21．房屋買賣雙方簽訂預售合同後，沒有進行登記備案，一方當事人可以請求確認合同無效嗎？
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支援。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。”由此可見，雖然法律要求籤訂商品房預售合同後，需進行登記備案，但是如果雙方簽訂預售合同後沒有辦理登記備案手續，當事人要求確認合同無效的，法院不予支援，是否辦理登記備案手續不是預售合同生效的條件。
22．房屋出現質量問題，任何時候都可以要求出賣人修復嗎？
《商品房銷售管理辦法》第三十三條規定：房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修範圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少於《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低於《規定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。在保修期限內發生的屬於保修範圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。此外，《建築工程質量管理條例》第四十條規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（1）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計檔案規定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；（3）供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；（4）電氣管線、給排水管道、裝置安裝和裝修工程，為2年。其他專案的保修期限由發包方與承包方約定。由此可見，關於房屋的保修期，是比較複雜的，當事人為了維護自己的權益，除了依照法律規定，還可以在合同中進行詳細的約定，制定房屋的保修條款。所以，房屋出現質量問題，並不是任何時候都可以要求出賣人維修的，出賣人的保修期是有一定的期限的。
23．房屋買賣雙方簽訂合同後，出賣人與第三人惡意串通，又簽訂合同並交付使用，買受人可以請求確認第二個合同無效嗎？
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支援。”因此，房屋買賣雙方簽訂合同後，出賣人又與他人簽訂合同，並將房屋交付使用，買受人只要能夠證明出賣人與第三人是惡意串通，其可請求法院確認出賣人與第三人簽訂的合同無效。實際生活中，如果第三人明知買賣雙方的合同，還與出賣人簽約，其實就是惡意。
24．房屋交付使用後，房產證遲遲辦不下來，開發商是否承擔違約責任？
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定：“由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”上述條文規定了開發商逾期辦理房產證應承擔的責任。實際生活中，房產證遲遲辦不下來，有部分原因是因為開發商出售手續不能及時辦理齊全。由於開發商的原因，導致購房者在一定的期間拿不到房產證的，購房者可以要求開發商承擔違約責任。為了更好地維護自身權益，購房者在簽訂購房合同時，最好約定辦理房產證的期限，將時間約定明確，以防開發商惡意拖延辦證時間。
25．房屋買賣時，該房屋所佔範圍的土地使用權是否隨之轉移？
《城市房地產管理法》第三十二條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”根據上述法條規定，房屋買賣時，該房屋所佔範圍的土地使用權也隨之轉移，這就是所謂的“地隨房走”。房屋買賣雙方簽訂購房合同後，買賣雙方應到房屋所在地的縣級以上地方人民政府的房產管理部門辦理房屋產權轉移登記手續，之後房屋買賣雙方憑藉變更後的房屋所有權證書和相關證件，到同級人民政府的土地管理部門申請辦理土地使用權變更登記，土地管理部門核實後，由同級人民政府更換土地使用權證書。至此，土地使用權隨著房屋買賣發生變更。
26．房屋買賣雙方已辦完過戶手續，雙方還能解除合同嗎？
《合同法》第九十三條規定：“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人有權解除合同。”由此可見，只要當事人雙方協商一致，或者合同約定的解除合同的條件成就，是可以解除合同的，即使房屋已經過戶。
27．房屋買賣合同簽訂後，一方以未辦理房屋產權變更登記為由主張合同無效，能否成立？
《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”由此可見，對房屋買賣雙方當事人來說，雙方只要簽訂了合同，是否到登記機關辦理登記，不影響合同效力。除非當事人在合同中約定合同生效的時間或其他條款，否則，自合同成立時生效。所以，不能因未辦理變更登記，主張合同無效。
28．房屋買賣中，買受人遲延交付購房款，出賣人可否要求解除合同？
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定：“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支援，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”由此可見，房屋的買受人遲延交付房款的，出賣人可先予催告，要求其履行合同，支付購房款，如果買受人在催告後3個月的合理期限內仍不支付，出賣人可以請求解除合同。此外，解除權有一定的行使期限。
29．租賃房屋被賣，租房人有權繼續居住嗎？《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十九條規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”由此可見，租賃房屋被賣，租房人有權繼續居住。案例君補充：《民法典》第七百二十五條：租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
30．什麼是房屋承租人的優先購買權？
房屋承租人的優先購買權是指出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。《合同法》第二百三十條規定，出租人出賣租賃房屋時，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支援。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支援”。據此，出租人侵害承租人優先購買權的，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同不因此無效，承租人只能請求出租人承擔賠償責任。房屋承租人優先購買必須符合以下條件：(1)僅限於房屋租賃場合;(2)出租人出賣出租房屋,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人。(3)出租人侵害承租人優先權的,承租人可主張賠償損失;(4)在轉租的場合,次承租人與承租人都有優先購買權,二者發生衝突的,前者優先於後者.
《民法典》第七百二十六條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
