最近的訊息太多了，腦袋炸了，也消化不了那麼多。就把大家最關心的問題，談一下。常有粉絲髮來私信，表達對房價的擔憂，想知道這一波會跌多少，該怎麼辦。
這個問題講的是市場的短期波動，嚴肅的說，短期方向怎麼走，從業者大概是知道的。政策讓它怎麼走，它就怎麼走，如果它不那麼走，政策就繼續嚴打讓它按意志走。所以，現在看，你要說短期，短期一定是下行的，這已經是事實了。但粉絲想我說的是，會跌多少。這我真不知道，套用巴菲特的一句說：我從6歲開始炒股，到今天我都不知道明天的股市是漲是跌。房地產的短期市場，當然比股市容易看多了，一個市場慣性一旦形成，總要持續個半年的。但你要說會波動多大，面對市場先生，我們都還是謙遜一點吧。
繼續說，房地產市場本質是一個週期性市場，有大週期，有小週期，大週期摧枯拉朽，有且只有一次。放到全國範圍來看，這個大週期已經慢慢步入尾聲。小週期，每隔3-5年都會來一次，大致頻率還是比較穩定的。目前的市場，深圳在步入上一輪小週期的末段。
像這樣的短期市場出現下行，成交量低迷，二手房賣不掉，誰會被埋？
槓桿高的會被埋。這也是我們為什麼一直強烈建議大家遠離高槓杆的緣故，老粉們都知道，我一直以來都強烈要求大家管好自己的負債率，為的就是防止下行週期來臨被埋了。高槓杆一旦遇到波動，出不了手，就扛不過去。
我想這一次還是會有人被埋，只能是希望大家聞者足戒了，以後不要再犯傻就好了。但相對於個體，我認為現在的市場，更擔憂被埋的是開發商。已經被埋一溜了，比普通的小白們慘多了。
至於深圳的房地產市場為什麼會下跌，到底是政策威壓的因素多一些，還是市場週期自身的力量使然（漲得太多太快了就回調一下），已經扯不清楚了。影響房價的因素多了，沒有辦法面面俱到。某些時期，非經濟類的因素也可以讓房價下跌，比如1982-1985年的香港房價下跌。
以上是小週期的故事，當然，很多粉絲其實也並不關心這些原因，他們關心這個時候該怎麼操作，這裡就要談到我標題裡說的“底盤”了。
我還是繼續copy老人家的話說，李嘉誠每次在股東會上，都會被問到：李生，你覺得現在要不要買房子呀？然後李嘉誠每次都是這麼回答的：如果你是自己住，要早點買。如果是來炒的，就要小心點，波動好大咯。
放到深圳，大概也就是這麼個意思了。我們不能因為人家是個開發商，就覺得他說什麼話都是為了賣房子，人家不缺你那點兒錢吧。人家一輩子的房地產經驗，能這樣講一定是見慣了大場面，古井不波了。
看深圳也好，放大到北上廣杭也好，我認為這些城市，本質上都是一樣的。都反映出一個多年來沒有得到很好回答的基本問題：全球城市的房地產，該怎麼定價。
很簡單一句話：稀缺性是我們判斷房地產價值的唯一標準。這就是我所說的城市房地產“底盤”。很多人看政策，花非常多的精力天天去像獵狗追逐骨頭一樣追逐政策，把自己逼成了一個政策分析專家，天天弄得疲憊不堪。這事兒我不是沒幹過，以前也天天干，吃了很多虧。歸根到底，是丟掉了底盤，沒有能做到以長策短。
篇幅所限，我們也談不了北上廣杭，就只談深圳的底盤。很多童鞋說我的文章太深度了，要花很多時間看，可以多搞點爽文。比如大家要買房子，你就告訴我買哪個，哪個能漲，就行了，別跟我分析那麼多。我覺得說的蠻對的，但我不會寫爽文。而且，我下面說的底盤，不需要什麼專業都能看明白。因為只需要你認真一點，瞭解一些基本邏輯，就可以心態穩很多。
第一個底盤是，就看這個城市還有沒有人買房子，最直觀的標準是，住房自有率。住房自有率低，當然說明購房的潛在需求量巨大，承接力強。這個不需要什麼專業。
深圳的住房自有率是24%，怎麼理解這個呢？以我所掌握的資料，這個99%的可能是全球同類超大城市裡住房自有率最低的。一般我們說那些全球城市，大不了就是一半的人租房子，香港的房價貴到天上去，常常是全球房價收入比前三甲，住房自有率也接近50%，深圳是不到人家的一半。
對於個人來說，這個24%意味著，你買房子的對手很多，太多了，有很多人和你搶。這個需求是自住的需求，不是炒房的需求，是從0到1的需求，不是從1到N的需求。不管政策是怎樣的，他們想擁有一套房的需求是沒有變化的，政策特別嚴厲的時候，他們就緩一緩看一看再買，但是這個基本盤的需求沒有消失，一直很龐大。
政策能把價格打下來，需求就會增多，價格每下降1000塊錢/平米，需求就會增加一部分。到了他們的可承受位置，有的人就進去了。你覺得可以一直等，等房價跌到腰斬，最好再來個膝斬，但顯然不是所有人都這麼想，人家可能在你還在觀望的時候就衝進去了，而往往最後的結果是：那些想等到下跌50%再進去的人，最後經常都不得不在房價又漲了30%再衝進去。
別的大城市也是一樣，但是深圳表現得更極端更激烈。至於是什麼原因造成的，那是另一個問題了。
第二個底盤是，看看這個城市都是什麼人在買房子，最直觀的標準是，看金融機構存款總額，看企業市值，這個反映了一個城市匯聚資金與創造財富的能力。
深圳是10萬多億，全國前三，北上深，全國就三個城市存款總額超過10萬億，坐穩第三大金融中心。另外，深圳是很多企業的國內乃至全球總部，去年底上市企業市值超過16萬億，僅次於北京。
存款餘額，直接反映了一個城市對資金的吸附能力，也是衡量城市的綜合實力和發展潛力的重要標準，說明深圳面向全國全球的吸金能力比我們想象的強。
對我們個人來說，這個城市可能你沒有錢，我沒有錢，但是有很多人有很多錢。你、我可能買不起房子，但是有人能。如果住房是稀缺的，那麼很簡單，最有購買力的那部分人在決定價格，而不是最缺房子的那一批人。
我們一直在用房價收入比去觀察一個城市的房價是否合理。這個工具早已被證偽——大量房價收入比超高的城市，房價都沒有beng盤。它只是測評居民住房負擔痛苦指數的一個客觀指標，收入比高說明痛苦，低，說明幸福。除此之外，不能說明泡沫度。
第三個底盤，我們講的多了，土地供給的問題。這部分大家可以翻查過往的文章，可以只看一個指標，不到23%的居住用地佔比。人為壓著不供應，誰也沒辦法。
簡單總結：地少、人多、錢多、房子少。這是深圳的底盤，共同指向上面那個最重要的“稀缺性”事實。面對這樣的事實，談起高房價，實際上大部分時候，大家是沒脾氣的。
看這些政策，最關鍵的地方就在於，看它會怎麼改變那個稀缺性事實。它能不能把資金減少？能不能把人趕走？能不能把地增多？能不能把住房自有率提上來？
終究一句話，這個住房的稀缺效能不能得到稀釋，乃至完全沒有？
如果都不能？那答案也很直接，恐怕什麼樣的政策，也改變不了這樣一個簡單的事實：人們為了獲得一套住房，依然會千方百計的擠進市場。
