一、區域因素

要判斷一個區域的升值潛力，首先要用一個合理的價值評估體系來判斷。一般情況下，會用成熟度這個詞來形容。一個區域的成熟度可以透過很多因素來體現，如區域環境，交通，配套，產業，政策規劃等。

1、區域大環境

人們在城市中生活數年後，都會對各區域有根深蒂固的印象或評價，而對一個區域固有的印象判斷會對該區域的專案有很大的影響。對一個區域大環境的評價可以是正面的，也可以是負面的。

用西安舉例，大部分西安本地人對於南郊的印象普遍高於北郊。說到南郊，人們的印象往往是人口素質高，房價高，教育配套多，基礎設施先進。而對於北郊，大部分人的印象則是治安不好，人口素質落後，發展慢。這樣的固有印象直到現在都沒有完全改變，由此也導致北郊的發展始終跟不上南郊，價格與配套也始終無法與南郊相比。

2、交通條件

交通的便捷性，是衡量房產是否增值的主要因素之一。在評價某專案價值的時候，在交通方面人們通常會考慮以下幾點：

1、主幹道有幾條，距離最近的環線有多遠？

2、路網密度如何，交通情況是否擁堵？

3、是否能方便的到達工作地點？家人出行或車輛限行時是否有足夠多的出行方式可選擇？

而一條道路、一條地鐵的開通，不僅會帶動一個區域的樓市發展，還會帶動一次全新的房產投資良機。例如西安地鐵3號線的開通，就為滻灞區域帶來了新一輪的樓市發展。

3、周邊配套

所謂配套，也就是我們平時所熟知的教育、醫療、商業、休閒等。

教育：重點幼兒園、小學、中學，入學方式及要求，升學率等，都會對專案有較大影響，帶來較大的溢價機會。

醫療：三甲醫院數量，醫院實力，日常就診的方便度等。

商業：周邊大商圈，知名品牌，餐飲分佈，大型超市等。

休閒：電影院、KTV、垂釣等各類娛樂場所。

一般情況下，教育醫療產業比重大的區域價值更為穩定，一般會平穩上升，波動性較小。商業、金融較為發達的區域波動性較大，市場好的時候漲得快，遇上金融危機的話則跌得慘。區域周邊的產業是支撐該區域房地產價值的重要因素，如果區域產業一直保持健康穩定的增長，則該區域則會持續穩定發展。

4、政策規劃

一個片區的拆遷安置、一條河流的改造、一個公園的修建……種種城市規劃建設對置業價值的影響都顯得尤為重要。

或許一個不起眼的位置，由於未來某個城市規劃建設的開工，房屋就可以迅速升值，居住環境也將會因為規劃建設而變得更加宜人。政府的政策規劃主要是影響區域未來成熟度的一個重要考量，是一個必要的參考依據。

房屋自身因素

1、品牌開發商

品牌開發商實力雄厚，不會出現資金問題，造成爛尾工程。品牌開發商，一般會進行統一規劃，開發專案不僅會有住宅、酒店，還包括相關大型配套設施，如此一來，社群環境成長迅速。另外品牌開發商一般擁有自己的物業公司，這樣即便有問題，交涉起來也較為方便。

2、戶型、朝向與樓層

房屋戶型直接影響著居住者的居住體驗。在選擇戶型時，方正，合理，全明是重要的依據因素。方正是指房屋整體戶型設計較為方正整齊，合理是指不會出現難以利用的空間佈局，全明是指各個房間都有足夠的自然採光。

在房屋朝向的選擇上，南北通透最佳。若是單朝向，東南西北首選南，全天有采光。東邊則是上午有太陽，西邊下午有太陽，北邊就只能去天台曬被子啦。

對於多層住宅，選擇2-5層較為舒適，若是高層住宅，可以選擇中高樓層，採光較好。底層和頂層最好不選。一般較為潮溼和炎熱。

3、房屋基礎設施

這裡的基礎設施，指的是房屋配套中人們日常需要使用的暖氣、天然氣、水電線路、電梯、車庫等。房屋基礎設施的缺失，會對居住者的日常生活造成極大不便。

4、容積率

同樣大小的地塊，蓋的樓少，住的人少，容積率低，自然較為舒適，人均公共資源更多。一些超高容積率的樓盤，基本是樓挨著樓，居住感就相對較差。

5、物業服務

優秀的物業管理公司和合理的物業費可以為一個小區創造巨大的無形資產。因為社群保養好、物業服務到位等等都可以使業主在生活中有較大的幸福度與滿意度，為物業和房產的商業價值增值加分。

綜上，判斷房產的升值潛力，先看專案所在的城市板塊，分析周邊環境的成熟度，最後對比同地段的小區品質，一切脫離區域、品質的房產投資都是耍流氓。

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