近期杭州購房貸款利率出現了5次調整，從五月份的首套房利率5.2%，到現在首套房利率6.3%。貸款一下子相差了很多，舉個例子，總房價200萬，首付三成60萬，貸款140萬，首套6.3%，30年，月供8665元/月（同比5.2%，7687元/月，差距近1000元/月）。所以現在很多人持著觀望的態度，那今天主要和大家說說影響房地產價格的因素有哪些。

宏觀因素

（1）人口數量。一個城市，當人口增加時，對房地產的需求就會增加，房地產價格也會上漲；反正，房地產價格下跌。

（2）居民收入。一個城市，當居民收入增加時，對房地產的需求就會增加，房地產價格也會上漲；反之，房地產價格下跌。

（3）利率。銀行貸款利率增加，加重居民購房成本，從而減少房地產需求，房地產價格也會下降；反之，房地產價格會上漲。

（4）首付款比例。首付款比例增加，增加居民購房難度，從而減少房地產需求，房地產價格也會下降；反之 ，房地產價格會上漲。

微觀因素

（1）位置。臨近市中心的住宅，價格往往較高；遠離市中心的住宅，價格越低。在一個城市市區內，其他狀況相同的情況下，兩者的差異，最高可達到3-5倍。

（2）朝向。以朝南為最佳，其他朝向的優劣順序大致為東、西、北。若以朝南為價格基準，朝東、朝西、朝北均應向下修正，但根據對經紀人和估價師的調研，修正幅度不宜超過5%。

（3）樓層。對於7層及以下的住宅，中間樓層較好，1層和頂層較差。若以中間樓層為標準，1層和頂層均應向下修正，但根據對經紀人和估價師的調研，修正幅度不宜超過5%。對於7層以上的高層住宅，可以總層數的二分之一層為基準，高於基準層的樓層，價格高於基準價，頂層除外；低於基準層的樓層，價格低於基準價。

（4）裝飾裝修。裝修狀況可分為毛坯、簡裝修、精裝修。若以毛坯為基準，經過裝修的價格應向上修正，修正幅度為裝修費用扣除裝修折舊。例如，裝修費用20萬，折舊10年，在第5年時，裝修剩餘10萬。

（5）層高和室內淨高。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內淨高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離，通俗來說，室內淨高=層高-樓板厚度。

普通住宅層高與淨高示意圖

依據《住宅設計規範》，普通住宅層高宜為2.8米，臥室、起居室的室內淨高不應低於2.4米，廚房、衛生間室內淨高不應低於2.2米。區域性淨高不應低於2.1米，且區域性淨高的室內面積不應大於室內使用面積的1/3。若以層高2.8米為基準，高於2.8米應向上修正，反正向下修正，但根據對經紀人和估價師的調研，修正幅度不宜超過3%。

（6）戶型。好戶型標準是：客廳、臥室、廚房、衛生間面積合適（例如室內使用面積不低於9平方米），戶型方正，南北通透，客廳和主臥朝南，避免走道，戶型可塑性強（例如臥室、客廳等可重新設計佈局）。

（7）建成年代。住宅的設計使用年限一般為50年。建成年代越靠近當前，也就是房齡越小，住宅的價格越高。若建成年代以當前為基準，設計年限50年，建築成本5000元/㎡，則房齡為10年的住宅，應向下修正建築成本9萬元。

（8）物業服務。好物業服務的標準有：服務設施裝置完備；有專人負責防衛；社群綠化率高；社群道路、樓梯等公共部分乾淨整潔；物業服務人員服務態度好、反應快；滿足停車要求但佔用較少社群綠地或休閒場地等。

（9）停車方便程度。衡量停車是否方便的因素有：有無停車位、車位數量、到其他停車場的距離等。

目前已經過了那個房價普漲的年代了，現在房子的投資屬性現在也在不斷削弱，投資的話可以參考一下上面所說的因素。覺得有用的可以點贊收藏喲！！！