現在是一個全民熱議房價的時代。大家之所以高度關注房價問題，是因為房子對於我們實在太重要了，它不僅是個可以遮風擋雨的地方，還與結婚、上學、就業、醫療等家庭重大事項關係緊密；房價漲跌，則直接關係到家庭財富的增加或減少，以及買房難易的問題，每個人都無法置身事外。特別是年輕人戀愛結婚，城裡有房是最基本配置，否則可能連交友的基礎條件也不具備。而房子更是涉及到子女教育的大事，沒有房子就不能享受城裡的優勢教育資源，孩子就要輸在起跑線上。因此很多家庭遇到子女結婚或入學教育等大事，不惜掏空家庭所有積蓄，再過上幾十年還貸的苦日子，也要擁有一套屬於自己的房子。
但是房地產經過20多年的快速發展，在滿足大家居住需求的同時，房價也是突飛猛進的上漲。根據相關資料，全國平均房價從房改之初不足2000元每平，上漲到了現如今的1.1萬元每平，整整上漲了5.5倍；而一線城市的平均房價，則由過去的3000多元每平，上漲到了如今的6萬多元每平，漲了20多倍。但這還只是平均房價，發達地區一些三四線城市的房價普遍超過2萬每平，全國還有103個縣城的房價也超過萬元，區域性房價甚至達到4萬每平，比一些省會城市房價還高。
雖說房價高與地方經濟發展有關，但是如果收入與房價不能保持基本平衡，在任何城市買房都不容易。根據易居研究院去年初發布的資料顯示，2019年全國受重點監測50城的房價收入比均值為13.3，其中一線城市深圳達到35.2，遙遙領先。而按照國際通用規範，合理的房價收入比應該為4～6。
那麼面對如此高的房價，在中小城市買一套房子起步也要百萬以上，大城市則要花掉數百萬乃至上千萬，這讓絕大多數的普通購房者都感到無能為力。例如在深圳買房子，不吃不喝需要35年多，已經超出了人生所有的賺錢時光；而在一些三四線城市和小縣城買房，不僅要掏空家庭的所有積蓄攢首付，想透過槓桿去撬動也很難了。比如現在購買一套面積100平方米的房子，按照平均價格1.1萬來計算總價就是110萬，再按照首付33萬、貸款77萬、利率5.39%、30年的款期來計算，則等額本息還款的月供就需要4318.98元。
試想即便是很多中等發達地區的人均月收入也就5000多元，貸款已經佔據了總收入的絕大部分，況且家庭還有醫療、教育、養老、人際交往等各方面的生活支出，普通收入家庭如何能買得起房子？正如央視主播白巖松所言，如果房價漲到三四萬，就與普通人沒有多大關係了。白巖松說這話的立足點應該是大城市的房價，其實三四線城市和縣城過萬的房價，對於很多人來說何嘗不是如此的境況？因此很多有買房打算的人已經不再想著買房的事情了。
但是買不起房子是一種情況，作為新房銷售方的開發商，以及持有二手房的炒房客，他們的日子其實也並不好過。資料顯示，目前不僅很多人口流失的三四線城市的二手房有價無市、成交量下滑，房子掛網上一年多賣不出去的現象已經成為新常態，就連一些熱點城市也面臨著房子賣不出去的困境。比如重慶、天津、成都、瀋陽、鄭州等城市，二手房掛牌量均已達到“十萬”級別。而在新房市場，包括頭部房企在內的很多企業為了擺脫銷量銳減、貸款到期的困局，紛紛開啟7折優惠降價模式，另外還包括買房送車位、送汽車等促銷活動，都是為了爭取更多的銷量回籠資金。
那麼為什麼如今的新房、二手房都賣不掉了呢？筆者認為原因至少有以下幾個。
一是房子已經過剩了。央行釋出資料顯示，截至2020年底，96%的城鎮居民家庭都有了自己的住房，戶均達到1.5套，沒有房子的家庭不足4%。且人均居住面積超過40平方米，高出發達國家人均居住面積33平方米的水平。由於房子具有居住和投資二重性，在貨幣超發、投資渠道匱乏的背景下，一直以來房子都是最好的抗通脹商品，因此一些經濟條件尚可的家庭。在滿足基本居住需求以後，還購買了第二套、第三套的房子。而一些炒房客則擁有數十套、數百套的房子。就連一些上市公司也參與營利性購房，變賣房產用於“保殼”早已成為眾所周知的事情。而多年來房價只漲不跌，投資房產穩賺不賠，進而導致房子的金融屬性遠遠強過居住屬性。買房能賺錢， 導致投資需求持續增加，房子也越建越多。資料顯示，全國各城市住房空置率普遍超過20%，其中三四線城市超過30%，按照國際通行規範屬於嚴重積壓區間。試想大家都不缺少房子了，剛需越來越少，每年還有大量的新房流入市場，房子怎麼可能好賣呢？
二是樓市調控持續加碼。房價上漲的原因是多方面的，除了建築成本、土地價格上漲，以及貨幣超發等原因外，與投資炒房行為的助推關係更大。正是由於炒房客囤積了大量的房子不賣、不租也不住，才導致市場上的房源出現非合理性的“緊缺”，房價不斷上漲。因此國家從2016年以後開始定下“房住不炒”的基調，並透過“五限金融”的舉措加強樓市管控。 透過5年多持之以恆的調控取得了顯著的成效，市場趨於穩定、房價不再大幅上漲的初步目標得到實現。特別是2021年前後，國家進一步加大對樓市金融的調控力度，從融資端收緊資金市場供應，多渠道封堵炒房資金流入，除了對購房貸款總量劃定上限，還包括嚴查首付款來源，嚴控經營貸、消費貸違規流入樓市，進而倒逼炒房客放慢投資節奏，理性看待投資預期。而房價從翻倍式上漲回落到小幅增長以後，投資炒房的利潤空間也被大幅縮小，投資房產不賺錢甚至要虧錢，參與投資炒房和接盤的人自然減少了。炒房客正是看到了政策風向和國家對樓市調控的決心，才紛紛停止投資步伐，並選擇賣掉手中多餘的房子。但是正如前面所談，房子本來就已經過剩了，剛需又越來越少，豈能輕鬆賣掉？
三是炒房客不甘心、也“不能”降價出售。投資炒房者無一例外都是受到利益驅使，並對過去“躺賺”的經歷津津回味而不願面對新的市場環境，以為還會和過去一樣，只要挺過一段低位徘徊的困難期，就能夠迎來房價大幅上漲的“新天地”。因此在長期形成的看漲預期下，沒人相信房價會下跌，在沒有賺到錢的情況下，自然不甘心降價出售。而目前全國很多銀行普遍提高了住房貸款利率，首套房利率5.39%左右，二套房貸款利率則高達6%左右。如此一來接盤者就要承擔更高的購房成本，買的人自然減少了；一些城市還停掉了二手房貸款業務，則直接導致二手房市場“冰封”，高房價下有能力全款買房的人畢竟少之又少，市場自然 不會有太高的成交量。更關鍵的是，投資房產是有成本核算的，近幾年全國房價的平均漲幅也就6%左右，基本上相當於投資者支付給銀行的利息了。而投資者前期支付給銀行還款中的大頭又都是利息，因此如果降價出售手裡的房子，意味著投資結果“穩虧不賺”，於是只能選擇死扛而“不能”降價，那麼“賣不掉”就不足為奇了。
現在的情況是，一邊是開發商和二手房投資者急於出售房子，而少量的剛需卻買不起房子，這種“賣不掉、買不起”的樓市僵局該如何打破呢？對此著名民營企業家曹德旺給出這樣一個建議：這要擁有多套房產的業主將多餘房產賣給剛需群體，如果賣不掉就降價促銷賣，只有這樣僵局才能夠被打破。這樣一來，多餘的房子可以物盡其用，不造成資源浪費；另一方面則是剛需群體可以相對便宜地購置到房產。
德旺提出的這個建議得到很多人的贊同。之所以大家認可這個辦法，其實就是希望多套房持有者能夠降低房價讓剛需者買得起，畢竟房子最終只能賣給有需要的人，而不是在投資炒房者手中相互轉來轉去，那樣即便房子的價格標得再高，不能變現、失去流通性以後，也只能砸在自己手裡。而站在筆者的角度談看法，認為降價賣房還是有一些理由的：
第一，樓市環境變了，過去是賣方市場，價格由賣方說了算。但是市場飽和以後就變成了買方市場，賣方就要轉換角色主動去適應買方需求，而不再是讓別人繼續去適應你，那麼如果資金壓力過大，適當降價銷售未嘗不是一種理性選擇。
第二，房子賣不掉根本原因是需求減少，因為絕大部分老年人沒有買房需求，主要依靠年輕人推動。但是如今的90後、00後基本上也不缺房子，或者說缺的人已經買不起了。新生兒數量已經連續四年下降，之所以出現這樣的現象，與高房價有關。因此想讓市場健康可持續發展，儲備需求就要跟得上；而保持需求源源不斷的最好辦法，就是讓適婚年輕人買得起房子，能夠結婚生子，適當降低房價是個前提。
第三，投資有風險，入市需謹慎，高收益對應高風險。過去投資房產的確能夠賺大錢，但是沒有人可以確保所有的投資都只賺不賠，有賺有賠才是真實的市場生態，那麼適當虧點錢賣可能也是不得已選擇，否則對於資金緊張的人來說，強拖下去只會虧更多，甚至斷供後房子被銀行收走。
第四，土地出讓收入對各地至關重要，同時房地產仍然是地方發展經濟的重要抓手，二手房只有一點稅收，得不到支援很正常。部分熱點城市停止二手房貸款，其實已經為投資者拉響了“警報”。如果投資炒房客能夠意識到這一點，就要果斷做出降價選擇，賣掉手中部分多餘的房子，現在來說應該不算太晚。
當然了，以上只是個人建議，多套房持有者可根據自己實際情況作出決定。
