說普通人有關的城市發展與商業變遷
"正視先生"
長期關注樓市，就是發現樓市呈現出一種奇怪的現象。就是買房的剛需覺得房價一直在穩步上升，儘管個別樓盤做了一部分特價，但過一段時間又會覺得房價在漲價？但是已經買房的人又覺得房價一直在降價？
或者說，另外一種現象，就是一手房在漲價，而二手房卻在降價？
其實這是個非常有趣的現象，如果你瞭解到這個現象發生的原理，就會對買賣市場有新的認知。我從兩個維度來解釋，第一個維度就是解釋這個現象級感覺是如何發生的，第二個，就是目前樓市真實的現象又是如何的。
第一，發生這種現象級的感覺的原因其實有兩個，第一個就是外部環境多樣性和角色代入偏差性引起的。
首先是外部環境，外部環境的實際情況就是在你關注的區域範圍內，漲價和降價的樓盤是同時出現的，也就導致了在同一週期內，你攝入的資訊流是複雜的，多樣的。第二，就是你的角色代入使得你在資訊接收時產生一定的資訊篩選，在你作為購房者時，當你觸達到房產降價資訊（同時期還會有漲價資訊，但你的潛意識認為這是個別樓盤）時你會更加敏感和興奮，因為對你的意識形成的強化效應，你潛意識中覺得（期望）房價是下行通道；又因為感覺房價是下行通道，你對房價的關注是減少（頻次）的，隨著日子推移，你真心決定購房開始踩盤時，發現實際房價與你的認知差異很大，比如你過去認為2萬/平的樓盤，售樓部的報價是2.4萬/平。這裡就是你對資訊攝入過程中產生的偏差和選擇性攝入導致的原因。因為你之前關注該樓盤的時看到的房價是促銷樓盤價，可能只有一套，或者兩套，也或者當時你關注的降價樓盤區域情況與你實際購房區域是不一致的。
反之，已經有房產的房東在資訊攝入時，一旦感覺周邊的房產在漲價時，一般會選擇再漲漲看，並不會真的掛牌交易，就算選擇掛牌交易，也會因為認為房價處於上行通道而高於你的目標成交價掛牌。降價時，也會選擇再等等看。
因此，在實際交易動作未發生時，房東對房價的敏感也是存在選擇性攝入的。即房東在發生交易動作前，一般情況是認為目前的房價行情是不錯的，一般（因資不抵債、緊急出售等特殊原因非討論範圍）會按區域價格的較高價格進行評估自身的房產，而進入掛牌交易環節，發現實際的交易價值與自己的預期是有較大差異的。
這也就形成了，剛需覺得房價在漲，房東卻覺得房價在降價的複雜現象。
第二，那目前真實樓市的現象又是如何呢？
其實從國家堅定不移執行“房住不炒”政策和無法逃離和放棄的土地財政雙重矛盾之下，樓市就進入“保一手，控二手”的邏輯。
“保一手”的背後是有具體意義的，第一，保一手房的房價，就相當於保住樓面價，就相當於保住土地財政，可以讓政府繼續土地財政的邏輯發展城市化。第二，在握有大量國民資料的國家力量背後，國家擁有更加精準的住房存量資料和人口資料，對房價的未來發展有著更為精準的把握。
國家非常明白房價不可能持續增長。
因為人口紅利在2024年前後就不再對房地產形成支撐。
因為維持一定的高房價利於國家發展，但超高的房價會反噬。
如果房價都要降（穩），與其說是市場降價，不如是國家心繫民間疾苦。
但是已入局的購房者，也不能讓他的財富變成泡沫，畢竟他支援了國家建設。因此穩房價成為主要目標，讓未來的國民經濟沖淡高房價。但存量地產的建設速度、國民經濟增速的放緩，人口紅利的加速減少導致這個週期比國家預計得要快，因此，保一手，穩二手，成為一個新的潛規則。
就是透過限價放緩樓市增長、製造房價增速快的市場情緒，增加對開發商資金和利潤的管控，以及政策的引導，將正在衰減的需求端引導到一手房市場中。
透過倒掛的市場水軍讓二手房業主對房價持有信心，再加上限貸、停貸（部分已實施，我以前就說過，未來會加劇）等政策增加剛需對二手房的購房門檻，進一步引導剛需（限價）進入一手房，幫助地產公司去化，以此迴圈。
而二手房業戶不願意以降低價格出售，而隨著土拍市場的繼續操作，製造出房企大量拿地，房企搶拍等市場氛圍，讓二手房業主堅定不移的不降低房價，持續紙面財富的快樂，以進一步引導剛需匯入一手房。
皆大歡喜。
說白一點。
一手房打折快速去化，是國家要到的，因為希望剩餘不多的流動性向一手房靠攏，支撐土地財政。
二手房不願意降價賣，也是國家想要的，因為不希望你產生流動性。
剛需覺得房價好像降了，又好像沒降，也是國家想要的，告訴你，現在買，不會錯。
而在這個環節中，最痛苦的是開發商。
開發商面臨的問題是，不拿地，沒貨賣。拿地了，又不好賣。降價賣，利潤低。不降價，對手降了，搶購買力了。
那房價到底是降價還是漲價呢?
還是那句話，樓市現在就是冰火兩重天，選好就是漲，選錯就是跌。
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