#南京買房#照目前的房產發展趨勢，限購之閘估計是很難打開了。即使限購開啟，按照現在房產的套數，首付比例也玩不了槓桿，房價5-8成的資金套在房產首付裡絕對不是優質的選擇，其它投資渠道也不是很穩當，身邊的炒股人要麼放棄去上班的，要麼虧得眼淚直流，投資公寓或者商鋪哪一種是更好的選擇？
先說說對公寓的理解，當下公寓分為商住、商辦性質兩種，南京因為商辦公寓的退房潮搞得沒人敢染指商辦公寓，導致商辦性質的公寓比商住的價格要略低個2000元/㎡，商住性質的公寓我去南京南站附近看過，30-40㎡ 的單層小公寓銷售總價達到90-100萬，租金年收益達4萬，在不算上每年增值的情況下，年收益在4%。
如果首付50%的情況下，每年要貼1-2萬塊錢，才能和按揭月供持平。
然後去看過江寧大學城附近的商辦公寓，4.8米挑高，雙鑰匙入戶，無縫連線地鐵站，總價90萬，年收租金4.2萬，年收益4.6%。
兩種產品其實我不是特別計較土地性質，商辦土地的初衷是作為辦公屬性輸出的，鑑於辦公產品的飽和而產生的畸形產品，經過開發商的改造上下水，其實本質上和商住公寓沒什麼太大的區別，無非是每層多一個公用的洗手間，洗手間的佔用公攤面積也不是很大，關鍵的是回報率，如果連6%都無法做到，基本上無法覆蓋月供的支出，本想著過個10年，做著悠哉的房東，10年後銀行按揭還清，等於留了一個高階理財產品。
如果考慮投資商鋪的話，現在大部分銷售的是社群小面積底商或者沿街重餐飲商鋪，從理念上我肯定偏向於選擇重餐飲型別商鋪。
但是，現在有兩個顧慮，重餐飲商鋪的價格較高，普遍總價在400-800萬之間，而且商鋪的面積不能太小，面積要在100㎡以上，否則很難匹配較大的連鎖餐飲企業，這相當於手上的資金全部allin，還不能出現任何的斷租問題，存在一定的資金風險。
另外，現在疫情的反覆導致很多餐飲企業持續虧損，閉店就會考慮給租客一定的房租減免，從良心上來說，是應該這麼操作，可是從資金週轉的角度，銀行的月供是沒有商量的餘地。
如果考慮社群底商，基本上都是以小面積、低總價的產品為主，主要面對的業態是早餐、洗衣、水果等行業，而這些商家租客也是看菜吃飯，必須選擇社群人數多、居住率較高、位置相對靠門口的鋪面，另外這部分租客的承租能力相對較弱，很難給到年收益高於5%以上的租金。
最後，假設選擇了合適的投資產品，家裡因為特殊情況需要著急用錢，變現轉手的難度遠遠高於住宅，畢竟商鋪和公寓是屬於投資屬性，並沒有居住屬性的客群量那麼龐大。
看了這麼多商業產品，總結幾點：1、水很深，入市需謹慎。2、入市容易出來難。3、有真的閒的錢才能入市，有的產品可能未來不錯，但是需要較長培育期。
撐到這段時間疫情結束，就準備做出決定了，大家覺得合適嗎？
