技多不壓身，萬一哪天搖號中了呢？
這年頭，買房子難，買新房更難。身邊連續搖了兩年，沒中的例子，大有人在。
當然，也有人，一搖就中，而且排名靠前。
問題來了，如何科學地選到好房？
投資和自住邏輯一樣嗎？
今天，我要用最簡單的語言，幫大家整理。
1
為什麼要提前做功課？
有機會去現場選房的話，就知道有多混亂，指望在現場冷靜下來思考，那是不可能的。
從被喊到號，入場選房，看到銷控表，快速瀏覽，還有哪些房可選，再到做出決定，一般只有2分鐘。
剛過1分鐘，你還在猶豫，銷售就會催促你，氣氛緊張。還有更刺激的，比得是嗓門和手速。
所以在此之前，必須根據價格、位置、樓層、戶型、朝向等因素，做出不同的預案。
2
買新房，很多人第一看的就是樓層。
真遇到有選擇困難症的那種，高了怕不方便，低了怕遮光，中間怕揚灰。
頂樓和底樓，沒有特別情況，肯定是不能買的。
小高層（7-11層的），首選4-6層，通風、採光不受影響，蚊蟲少，視野好。
高層，家裡有老人和小孩的，綜合各方面，最佳的是1/3到2/3之間的樓層。
很多年輕人追求視野好，推薦鳳凰層（倒數第二層），優點突出，缺點也明顯，那就是水壓低的問題，以及等電梯的時間比較久。至於消防問題，住高層，多慮了，反正大火跑不掉，小火不用跑。
特別要注意的是裝置層，上一層和下一層都別買，有噪音和共振，苦不堪言。
腰線層沒有優惠，也不建議買。
不少人在選擇樓層的時候，對於數字有避諱，比如4、13、18。
我還是那句話，自住，信則信，不信則不信。如果純投資，還是算了吧。
3
關於採光問題，為什麼我單獨拿出來說？因為很多人是有執念的——萬物生長靠太陽。
甚至為了瞭解採光情況，實地勘察。
問題來了，萬一那幾天沒太陽怎麼辦？
對於選房順序靠後的，的確要做好買低樓層的準備。
這時候要善於用各種工具。比如，免費的房屋採光計算器。
還有機構推出了收費的樓盤日照3D模型，更直觀。
關於樓間距，可以看圖紙，也可以用步數估算。想要精準的話，去某寶花幾十塊買個鐳射測距儀。
4
買新房，其實戶型可選的空間很小（房間儘量不缺角，門對門、大門對廁所門、大門對主臥門，能不選就不選），無非根據需求和預算，選擇房間數量和麵積。
能選的是採光和通風。
從實戰來看，同一個樓層最先被選走的是邊戶，而且是東邊套先選，西邊套後選，同樓層的中間會剩下。東邊戶採光好，太陽昇起可以曬到陽光，夏季東南風為主，通風好。
缺點是外牆容易滲水，考驗開發商的良心了（這幾年限價，也不能指望太多）。西邊套冬季能曬整個下午的太陽，缺點也明顯，就是西曬嚴重，夏天很熱。
那中間套呢？戶型不通透，想通風只能開門，有可能存在暗廚暗衛。
就單價而言，由高到低，也是這個順序。
朝向呢？都知道朝南好（準確說，正南、東南、西南都可以），尤其是客廳和主臥的朝向，但坐北朝南只是採光好，要南北通透，通風才好。
簡單來說，就是南北兩側都要有窗戶，形成對流。
退而求其次呢？朝東。賣房掛牌的北向居多，朝向最差。
有辦法改善嗎？在選房的高度上做文章，剩下的只能交給設計師。
很多人只關注戶型圖，還會忽略了其他細節。
1、樓間距過小的房子，不要碰；
2、靠近馬路的低樓層慎入；
3、地下車庫出入口等位置不建議選。
消防連廊是個大坑，需要具體問題具體分析。
結
買新房，有撿漏的機會嗎？有。
這時候就必須提到兩個名詞，一個是舒適原則，一個是保值原則。
不要單純相信所謂的樓王，也不要單根據銷控表上的定價，判斷房子好壞，一定要提前做功課，直覺會錯的。
就投資而言，樓層的影響因素大過朝向的因素，越工整的戶型越好。
就自住而言，朝向是排名第一的，影響居住舒適度。
下一期，我會和大家說說，如何挑選二手房，尤其是在舊城區的老房子裡淘寶。
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