限購前簽訂的房子買賣合同，在限購後是否依然有法律效力？
典型案例
原告王某為非京籍人員,2017年3月12日經由中介公司與被告李某簽訂北京市存量房屋買賣合同，購買了被告位於x路x號區x幢x號商住房，合同簽訂後原告支付了相應款項,2017年3月26日北京市出臺新的限購政策，原告認為商住房限購政策導致其不具有購房資質，故要求解除合同，經協商未果，起訴至法院。
原告認為:2017年3月12日原告與被告李某簽訂北京市存量房屋買賣合同，並於當日支付了相應購房款,2017年3月26日北京市出臺新的限購政策導致其不具有購房資質，涉訴合同無法繼續履行，因此要求解除合同，返還定金及購房款。
被告認為：不同意原告的所有訴訟請求。認為雙方已經簽訂合同，並且在房屋新政出臺之前，即2017年3月23日已經辦理了網上籤約手續，且中介公司是根據原告以及被告的授權來做的網上籤約手續，涉訴合同履行不受新政策的影響，因此，原告要求解除合同的理由不成立，合同應該繼續履行。
第三人中介公司認為：原告的訴訟請求沒有法律依據，不符合合同約定及合同法的規定。簽訂合同的時間是2017年3月12日，當時北京市對商住房沒有限購要求，雙方已經在2017年3月23日委託第三人辦理網籤手續，且已於當日辦理,2017年3月26日，北京市出臺限購政策，所以合同質行沒有法律障礙。因此，原告要求解除合同的理由不成立，合同應該繼續。
北京市人民法院審理查明:2017年3月12日，由中介公司繼續履行供居間服務，原告王某與被告李某簽訂《北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版)。合同約定：出賣人(甲方)李某；買受人(乙方)王某；居間人(丙方中介公司。第一條：房屋基本情況，(一)出賣人所售房屋坐落在x號×區x幢x號，建築面積共605md。(二)該房屋規劃設計用途為商業。第二條：房屋情況說明，(一)該房屋所有權證證號為：京(2016)XX區不動產權第 XXXXXXX，共有權證證號為：京(2016)XX區不動產第 xxxxXx，填發單位為：北京布國土資源局，共有權人為：丁某。(三)該房屋性質為商品房……第五條：成交價格、付款方式及資金劃轉方式，(一)經買賣雙方協商一致同意，該房屋成交價格為人民幣60000萬元。買受人在簽訂本合同的同時支付定金人民幣100萬元……(二)經買賣雙方協商一致，該房屋內的家電、傢俱、裝修裝飾、其他配套設施裝置、物業費、供暖費、奉位費、公共維修基金及其他房屋維護費用合計作價99000元，……(三)房款交付,1.房款由買賣雙方直接支付：(1)買受人無需貨款的，以現金或銀行轉賬方式支付全部購房款，首付款為100000元，支付首付款的時間或條件為網籤當日，剩餘款項應當於過戶當日支付……第六條：房屋的交付，出賣人應當在過戶當日前將該房屋交付給買受人……第七條：房屋權屬轉移，(四)簽訂本合同時，買受人應當確認已經具備北京市購房資格，或於本合同約定的過戶日期|條件達成時能夠取得購房資格…第八條：逾期的處理方式。(二)逾期付款的處理，買受人未按照約定的時間支付首付款或其他款項的，按照下列第1種方式處理。1，按照逾期時間，分別處理。(1)逾期在30日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之五的違約金，並於實際支付應付款之日起10日內向出賣人支付違約全，合同繼續履行；(2)逾期超過30日後，按本合同第十一條約定處理。但出賣人不解除合同的，買受人應當按前款標準支付違約金，合同繼續履行。第十一條：合同的解除及違約責任，(二)買受人有下列行為之的視為買受人違約，出賣人可以要求買受人承擔違約責任及其他損失(違約責任為房屋總價款的20%)。並有權選擇繼續履行房屋買賣合同或解除合同。
1.提供的證件資料不完整、不真實、無就或在約定過戶期限屆滿之日仍不能取得北家市購房資格，導致無法辦理所有權轉移登記手續的；2.以各種形式拒絕購買該房屋的；3.遲延履行付款義務超過合同約定期限的；4.買受人未直接表明不購買房屋，但在合理期限內不支付應付款項或不配合辦理相關手續的；5.因買受人的其他原因造成本合同不能正常履行的；6.拒絕交納法定或約定由其交納的稅費的。第十二條：不可抗力，(一)因不可抗力不能按照約定行本合同的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但因不可抗力不能按照約定展行合同的一方當事人應當及時告知另一方當事人，並自不可抗力事件結束之日起30日內向另一方當事人提供證明…(三)若本合同履行期間各級政府出臺新的房產政策，造成本合同不能實際履行，則出賣人與買受人互不負違約債任。第十三條：居間方服務約定，居間方提供購房人資訊，釋出房屋出售資訊；為買受人提供房屋出售資訊，提供市場資訊諮詢；居間方促成房屋出賣人、買受人簽訂房屋買賣合同。居間服務具體事項由三方另行約定；合同還約定了其他事項。
李某作為甲方(出賣人)。王某作為乙方(買受人)。中介公司作為丙方(居間方)簽訂了《居間服務合同》，第四條第三項約定甲乙雙方委託丙方辦理網上籤約手續。
李某簽署了承諾配偶同意宣告，承諾其配偶同意將涉訴房屋出售。
2017年3月12日，李某收到王某購房定全10萬元,2017年3月18日，李某收到王某購房款22萬元，2017年3月26日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市規劃和國土資源管理委員會、北京市工商行政管理局、人民銀行營業管理部、銀監會北京監管局聯合釋出《北京市住房和城鄉建設委員會等部門關於進一步加強商業、辦公類專案管理的公告》(京建發[2017]第112號)。載明：“五、本公告執行之前已銷售的商辦類專案再次上市交易時，可出售給企事業單住、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件:1.名下在京無住房和商辦類房產記錄的。2.在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納。
位於XX區x園x號樓x層x單元x房屋系原告之妻左某和與原告之女個人所得稅王某共同共有，左某認為2017年3月26日商住房很購政策出臺，導致其不具有購房資質，涉訴合同無法繼續履行。
涉訴房屋已經於2017年3月23日辦理了網上籤約手續。中介公司申請證人支某和楊某到庭作證，並提交了列印版的合同編號為C1490200的《存量房屋買賣合同(經紀成交版)》，列印日期為2017年3月23日。上迷兩名證人均稱涉訴房屋已經於2017年3月23日辦理網上籤約手續，且當庭出示了楊某告知王某和李某辦理網上籤約手續的微信聊天記錄。楊某的聊天記錄可以看出自己明確告知雙方將要出臺房屋新政，希望儘快辦理涉訴房屋的網上籤約手續，王某已知情並不同意楊某，對於兩位證人證言的真實性、合法性、關聯性均不予認可，稱其之前沒有見過合同編號為C1490200的《存量房屋買賣合同(經紀成交版)，且該合同上的簽字並非本人所籤，網籤是房屋過戶的前提條件，不容半點虛假，其沒有委託中介公司辦理網籤，中介公司屬於違規操作，經其諮詢，房子買賣合同無法辦理過戶。
李某和中介公司對於證人證言和合同編號為C1490200的《存量房屋買賣合同(經紀成交版)》真實性及證明日的均予以認可。
中介公司稱《存量房屋買賣合同(經紀成交版)》上面王某的簽字確非王某本人所籤，但一方面居間服務合同有明確約定，不需要單獨授權；另一方面在辦理網籤手續之前經過了王某的同意，並沒有規定非要書面委託，其是按照合同約定履行，沒有違規。在房屋新政之前就已經辦理了網上籤約手續。所以合同的後續履行不受新政的影響，合同可以繼續履行。
上述事實，有雙方當事人陳述、《北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版)《居間屐務合同》《存量房屋買賣合同(經紀成交版))、收條等證據在案佐證可作認定事實之依據。
法院認為：王某與李某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版》系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，雙方均應按照合同履行涉訴房子已於北京市住房和城鄉建設委員會等部門聯合出臺商辦類房產購政策之前辦理網上籤約手續，故涉訴合同的履行不受限購政策的影響，合同可以繼續履行。王某雖稱其未委託中介公司辦理網上籤約手續，但根據證人證言結合本案庭審查明情況，中介辦理網上籤約手續確已告知王某。現王某關於根據房產限購政策其不具備購房資格以及由於網籤合同上並非本人籤，導致涉訴合同無法辦理過戶手續的意見沒有事實和法律依據，且有無誠信原則。故王某請求解除涉訴房屋買賣合同以及要求李某返還購房定金、購房款的訴訟請求，沒有事實和法律依據，本院不予支援。
三位律師點評:
1.各地關於涉及住房限購政策的房屋買賣合同指導意見《北京市高階人民法院關於妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》規定：“國家對於房地產市場的宏觀調控並非是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是經歷了一個從限貸到限購逐步加強和完善的發展過程。房屋買賣合同作為一種標的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關的合同，當事人在簽訂合同時對合同訂立後可能出現的房地產市場風險及各種履行障礙均應當有一定程度的預見和判斷。因此，住房限購政策在司法實踐中不宜認定為《合同法》第一百一十七條規定的不可抗力。”“住房限購政策在性質上具有公共政策的性質，確實會對房屋買賣合同能否繼續履行造成重大影響。對於合同訂立後由於住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬於因不可歸責於雙方當事人的原因導致合同目的無法實現，當事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應予支援。出賣人應當將收受的購房款或定金返還給買受人；當事人一方要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的，不予支援；經審查合同解除確實導致當事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，可酌情予以支援。房屋買賣合同依約定期限能夠實際履行，因一方當事人的原因致合同處於遲延履行狀態，在此期間由於住房限購政策的實施導致合同無法繼續履行的，對守約方要求解除合同並要求另一方承擔賠償損失等違約責任的訴訟請求，應予支援。”
《天津市高階人民法院關於依法妥善審理房屋買賣合同糾紛案件的通知》(律高法(2016)15號)規定：“因受限貸，限購，禁購等房地產調控政策直接影響，合同確實無法繼續履行的，一般應認定合同不能履行屬於不可歸責於雙方當事人的情形，當事人據此請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當結合案件的實際情況準子變更或者解除合同。因前述原因，當事人解除合同以後，出賣人應當將已經收到的購房款或定金返還給買受人，買受人應將接收的房屋返還給出賣人。因解除合同造成的損失一般情況下應按照公平原則由雙方合理分擔。如因一方當事人過錯導致當事人利益嚴重失衡，損失方要求加大對方承擔比例的，可酌情予以支援。
2.關於可否因不可抗力解除合同民法通則》第一百五十三條將不可抗力的概念界定為不能預見、不能免並不能克服的客觀情況。不可抗力還被規定在《合同法》中，主要作為合同的免責事由，或當事人可以依據不可抗力而單方面解除合同。故判斷某一情況是否屬於不可抗力時，主要判斷這種情況是否能被一個理性正常人以正常，或一個專業人以最基本的專業眼光所預見到，且是否採取相應、合理的措施也不能避免並不能克服。
此外，就不可抗力的範圍而言，包括自然原因和社會原因。自然原因包括地震、洪水、海嘯、火災等自然現象；社會原因則包括政府行為和社會異常事件。政府行為則為當事人的合同訂立以後，政府當局頒佈新的法律、政策、行政措施而致使合同不能履行，不過這一點是否可以歸入不可抗力目前尚有爭議。社會異常事件是指一些偶發的事件，如罷工、政變等。
在司法實踐中，有援引《合同法》第九十四條第一項、第九十六條的規定，認為限購政策的發生對原、被告雙方而言，屬於不可預測、不可避免和不可克服的不可抗力情形。根據《合同法》的規定，在不可抗力的法定事由發生後，買方有權主張解除合同，同時不應追究買賣雙方的責任。就本案而言，法院不支援原告解除合同的理由在於，雖然在原、被告簽訂《北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版)》之後，出臺了限購政策，原告也確實因該政策不具有購房資質，但涉訴房屋已於限購政策之前辦理了網上籤約手續，故涉訴合同的履行不受限購政策的影響，合同可以繼續履行，即判斷合同是否可以繼續履行是合同解除與否的關鍵。
法律依據
《北京市高階人民法院關於妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》
天津市高階人民法院關於依法妥善審理房屋買賣合同糾紛案件的通知》(津高法20161158號)
《中華人民共和國合同法》
第一百一十七條因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分成者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人送延履行後發生不可抗力的，不能免除責任，法律所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
