買房的底層邏輯是什麼？對此相信大家都有不同的理解，有的人是為了人民幣保值，有的人是為了投資，但不管怎麼說，平心而論，現階段買房超過一半的人都不是為了自住，或者說居住體驗只是放在最後考慮，處於可有可無的地位。
客觀來講，為何過去我國樓市只漲不跌？最本質的因素就在於人口和宏觀環境，簡單來說，自從我國市場開始房改以來，人口紅利似乎成為各行各業推進的核心動力。據不完全統計，隨著城鎮化的程序，已有數億老百姓完成了農村進城鎮的過度，在如此龐大的剛需群體支撐下，難道房價還能反向下跌嗎？至於宏觀環境，國民經濟的崛起必然有一個帶頭者，而此時房地產經濟就顯得至關重要。
事實上近些年樓市並不平靜，相反隨著一些潛移默化地改變發生，供需端的心理預期出現了微妙變化，從最初的“買房賺錢”演變為如今的“房子不再值錢了”，當然得出這樣的結論並非憑空猜測，而是有一定依據。
從購房者現狀來看，認為調控仍會加碼並遏制房價上漲的人數佔比高達65.1%；超過70%的購房者並不著急出手，特別是一二線城市，當下形勢過於複雜，一旦看錯時機，整個購房本金就有可能被套住。反觀開發商層面，我只能說日子越來越難，降負債、被迫申請破產早已成為常見之事，以前衡量的是房子賣多貴，而現在卻是買房賣多快。
基於這些底層邏輯，今年樓市的確很不一樣，截止8月份，全國累計調控次數超過400次，不管是力度還是深度，和以往相比都不增不減。其次深圳8月二手房成交僅2043套，同比下降8成，對此不少業界人士表示，二手房參考指導價的落地對於市場衝擊太大，最關鍵的是越來越多的城市開始效仿，後面的日子只會越來越難。而在另一邊，備受矚目的土地集中出讓資料並沒有大家想象中的那麼好，福州、濟南、天津流拍率分別為32%、35%和34%，造成這樣的結果，歸根結底就是開發商經濟實力略顯乏力，連自身運營都是一件難事，更不用說買地了。
而對於本輪調控長期來看，人口告急、房貸收緊似乎成為當下高房價的最後一根稻草。從2021年全國第七次人口普查資料，我們可以得知2個趨勢：一是人口老齡化社會的到來是板上釘釘的事情，說白了有效消費群體增長將會略顯乏力，反觀房價依然堅挺上漲，由此可見倒掛也是大勢所趨；二是新出生人口持續多年下行，2020年新出生人口數量降至1200萬人，人數降幅高達586萬，對此我們再仔細思考最近的三胎政策，這無疑是想再度釋放人口紅利，如此著急落地，可想而知其事態嚴重性。
至於當前房貸業務格局，從央行、銀保監會的頻頻表態中，我們必須明白一個道理，那就是金融槓桿所扮演的角色發生了變化，以前是推力的作用，而現在卻是保證市場穩定進行。事實上對於這一點，9月24日央行召開會議，明確表示要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。對此你以為只是說說而言，但現實很打臉，後續各大銀行都陸續升級風控，加緊排查開發商風險，甚至某國大行華北分行已經發布內部通知，點名了4家頭部房地產企業。從這一系列訊號來看，開發商想從銀行拿錢無疑是異想天開，銀行沒有催促開發商還錢，就已經算是一件好事情。
總的來說，下半年房價將迎來突破點，短期來看，房貸業務規模的收緊對整個市場前進腳步必然有影響，當然這一點是良性的，過去我國樓市就是走的太快，往往忽略了一些本質東西，例如房價上漲的背後老百姓收入卻一層不變。而長期來看，未來房子的數量比人還多，這並不是一句空話，有需求的商品才是有價值的，當超過60%的人都買不起房子時，其市場恐怕就不只是價格的問題了。
