點，資金壓力小，統一社群。而朝陽壹號是真正的高標準住宅，綠建三星住宅，綠建三星，有新風和除霾，有同層排水，有智慧化社群。
此消彼長，一言難盡。
朝陽區一批次的供地位置如圖，只有王四營是五環內的，但價格是最低的7.1萬，也是考慮到周邊現狀差點意思，政府沒賣那麼貴。
終極問題，我會買嗎？
- 如果我穩定在國貿工作，看中通勤時間，王四營可以考慮。
- 如果我預算充足，即便換工作的話，大機率在海淀中關村、永豐或者望京，都在北邊，那我可能就不湊熱鬧了。永豐的華潤幸福裡會考慮，雖然比開盤已經貴了起碼6-7%了，那也沒辦法，誰讓沒早點下手呢。東壩的華樾國際、德賢御府也可以考慮，通勤其實夠的著，3號線和12號線挺方便。
- 如果我是純剛需，這單價和戶型，都挺不友好，錢不夠。那我會看看順義的幾個盤，比如仁和鎮的旭輝公園都會、路勁御和府。也可考慮順義新城的招商臻瓏府，產品都很不錯。南邊的話，橡樹灣爭取撿漏。
那麼問題來了，保利錦上您買還是不買？歡迎評論留言。
還是那句話：買房是大事，每個家庭情況不同，同一個樓盤適配性也差異很大，要有量身訂製的建議才行。一休非常願意免費為您答疑，問題可以在加關注後點私信即可。
