前言：中國目前各地房價高企，各地政府也採取了密集的調控措施，透過各地政府近年對樓市的調控，大家也總結出了一個規律，那就是政府的調控確實在短期內能對樓市價格的上漲起到明顯的抑制作用，但是隨著樓市調控的逐步放鬆，房價總會迎來報復性的反彈。而很多的購房者，可能恰好在政府放鬆調控前簽署了購房合同、認購合同、定金合同等，隨著調控政策的放鬆，房價迎來了報復性的上漲，此時很多出售方選擇毀約，不再履行跟購房者簽署的房屋買賣合同，此時原簽署的購房合同約定的總房價與目前上漲後的市價之間存在巨大的差價，而原房屋買賣合同中約定的出賣方應承擔的違約責任往往是固定的，且低於此項差價，此時購房者能否請求出賣方賠償房屋的差價呢？最高人民法院給出明確的答覆，房屋差價是由於違約方的違約行為造成的,可以作為守約方所遭受的損失，如購房者要求出售方賠償房屋差價損失，實質上是要求人民法院調高違約金，人民法院應當依據《民法典》第五百八十五條第二款違約金調整的規則，根據個案情況進行處理。
問:買受人與出賣人透過中介公司簽訂《房屋買賣合同》,合同約定了出賣人違約時需要支付給買受人30萬元違約金。但是,簽約後,由於房屋升值巨大,出賣人不願履行合同。現因房屋升值造成的差價遠遠大於合同約定的違約金數額30萬元。買受人在請求解除合同的情況下,能否請求將房屋差價作為買受人的損失,由違約方出賣人予以賠償?
答:這個問題在審判實踐中比較普遍。《民法典》第五百八十四條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,造成對方損失的,損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失,包括合同履行後可以獲得的利益;但是,不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。”在有效的《房屋買賣合同》履行過程中,由於出賣人拒絕履行合同,導致買受人需要另行購買相類似的房屋,則其需要支付的另行購房成本就與其之前簽約的購房成本之間存在明顯的價值之差，此種房屋差價是由於違約方的違約行為造成的,可以作為守約方所遭受的損失。
人民法院在當事人已經約定了固定違約金的情況下,能否判決違約方承擔房屋差價的違約責任、則涉及《民法典》第五百八十五條第二款規定的適用問題,該款規定:“約定的違約金低於造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違金過分高於造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。”但約定的違約金是否低於造成的損失,則屬於事頭認定問題,應由人民法院根據案件具體情況加以處理。當然,如果人民法院能夠認定約定的違約金低於造成的損失,則可以適用《民法典》第五百八十五條第二款及相關司法解釋的規定,對違約金予以調整,以房屋差價作為非違約方的損失,由違約方予以賠償。
