李嘉誠有一句名言：“地段，地段，還是地段”。這句話的意思非常簡單，就是決定房地產價值最核心的因素就是“地段”。這句話經過時光的洗禮，似乎如同一罈陳年老酒般歷久彌香，逐漸變成了房地產的一條金科玉律。不僅僅是開發商經常引用，購房者也將這一條當成了購房的一條重要參考意見。

壹

但是地段的含義你真的懂嗎？

這似乎是一句廢話，因為即便是最普通的購房者似乎也能說上幾條。地段不就是“建房子的土地所在的位置嗎”，“越靠近市中心的房子地段越好”，“守著一個大公園或者河景的房子更好”，“教育資源很重要”，還有人會說“守著地鐵口或者商業中心的房子最好”等等。

上面說的有錯嗎？沒有錯，只是不繫統，過於零碎。不僅如此，我們在現實生活中又會發現很多搞不懂的地方，同樣的地段、同樣的產品為什麼房價也會有很大的差異？公園很重要，教育資源很重要，商業很重要，交通很重要，那麼究竟哪個最重要？這些因素對房價的影響究竟有多大？是的，當你能夠認真地思考“地段”背後所包含要素的時候，就會發現這麼簡單的一個詞，其實並不像想象中那麼簡單。

貳

那麼“地段”究竟是什麼？

簡單解釋就是地段是房產所在位置配套價值的總和，而配套又可以細分為：交通配套、商業配套、教育配套、醫療配套以及其他配套（注：如江、河、湖、海等自然資源或者其他人文資源）。一般情況下擁有配套資源的類別越豐富、規格越高對房產價值的拉動越大。例如房產在市中心的位置，靠近商業中心，肯定比靠近近郊或者遠郊商業中心價值要大，道理非常簡單因為配套的規格和級別不一樣。又例如靠近靠近大型綜合性三甲醫院或者省級排名居於大前列大型專科醫院，肯定比能級靠後醫療資源更具備拉動效應。如果既靠近商業中心，又有優質醫療資源，還靠近地鐵口這樣的“全能型地段”肯定價值就更大了。

上海陸家嘴金融區匯聚了核心的城市配套資源，周邊房價明顯超出其他區域

問題又出來了，既然構成“地段價值”的配套有那麼多因素，那麼它們對房產價值影響究竟有多大呢？這不僅僅是一般購房者的困惑，甚至很多房地產從業人員都很難描述清楚。首先商業配套對房產價值有著非常重要的拉動效應。根據相關研究資料， 透過對天津市區採集135個小區一組研究資料顯示，天津市內六區的範圍內，每靠近市中心1公里，房價平均增長6.9%的幅度（注：已經剔除教育和地鐵因素）。換句話說市中心的房價比2公里以外的房價至少貴13.8%。其次地鐵因素對房產價值也會產生顯著影響呢。還是根據上面的研究資料，同樣是對天津市區135個樣本小區的研究結果顯示，在成熟的區域地鐵對1公里範圍內房產價值有平非常明顯的拉動效應，平均的增值幅度大約在5.02%左右。

根據相關論文資料

當然以上是對於成熟的區域，對於新興板塊實際上這些因素的影響效果體現得更加明顯，根據對天津市場多個新興板塊的資料跟蹤，配套對於房產價值影響主要取決於以下幾個要素：地鐵、商業配套和其他配套因素（外部景觀資源、醫療以及教育資源的匹配度等），影響的權重分別為35%、30%、35%。

叄

有了一些概念該怎麼進行實操呢？

其實經過上文的分析已經比較明確了，總結成一句簡單的話就是：有錢的抓核心地段，沒錢的抓價值窪地。

為什麼有錢買核心地段？道理非常簡單，城市地段價值的形成不是一朝一夕的，而是需要一定時間的積累。一個城市核心價值一旦形成，一般情況下是很難被撼動的，因為吸附在地段上的配套資源如醫療、教育、商圈、及不可複製自然景觀和人文資源等等是很難被替代的。例如上海房價最貴的靜安區，處於市中心的位置，而且包含了眾多的名勝古蹟；北京也是一樣同樣也是二環以內靠近故宮的房子更為稀缺，周邊不乏十幾萬一平米的房子；實際上，這些規律放在二、三線城市同樣適用。因此說在一個成熟的區域裡面，李嘉誠的“地段論”是沒有問題的，在經濟條件允許情況下就買城市裡面最核心地段的住宅。

上海靜安CBD夜景

事實上有錢人畢竟是少數，那麼沒錢的情況下如何抓住價值窪地？這個更具現實指導意義，該怎麼做呢？主要看四點：第一、看區域發展定位。第二、看配套的能級。第三、與主城關係和通勤方式。第四、看配套落位週期。

第一、區域定位非常關鍵，代表了區域未來發展方向和可能達到的高度，肯定是定位的級別越高未來區域發展空間越大。例如一些區域的定位為 “城市中心”，一些地區定位為“城市副中心”，還有一些區域定位為“地區中心”，或者是某個功能區“綜合配套區”，當然也有一些地方是沒有定位的。這裡就非常簡單了，購房時首選定位能級更高的區域，當然是“城市中心”或者“城市副中心”，亦或是“區域中心”。

正在建設中的北京城市副中心圖書館、歌劇院、博物館

第二、看規劃能級，這個也非常容易理解。前文也提到過地段價值構成裡面，配套級別越高相對應地段價值也就越高。這裡所說配套資源至少包含了教育、商業、醫療資源等資源。拿商業配套而言如果區域內部引入的是萬達廣場、紅星愛琴海這樣的肯定是更好，醫療肯定是三甲醫院或者省級排名靠前的大型專科醫院為最佳，其他的配套資源當然也是依此標準進行排位。

第三、與主城的位置關係和通勤方式。一個有潛力的發展區域一般都和主城之間有著非常緊密的位置關係，同時還擁有便利的通勤方式。怎麼理解呢，就是離主城區位置越近越好，同時還要看一下區域內部地鐵規劃情況，有地鐵規劃肯定是比較好，如果是雙地鐵、三地鐵就更優了。

第四、需要密切關注配套落位時間，最好選擇規劃落地在1-3年之內的。時間太長的區域難免有“畫餅充飢”的嫌疑，配套的兌現在漫長的等待中可能充滿了變數，當然如果發現區域內部的主要配套都已經開始動工那就更好了。

結語

實際上李嘉誠所說“地段論”是一句概括性很強的話。作為普通的購房者而言對於“地段”的理解大多感性大於理性。地段概括而言就是房屋所在區域配套價值的總和，是商業、教育、醫療、交通、人文及自然價值的疊加。

很多情況下城市地段價值已經固化，作為購房者而言在經濟允許情況下選擇城市核心位置是沒有錯的。而作為一個新興的板塊能不能具備發展的空間，是需要購房者進行審慎的判斷的，而判斷的標準至少包括區域發展定位、配套能級、通勤狀況和配套落地時間等。（全文完）